商業合同管理模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業合同管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

一、工程概況

杭州城西某商業綜合體，總建筑面積為39.5萬m2 。其中設有地下三層，其建筑面積14.8萬m2；地上有6個塔樓（14～22層）和3個商業裙房區域（4～7層）組成，建筑面積24.7萬m2。

地下三層共埋深16.5米，主要功能包括地下一層商業步行街、自行車庫、卸貨區、機動車停車庫及人防工程等。本工程樁采用鉆孔灌注樁，基坑圍護結構采用雙排大直徑鉆孔灌注樁（排樁）+兩道鋼筋砼內支撐，排樁間設止水帷幕（高壓旋噴樁），主被動區加固區域為三排高壓旋噴樁。塔樓主要采用筒體結構，個別樓采用鋼筋混凝土核心筒+鋼結構組成。功能主要是商業住宅、寫字樓、星級酒店等。

二、合同結構概況及分析

在不同的合同模式下，項目參與方之間存在不同的合作方式。杭州城西某商業綜合體與我公司簽訂施工階段監理委托合同；與一家施工單位簽訂項目總承包施工合同；與一家設計單位簽訂項目設計合同并在項目進展過程中不斷的進行深化設計。該項目涉及的專業工程較多，有鋼結構工程、預應力結構工程、幕墻工程、精裝修工程等，基本涉及建筑工程領域的各個專業。為了更好的完成各個專業工程的設計和施工，業主方以一家設計單位為總設計單位，分別委托不同的專業設計單位進行深化設計，深化設計完成后交總設計單位審核確認。再由總承包單位統籌協調施工，以專業分包的形式分包給各個專業施工單位，并統一管理。

本工程合同體系總體上還是采用先設計再招標再施工的管理模式，又稱為設計-招標-施工合同管理模式，與設計-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然屬于傳統意義上的設計和施工總分包合同管理模式。

2.1主要優點

2.1.1長期和廣泛采用，因而管理方法比較成熟，各參建方對合同風險、條款都比較清楚，對項目管理的程序也比較熟悉。

2.1.2業主對項目擁有較大的主動權，有利于項目的組織管理，業主可以自由選擇設計單位，控制設計要求，確定詳細的設計施工圖；而承包單位僅僅負責“按圖施工”。實際上是將項目施工質量、進度、安全等絕大部分風險由總承包單位來承擔。

2.主要缺點

2.2.1由于設計與施工依次進行，只有當設計圖紙全部完成后才能進行施工階段的招標工作，兩者之間沒有形成最大限度的時間搭接，從而造成項目建設周期較長，這與現代商業項目的運作要求快速交工，減少項目的資金成本，以便實現收益的要求相背離。

2.2.2由于設計單位和施工單位分別與業主簽訂合同，不能自發的形成設計與施工之間的協調，必須借助業主的管理。加大了業主的管理協調工作量，同時也不利于快速處理現場施工與設計相關的技術問題，如果設計圖紙存在缺陷，發生工程變更在所難免，同時商業地產業主的管理鏈相對較長，而且管理效率不夠穩定等因素，一旦處理不當，往往會使業主與施工單位之間陷入對立局面，對工程進度、成本帶來負面影響。

三、項目進展

本工程于2010年8月18日開工，先進行圍護樁后工程樁，再進行基坑支護，在2011年1月份開始土方開挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成時。各參建方合同控制措施相對較好，基本按合同預定目標有序進行。工程建設歷時近1年半時間，還剩2年半時間需完成主體及裝飾施工，其中合同工期目標的重要性開始逐漸上升。為了保證主體工程按期完成，總承包單位在主體階段也主動采取了增加勞動力班組和周轉材料等投入，最終主體結構于2012年12月底封頂。

為了保證商場的開業，后期一些裝修、安裝等專業分包單位、材料供應商提前介入，尤其在項目裝飾后期及臨近開業前的兩個月，一些商戶的裝修、安裝單位紛紛進場，各個專業施工單位數量達到近300家。施工現場管理難度不斷加大，原合同體系的優點已不再明顯，而缺點則不斷放大，同時總承包單位的管理有些顯得力不從心，工程進度面臨的壓力開始凸顯并急劇成為主要矛盾；使得業主方、監理方的協調工作量增大。

在眾多專業分包單位中，有總承包單位方的，也有業主獨立發包的，還有業主指定材料供應商。同時由于項目構成的多樣性以及各種設備設施系統專業化等特點，在裝飾后期各分包單位急劇增加，總包單位的管理又跟不上現場節奏，出現了業主方不得不對一些直接指定的分包單位進行管理。原先采用的項目總承包模式逐漸演變成“施工總承包+業主方管理總承包”。項目的合同體系出現了多頭管理，總承包單位的主要管理角色不斷被業主方弱化，且總承包單位對業主方的分包單位和供應商也疏于管理。

盡管有些業主方的分包單位和材料供應商已納入合同總包管理范疇，但總承包單位在合同條款方面往往有責無權。對于各分包單位上交的總包管理費用，由于總承包單位實際支出的管理費用、臨時設施等費用，已經開始出現倒掛現象；以及在收取分包單位施工水電費、分包履約保證金等費用方面也是阻力重重；特別在搶工期的情況下進行場地利用、材料水平垂直運輸、交叉施工時，管理矛盾更是日趨尖銳激化。

為了有效避免合同管理風險，使整個項目管理系統始終處于良性、有序的狀態，項目監理機構加強了對業主和對總承包、分包等單位的協調工作。

首先充分明確到項目開業這一終結目標是不可調整，總承包單位和各個專業分包單位、供應商要從思想上和認識上和業主保持高度的統一，提出了建立“伙伴、共贏”的合作思路。畢竟業主有長期、連續的商業連鎖建設工程需要開發建設，業主與各參建單位之間有了長期合作的基礎和遠景，不僅可以使業主避免了在選擇參建單位方面的風險，而且可以降低相互之間的交易成本。同時一個負責的業主應公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的風險責任。一個苛刻的責權利關系嚴重不平衡的合同猶如一把雙刃劍，不僅會損害承包商的利益，也會損害業主的利益，最終會損害項目的整體利益。

當今建筑市場還處于買方市場，在招標和簽訂合同階段，業主一般處于絕對的優勢；而承包商為了獲得項目中標，往往削減報價，降低利潤空間。針對承包商為了承接項目，而簽訂的一些“顯失公平”的合同條款進行業主、施工、監理等多方磋商。對于業主指定分包單位的總包配合費用不足的現象予以測算，并召開各個層次的協調會議，最終以補充協議的形式予以明確。

雖然在這些業主專業分包工程的實施過程中，業主方直接參與管理，但總包單位的總包管理絕對不能缺失。對一些專業性較強的分包工程，提出了業主、總包、分包必須簽訂三方合同，明確各自的權力、義務，同時在工程款支付時，明確支付流程，即專業分包單位必須向總包單位報審，由總包單位簽字確認后向項目監理機構報審，審核確認后送業主方審定支付。即利用支付手段賦予監理單位和總包單位加強對專業分包的管理。將業主方的分包單位納入總承包的施工總體部署范疇。

通過以上措施， 也使業主方的工程管理部門與合約、財務等管理部門加強了協調與溝通，簽證辦理等程序相應比較順暢，無形中加快了業主、總包單位、分包單位、監理單位等各參建單位的互動節奏。從而使這艘航母又開始正常運作。

四、建議

由于綜合體項目工期要求特別緊，在施工過程中進場勞務及專業隊伍眾多，往往采用人海戰術，最多時現場施工人員接近2000名；各個施工隊伍素質參差不齊，勞動力變動比較頻繁，在施工過程中出現大量工序采用非常規交叉、并排作業的現象，導致現場周轉材料、機械設備等同步增加，加大了施工安全防護的難度，對工程帶來安全隱患。由此更需要項目監理人員利用合同條款加強各參建單位的約束，加大對現場的協調控制力度。

在項目主體施工后期及裝飾階段，不斷有深化設計單位開始介入，如鋼結構、幕墻等深化設計。出現了深化設計方案論證及技術準備時間比較倉促，導致了圖紙審核、供應不及時，無法使現場施工管理人員對圖紙有深入細致的了解和熟悉環節，有些時候出現了“邊設計、邊施工、邊修改”的情況，給工程質量帶來不利影響。而且在項目后期進場裝修的各個小業主眾多，裝修過程不可避免的對先前施工成品產生破損。

透過杭州城西某商業綜合體項目的監理工作，折射出現代商業綜合體項目有：規模巨大、工程結構復雜、設備系統比較齊全、建設工期緊、分包單位眾多等特點；再者商業綜合體突破了傳統建設項目相對單一的構建格局，集中了商業、酒店、寫字樓、酒店式公寓、廣場、景觀等工程為一體。今后商業綜合體將會不斷涌現，項目配套專業越趨于綜合，對項目的合同管理也將會要求更高。傳統的總分包管理模式在實際運用中需要不斷的運用動態控制原則進行改進、升級。

參考文獻

篇2

【中圖分類號】F426　【文獻標識碼】A　【文章編號】1002－736X(2012)03－0051－03

我國目前正處于工業化快速發展的時期，能源消耗大，能源利用率低，單位產值能耗和單位產品能耗呈現雙高態勢。從行業層面看，我國能源利用效率要低于國際先進水平10％以上；從單位產品能耗看，鋼鐵、水泥和冶金等高能耗行業的主要產品單位能耗，平均比國際先進水平高40％。這既是粗放式發展方式存在的問題，也是“轉方式、調結構”，發展節能產業的戰略機會。根據中國節能服務產業發展報告(2008～2010)，2008年我國節能服務產業總產值增長417.3億元，2009年節能服務產業總產值增加到588億元，同比增幅40.9％。合同能源管理項目投資額從2008年的117億元增長到2009年的195億元，同比增長67％。2009年合同能源管理(EPC)項目形成年節能能力1757.9萬噸標準煤(2008年節能能力為569.27萬噸標準煤)，年減排1133.85萬噸二氧化碳(2008年減排二氧化碳367.18萬噸)。2009年，全國節能服務公司約502家，共實施節能項目4000多個，總投資280億元，節能服務產業從業人員由2008年底的6.5萬人增加到2009年的11.3萬人，增幅達74％。2010年節能服務產業產值預計達800億，增速有望保持30％～40％。目前，節能服務業的發展目前主要集中在工業和建筑兩大能源消耗產業，EMCA協會估計節能服務產業規模潛力約有4000億元，摩根士丹利的估計預測比較樂觀，認為中國潛在的節能市場規模可達到8000億元。

一、合同能源管理的發展歷程

20世紀70年代中期，“合同能源管理”(Energy Performance Contracting簡稱EPC；亦被稱之為Energy Manage，ment Contract，簡稱EMC)在發達市場經濟國家逐步培育和發展。合同能源管理是指專業節能服務公司(Energy Ser－vice Company，簡稱ESCO)與具有節能意愿的客戶簽訂服務合同，向客戶提供節能改造方案設計、原材料和設備采購、施工、培訓、運行維護、節能量監測和能源效率審計等綜合服務，而且專業節能公司常常墊付服務所需資金，并通過合同約定在未來一定時間段，從能源費用的節約中逐漸收回投資并獲得一定利潤。傳統節能投資方式下，節能項目的所有風險和所有盈利都由節能投資的實施企業來承擔；合同能源管理方式下，允許用戶使用未來的節能收益來支付節能項目全部成本，一般不要求企業自身對節能項目進行大筆投資。

1998年我國政府引入國際上先進及成熟的合同能源管理節能新機制，同世界銀行、全球環境基金共同實施“世行一全球環境基金(GEF)中國節能促進項目”，在北京、遼寧和山東三省市成立3個示范性能源管理公司，利用世行貸款探索合同能源管理的商業運作。當然，僅靠三家示范公司，僅靠世行的貸款是遠不能滿足節能市場發展的需要。2003年國家發改委與世界銀行啟動二期合作。節能市場的發展需要企業擁有自有資金，還需要獲得銀行貸款的支持，但是剛成立的節能服務公司一般貸款擔保能力比較差，項目二期設計了專項貸款擔保資金模式。中國投資擔保有限公司設立世行項目部為中小企業解決貸款擔保的難題，并專門成立了中國節能協會節能服務產業委員會(EMCA)，世行提供2200萬美元作為擔保資金幫助合適的企業獲取銀行貸款發展節能市場。2009年我國政府與世行啟動了中國節能融資項目的三期合作，該項目通過中國進出口銀行、華夏銀行和民生銀行這三家轉貸銀行利用世界銀行貸款，向國內重點用能工業領域大中型企業節能技術改造項目提供貸款，解決大中型耗能企業節能改造資金短缺的問題。

二、合同能源管理的商業模式

商業模式概念最早出現在信息管理領域。20世紀90年代互聯網興起以后，商業模式成為企業界的時髦術語，并引起了理論界的關注，其內涵也擴大到企業管理領域的廣闊空間。合同能源管理也存在著商業模式問題，主要有如下四種方式。

(一)節能量保證型

節能服務公司在節能服務合同中承諾最低節能指標(如節能量、節能率)，合同期內一般由客戶歸還節能改造所需的貸款。如果合同期內節能收益沒有達到承諾的最低指標，節能服務公司需要補差給客戶；如果節能效果達到承諾最低指標，節能服務公司可以獲得合同規定的服務費用；如果節能收益超出合同規定，雙方可按合同事先商定的比例分享受超額收益。

(二)節能效益分享型

節能工程的改造投資可由節能服務公司單獨承擔，也可以根據合同約定與客戶共同分擔，節能服務公司與客戶按比例分享節能項目運行后的收益。一般來說，節能服務公司前幾年的分成比例會比較高，以使其能盡快回收投資，獲得合理利潤。

(三)節能費用托管型

客戶委托節能公司進行節能改造和運行管理，并按照合同約定支付托管費用。節能服務公司通過提高能源效率降低能源費用，并在合同期內根據約定擁有全部或者部分節省的能源費用。

(四)設備融資租賃型

節能服務公司為用戶購置和安裝節能設備，在設備租賃期內用戶向節能服務公司分期支付租賃費用后，期滿后設備歸用戶所有。

目前，節能效益分享型項目主要在建筑領域，節能量保證型項目與節能設備融資租賃型項目主要集中在工業領域，能源費用托管型項目主要在具有一定規模的醫院、賓館、飯店和商場等商業領域。筆者運用JamesRichardson(2005)的框架分析合同能源管理的商業模式(見表－1)。目前，節能服務產業需要結合具體需求企業所在產業的特性和企業特質設計具有復合型商業模式，比如節能效益分享型與節能量保證型相結合，節能效益分享型與能源費用托管型相結合，租賃業務與合同能源管理相結合的復合型商業模式。

三、合同能源管理的運作機制

(一)節能服務企業融資能力與節能前期投資需求之間存在矛盾

合同能源管理一般需要節能服務公司先期提供啟動資金、設備和安裝調試以及維修保養等一攬子服務，后期逐漸回收收益。合同能源管理的資金來源包括自有資本、銀行商業貸款、政府貼息的節能專項貸款、設備供應商允許的分期支付、電力公司的能源需求方管理(DSM)基金、專業債券和國際資本融資等。美國的節能服務公司主要是靠政府基金，而韓國是由政府委托商業銀行進行貸款，日本則主要采用通過大財團加上市融資

的模式。國內EMC的資金渠道相對匱乏，大部分企業都依賴銀行貸款。但是，節能服務企業注冊資本少、資質低，能效工程又常常是非資產性投資，節能設備的抵押價值不高，無形資產(如專利技術)質押貸款申請程序和監管復雜，合同能源管理業務回報率也存在延遲性和不確定性，這些因素都使節能服務企業很難通過銀行的貸款審查，獲得貸款支持難度很大。

(二)節能服務公司自身實力與政府補貼要求之間存在差距

2010年6月財政部、國家發展改革委聯合出臺《關于印發合同能源管理財政獎勵資金管理暫行辦法的通知》，中央財政決定2010年安排20億元，用于支持節能服務公司采取合同能源管理方式在工業、建筑和交通等領域以及公共機構實行節能改造。年節能量在500噸標準煤以上(含)、1萬噸標準煤以下的工業節能改造項目給予獎勵，其他節能改造項目的節能量下限放寬到100噸標準煤以上(含)。獎勵資金由中央財政和省級財政共同負擔。中央財政獎勵標準為240元／噸標準煤，省級財政獎勵標準不低于60元／噸標準煤。此次補貼具有力度大、范圍廣等特點，補貼力度粗略的計算相當于標準煤煤價(960元)的30％，補貼范圍也非常廣。但是，申請獎勵的前提是節能服務公司必須具有500萬以上的注冊資本，節能服務公司投資70％以上，并在合同中約定節能效益分享方式。目前，多數節能服務公司自身實力不足，80％的節能服務公司注冊資本不超過500萬，多數企業還不具備先期投入70％的實力。

(三)合同能源管理的投資回報與合同雙方之間履約信用之間存在缺陷

國外的能源合同管理期限一般都是10-15年，合同雙方會在法律的框架下以及諸多能源政策、稅收政策和環保政策規定下規范運作。由于能耗單位經營狀況存在不確定，合同雙方亦存在是否違約的博弈，節能服務公司面臨節能整改費用可能難以回收的風險。合同履約風險的存在，使得合同能源管理的合同管理期限呈現短期化的趨勢。雖然世行項目中試點的3家節能服務公司的投資回報率可以處于30％左右的水平，但是國內合同能源管理的投資回報率仍然存在不確定性因素。以建筑行業的節能空調制造企業的10年期合同能源管理項目為例，設備利潤所占比重為30％，財政補貼所占比重為20％。不計入設備后期的調試管理費和維修保養費，設備投入的利潤率約為5％。合同能源管理項目還要對空調系統各部分運行能耗指標進行精確計量，需要增加控制系統和計費系統，約增加設備投入成本20％～30％。空調設備制造商在權衡成本收益之后，會發現合同能源管理的商業模式“投人大、回報低”，不如直接銷售設備產品收益高。

(四)客戶單位的管理體制與節能收益的分配機制之間存在錯位

不少能耗單位在節能理念方面仍然存在認識誤區，一些大型能源類壟斷企業，盡管節能潛力很大，但是對能源費用支出表現為“無所謂、不差錢”的態度，而且不愿意與能源服務企業分享節省下來的水電費用。資金實力雄厚的大型能耗企業在比較“合同能源管理”與“技術改造”的方案之后，常常更愿意企業自己實際操作技術改造的投入，獨自享受節能的全部收益。國有企業的任期制和預算管理制度都可能會影響合同能源管理的推進。在國有大型企業中，節能改造的初期投資大，成本回收時間較長，具有“前人栽樹，后人乘涼”的性質，有些企業負責人不愿意在有限任期內在節能改造方面進行投入。

再比如，美國聯邦政府是全美最大的能源用戶，聯邦政府機構約占能源服務產業收入的22％，但合同能源管理對于中國政府的具體機構來說還存在節能收益的分配問題。現有體制下，政府采購合同能源管理的服務后，節能收益都歸國庫所有，這是制約政府機構采用合同能源管理的一大因素。河北省已經開始了有益的探索，該省規定凡是采用合同能源管理進行節能的，節約資金的10％可以用作行政經費。

四、合同能源管理亟需基于價值網絡的商業模式創新

商業模式的創新除了價值鏈的分工以外，還包括重組價值鏈和構造獨特的價值活動體系的內容。構造獨特價值活動體系的目的是使得合作聯盟尋找到競爭優勢，獲得持續的價值。

(一)客戶真正獲得節能價值是合同能源管理商業模式設計的關鍵

客戶是否有節能的需求和動力是合同能源管理的關鍵。一家單位如果實行電費總額固定，節約的電費歸自己支配的制度，這樣的企業就有積極性參與到合同能源管理之中；如果一個單位采用電費實報實銷，而投資節能改造則需要審批的制度，電費的節約和浪費與單位自身沒有利益關系，而設備投資反而需要層層審批，這樣的單位從事節能工作的積極性就會打折扣。

再比如，電梯節能改造技術已經日臻完善，對電梯加裝能量回饋裝置可以達到節能40％的效果。電梯都有下降的勢能，尤其是從高層向低層的運行過程中需要靠剎車來消除勢能，但是剎車會浪費勢能，而能量回饋技術可以讓勢能變成電能，實現并網節能。居民小區內的電梯節能改造具有廣闊的市場空間，但目前面臨現實的成本收益的分配問題。電梯作為公共電力設施，屬于設備運行費，電梯電費是從物業管理費中扣除。對于物業公司而言，節能電梯屬于改造項目而不是維修項目，無法使用房屋維修基金來進行節能改造。此外，安裝節能設備受益者是小區物業公司。而購買節能設備的投資人卻常常是社區業主，業主很難有積極性對電梯進行節能改造。如果物業公司直接投資改造節能電梯，一次性投資比較大，投資回收期和受益期比較長，物業公司本身的合同期也常常只有兩年，物業公司會面臨節能改造成功剛開始回收投資，物業管理合同就到期的問題，這會影響物業公司進行節能投資的積極性。

篇3

Abstract: the retail trade is economic development of the popular industry, but also to the entire circulation industry and economic operation mode has had a positive effect. In order to adapt to the needs of the market modern facilities, must use high-performance information management system to improve the ability of fast response, shorten the cycle of enterprise management, reduce the cost, improve economic benefit. So as to improve the enterprise its innovation ability and competition ability.

Keywords: business management system management competition ability benefits

中圖分類號：F722.2 文獻標識碼：A文章編號：

1、運用商業管理系統提升管理和經濟效益的背景

管理是企業永恒不變的主題,零售業的管理更是要創新特色模式，提高科學管理水平，才能進一步提升企業的核心競爭力。為實現企業管理現代化，增強企業競爭力，提高經濟效益。運用商業信息管理系統規范經營流程，逐步實現企業的全面信息化管理。

2、運用商業管理系統提升管理內涵

在信息管理系統中采用精細化管理的操作特征和先進的經營理念，運用商業管理系統加強了管理效能有效的提高了工作效率。管理系統控制指標的主要體現： 1、商品品項配置管理子系統；2、自動訂貨/補貨子系統；3、市調管理子系統；4、消息管理子系統；5、決策分析子系統；（主要采用OLTP在線分析技術利用之前的歷史數據及市調子系統對門店的商圈進行市調的結果指導業務優化商品配置）。價格帶及促銷數據、盤點數據、銷售量、利潤、庫存天數、脫銷率（缺貨率）、客單價，購物者購物行為、購物者滿意度、市場趨勢等）；6、品項管理 ；7、要貨單管理子系統；8、商品毛利管理；9、商品庫存管理。10、價格帶的管理、分析；11、促銷商品的管理、分析；12、堆頭、端頭的貨位管理子系統；13、市場調研管理子系統；14、盤點分析；15、合同管理；16、各種分析報表；17、財務接口等有效管控。

3、運用商業管理系統加強管理效能，細致有效的管控到商品的各個指標。

具體內容如下所述：

1．品項管理系統中的模塊。

商品的六大銷售屬性的設定（A、B、C、D、E、F）子模塊達到的功能有：根據商品的銷售狀況分析設定該商品屬性。

品項數的控制子模塊達到的功能有：當某小類屬性為A+E的單品數超過該小類的預設定數時，則新品資料無法錄入。

品類的銷售分析子模塊達到的功能有：對品類的毛利額、銷售額、銷售量進行某時段的占比分析；對品類的毛利額、銷售額、銷售量進行某歷史時段與現時段的對比分析；綜合貢獻率暢銷、滯銷匯總表可按門店、部門、銷售課別查詢，可任意查詢時段統計ABC銷售指標，并可在每月最后一天根據商品的銷售情況，銷售額（A、B、C），銷售毛利（1、2、3），銷售數量（X、Y、Z）自動刷新商品資料中的綜合銷售指標。

2．自動補貨訂單管理。各門店根據自己的需求錄入補貨的請求，在錄入需要的資料后系統會提示該商品的銷售屬性（A1X）前一周及前四周的銷量，單獨顯示其中團購數量、現有庫存（庫存=理論庫存-未確認團購-未確認退貨報損）、在途數量，供要貨人員參考。

3．系統操作日志管理，記錄何時由何臺機器何人登錄了系統；及采用權限組與個人角色相結合的原則定制系統權限。

4．商品庫存管理。可對經銷及購銷屬性的商品的負庫存進行按店號、課別、類別（不定長）、品名進行綜合查詢；設定理論安全庫存及最高庫存上限，對低于理論庫存下限或高于理論庫存上限的商品提供查詢報表。

5．價格帶的管理、分析。

市調價格帶的管理子模塊。將市調的居民心理購買價格及購買品牌、市調人次等結果錄入系統，以圖形及報表的形式提供某小類的價格帶。

6．促銷商品的管理、分析。促銷時段與相關時段的銷售金額、銷售毛利的對比分析；促銷時段DM商品的銷售金額、銷售毛利占比分析；促銷商品的帶動效應分析；促銷商品的負效應分析；促銷時段與相關時段的客流量、客單價的對比分析。

7．堆頭、端頭的貨位管理。對各賣場的堆頭、端頭，根據店號、所屬課別、責任業務員及目標價格分等級未售、已售出狀態錄入。一旦供貨廠商購買堆頭，則錄入購買廠商名稱、做堆商品及開始結束日期。可以按狀態查詢各賣場的堆頭。

8．市場調研管理。每日營業的天氣情況錄入管理；錄入每次市調的商品的價格信息；錄入每次市調的顧客購買意愿信息；市調綜合查詢。

9．合同管理。根據實際工作需求，對合同管理模塊進行細化。

4、運用商業管理系統加強管理效能提升經濟效益的效果

通過運用商業管理系統該項工作增強了全員管理質量意識和創新進取精神，每一位成員都努力盡職盡責的做好各項工作，不斷提升學習能力、團隊合作精神和整體管理水平。為企業的發展壯大提供了有力保障。

1．準確判斷和快速出擊市場能力明顯增強

隨著超市行業的快速發展致使各大超市之間的競爭日趨激烈。在激烈的市場競爭中如何提煉自己，發揮自身優勢，設置好的庫存上下限，當實際庫存超出設定指標范圍時，便可在以上報表中得到警示。這樣就可以密切關注到每一個單品的庫存數量。

2．有效提升經濟效益

篇4

甲、乙雙方通過友好協商，就房地產銷售及市場策劃事宜達成如下的協議：

乙方為甲方就其座落在______路______號，______大廈的商品房，共壹棟______ 層______單位，銷售面積合共______平方米提供商業咨詢服務的內容及條件如下：

1．管理咨詢內容

市場策略評估策劃。

銷售價格評估策劃。

景觀設計評估策劃。

幫助選擇營銷隊伍評估。

2．乙方提供管理咨詢的酬金

經協商地上建筑及地下車庫以銷售總金額的______%作為乙方傭金所得。

3．合作期限

甲、乙雙方自簽訂協議之日起至該樓盤銷售完畢。

4．傭金結算方式

銷售總面積超出______%后方可結算。

結算時間：按銷售進度，完成______%后先結算______%傭金，其余______%到完成銷售進度的______%后一星期內結算。

匯款方式：乙方指定的賬戶內。

5．關于市場評估費用

經甲、乙雙方充分協商，由乙方提供市場推廣，總承包費用為____________萬，多則不補，少則不退。

6．甲方責任

甲方負責提供真實資料及信息，包括相關評估手續。

7．乙方責任

乙方負責______ 大廈所有銷售面積。

完成時間：辦公用房在______ 年______月______日，商鋪在______年______月______日

8．本協議一式兩份，由甲、乙雙方各執一份，雙方簽字之日起生效。如有途中發現未寫事宜，雙方協商處理。

甲方簽章：______________

代表簽署：______________

簽訂時間：______________

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1協同商務的由來

 

2000年初美國著名的IT咨詢機構Ga'tnerGroup提出了協同商務(CollaborativeCommerce)的概念，并一直成為企業與IT界關注的焦點。協同商務使企業之間能夠以信息科技為基礎，建立合作、互利的關系。20世紀80年代，因為技術原因，信息連接的投資費用巨大，企業之間合作的交易成本很高，企業更愿意獨自完成企業所需的一切工作。但大多數企業隨著自身發展，所處理的信息量成倍増長。正如摩爾定律(Moor’sLaw，即每18個月科技功能會倍増、價格會減半)所說，科技正隨著問題的產生而不斷前進、不斷解決問題。20世紀90年代企業著重內部供應鏈的管理和內部信息化孤島的集成，解決內部營運的整合，這個時代是企業資源規劃系統(ERPEnterpriseResourcePlanning)的時代。ERP雖然解決了企業內部問題，但是所有的業務仍由企業自己承擔。而今，市場越來越多樣化，節奏越來越明快，經濟發展和格局發生了改變，而企業要面對的是所有相關領域的競爭對手，這就需要改變原有的組織和流程，加快反應速度，明確自己的核心競爭力量，將核心流程外的業務外包(或與其他家企業合作開發)，聯合所在行業中的上下游企業，建立一條業務關系緊密、經濟利益相連的供應鏈，使企業間形成一個優勢互補、協同制造和銷售的環境，共同増強市場競爭實力，經濟組織由階層式的架構漸漸轉型成扁平式、網狀的架構。這樣，供應鏈也就擴展到廣義的企業間的業務和服務流程。再加上因特網帶來的B2C(Business—to—Customer)、B2B(Business—to—Business)電子商務大大推動了企業的成長，使企業接受且負擔得起信息科技的投資，協同商務隨之應運而生。

 

上述正是信息技術應用和發展的一些情況，GartnerGroup將其歸納為二個階段：(1)1995年以前，主要為單個企業內部的應用——ERP;(2)1995年至今，信息技術的主流應用一電子商務(E—Commerce);(3)21世紀第一個五年發達國家的IT主流應用一協同商務。

 

2協同商務的作用

 

協同商務包含著內部協同和外部協同兩種。

 

推動企業內部管理發展內部協同是指企業內部的協同，包括各部門之間的業務協同、不同的業務指標和目標之間的協同和各種資源約束的協同。企業己采用的各種相互獨立的網絡系統、應用系統，如ERP等，部分提高了效率，但其相互獨立性也為企業的整體管理設置了障礙，并且信息系統日積月累下來的資料，需要轉換成決策信息，増加企業經營的智能。在協同商務系統中，人力資源和工作流程模塊是強相聯的，統一協同調配為企業的運作服務;各職能部門是強相關的，協同工作才能使企業順暢運轉。此時協同商務系統可以從財務、銷售、采購、物流、供應鏈、網上銷售等應用系統提取各類數據(所有的文檔、客戶、雇員、產品、材料、財務等內部相關聯的信息)，進行分析加工，將企業不同時期開發、分散在不同的軟硬件平臺上的信息系統整合，提供高度的信息透明度與實時性，然后根據設定的工作流，發送給各有關部門或人員，使管理人員隨時了解整個企業的運作，既可以從宏觀面觀察企業的運營，又可以深入細微面了解企業細節，還能夠在協同商務的智能化數據分析幫助下，對企業的業務進行預測分析，給出建議，使企業緊跟、甚至超前于市場的需求變化，快速作出正確的決策，提升企業的競爭力。從而幫助企業提高組織效率，建立協調的運作管理體系，最終有效地促進企業管理的現代化、科學化，適應競爭日益激烈的市場要求。

 

22推動企業間的互利和發展

 

外部協同是指在行業價值鏈中，上下游企業間的協同。企業信息的提供者也是需求者(企業內部員工、客戶、商、分銷商、供應商、合作伙伴)，切入角度和關注重點不同——個性化的。Internet技術的成熟，使協同商務平臺能夠將企業內外部各種相對分散、獨立的信息及應用無縫地集成到一起，實現信息共享和直接的數據交換能力，需求者各取所需，強化了企業間的聯系，形成共同發展的生存鏈。例如：幫助客戶服務和市場銷售人員更好地查看信息、管理及服務，提高整體客戶滿意度，從而贏得競爭優勢;為需求者開設門戶，根據其要求設置并提供個性化應用，以不同的級別和權限進入網絡，參與到企業整個價值鏈的運作中。這種完全基于Web的瀏覽器/服務器結構，方便隨時隨地訪問系統，整個企業可以跨地域、跨時間地在一起協同工作。使決策者及業務部門實現跨企業的聯合作戰，促進企業業務、企業的視野從事務性和技術性的角度提升到了經營模式的高度[3]。

 

實踐證明，核心企業通過協同商務實現了企業與供應商間的雙贏:提高了對市場需求的響應速度;降低了滿足客戶個性化需求的總成本;提高了產品質量和降低庫存;減少不増值的管理成本。而處于供應鏈中的提供配套產品和服務的中小型企業，通過協同商務與大企業長期合作，提高管理水平并借力發展[4]。

 

3應用協同商務應注意的幾個問題

 

3.1集成性

 

協同商務是為了實現實時管理和企業業務之間的集成。企業管理系統的集成有二方面：硬件設備集成、數據集成和業務集成。前兩方面是計算機技術層面的，而后一方面的業務集成是企業最為關鍵的，企業需要生產部門和銷售部門協調一致、生產部門和采購部門協調一致、各個級別的管理者和操作者協調一致。“協調一致”不是靠簡單的數據傳輸，一個系統(如財務系統)數據傳輸到另一個系統(如業務系統)，而是在數據傳輸過程中，如何用一個業務帶動另一個業務，一個系統可以實時地知道另一個系統發生的變化，企業管理者可以隨時隨地看到最新數據。

 

3.2協同商務不僅是提供工具平臺

 

“協同”概念正與電子商務聯系起來，協同商務的目的是促進企業的業務。電子商務解決方案是一個工具(更著重在安裝軟件、導入系統、整合科技)，而協同商務解決方案則是在工具基礎上給企業一套協同商務模式(里面有很多企業與供應商、客戶、合作伙伴以及企業與員工之間協調工作的業務模式，要選擇最合適企業營運本質的協同模式)。在實施協同商務之前必須注意到：如果實施不當，很容易變成B2N(businesstonobody)所以，企業應先考慮清楚自身業務與用戶和業務伙伴等協同工作的特性，再進入協同商務。

 

3.3虛擬社群

 

企業與供應商、客戶、合作伙伴以及企業內部通過網絡聯系在一起，形成一個沒有地域、但有內涵之分的“虛擬社群”，企業間的合作是一個虛擬社群建立的過程。社群建立之后，才是合作成敗的開始。社群牽涉到合作模式的選擇、風險的管理、無間合作的維持。協同商務更重要的是延續在線社群的合作關系，知道導入協同商務科技后的沖突，如何建立社群間信任的關系和預防風險。特別是信任，當企業全面虛擬化后，如果缺乏信任，虛擬的合作也只能成為虛影了。

 

4協同商務的發展前景

 

協同商務成為新經濟的發展重點，它是企業界和IT界己尋求到的比B2B更好的運作模式。雖然導入協同商務仍有一定難度，但對于那些采用了協同商務模型和解決方案的企業，其協同業務將為它們帶來高營業額和高利潤的回報，潛力巨大。協同業務的發展將會在整個供應鏈甚至在全球網絡供應鏈上全面拓展，并將造就高度靈活、快速反映的虛擬企業，亦將在全球范圍內對原材料的生產和開采、加工、產品設計、生產制造、分銷、運輸、配送、零售、市場及服務等商務模型和商務運作帶來變革。AberdeenGroup預測，到2005年，協同商務市場將達到200億美兀。根據GartnerGroup的調查研究，到2005年擁有協同商務能力的供應商和客戶，與沒有協同商務能力的企業競爭時將能夠贏得超過8成的商機。

 

經濟市場呈多樣化趨勢，經濟國際化、地域經濟全球化、業務控制數字化、消費需求個性化、市場信息瞬息萬變等等。而協同商務通過電子化，使企業能夠內部協同和外部協同，將所有利益相關者、企業部門、不同應用系統的信息整和到統一的渠道，實現跨企業、跨地域、跨時間的聯合協同作戰，實現業務處理和信息獲取與共享的一體化，為用戶提供個性化的信息獲取服務，整合商務流程，縮短執行時間，提高整個商業價值鏈的整體運作效率。顯然，協同商務符合經濟發展趨勢的要求，而且也正是在這種要求下應運而生的。加上，各軟件廠商根據時代的需求，在計算機技術不斷發展并能勝任的情況下，不斷開發、優化協同商務系統。關注近期的IT,可以看到“IBM投入100億美元的新戰略一EBOD(隨取隨用的電子商務E—businessOndemand),其戰略之一是企業進行水平整合，將分布在行業內部、合作伙伴、供應商及客戶之間的大量數據、現有系統以及常規業務，應用軟件結合起來。這正是協同商務急需的技術支持。這使得協同商務不是紙上談兵，而是逐漸成為實用的系統，推動并將支持商務應用系統的下一輪發展。

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2.我公司和物業管理企業簽訂的物業管理委托合同與本公約內容不存在抵觸。

3.我公司如將項目轉讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。

上述條款為本公約內容的組成部分，經_________市居住小區管理辦公室核準之日起，我公司即應遵從本公約內容。

開發企業：_________(公章)

日期：_________年_________月_________日

第一章　物業基本情況

一、物業名稱_________;座落_________;物業四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。

二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明等)和共有設施設備(指物業管理區域內，不為單個產權人所有而為多個產權人共同擁有和使用的設施設備，應按實際情況列明。)以及其他配套設施。

第二章　各主體基本情況

一、產權人指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。

二、物業管理企業

名稱_________;物業管理資質合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。

備選內容：_________。

管理業績：管理面積_________;是否獲得過市優或國優稱號等。

三、開發企業

名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯系人_________;聯系電話_________。

四、物業管理企業和選定和變更

在物業管理委員會成立之前，物業管理企業由開發企業選定。公約核準后除以下情況外，開發企業不得變更物業管理企業。

1.該物業管理企業被取消北京市物業管理資質;

2.該企業注銷;

3._________。

上述情況下變更物業管理企業，開發企業需將變更原因和選定的新物業管理企業等有關事項告知業主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業管理企業簽署正式合同。并須到市小區辦備案。

物業管理委員會成立之前變更物業管理企業，開發企業需要求變更后的新物業管理企業承諾遵守本公約。

物業管理委員會成立后可按有關規定解聘和重新選聘物業管理企業。

第三章　物業管理服務內容和標準

一、物業管理服務內容：一般包括房屋及其設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內容。

二、物業管理服務標準：普通居住小區最低應達到政府規定的普通居住小區物業管理服務最低標準;高檔居住小區與其他非居住物業的服務標準由開發企業自定。

第四章　物業管理服務費用和住宅公共維修基金

一、物業管理服務費用

1.物業管理企業須向產權人明示物業管理服務收費標準_________。

2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。

3.物業管理服務費的交納辦法_________。

4.在同一物業管理區域內，自房屋交付使用之日起，開發企業和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費_________。

5.沒有約定或約定不明的，應按政府有關文件執行;政府有新規定時，收費應依新的政策進行調整。

6.物業管理服務收費標準如按規定或約定有調整，物業管理企業應在物業管理區域內醒目位置公告和書面送達通知全體產權人。

二、住宅共用部位共用設施設備維修基金

1.共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。

2.共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌。

3.產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第五章　產權人權利和義務

一、產權人權利

1.產權及基于產權的財產權利如使用公共設施設備的權利、自有部位的裝修和維護權利、要求毗連產權人承擔維修責任等。

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關鍵詞:商業流通 中小企業 內部管理

商業流通企業是指通過低價格購進商品,高價格出售商品方式實現商品進銷差價,以彌補企業各項費用和指出,獲得利潤的企業。商品流通企業通過商品購進,銷售,調撥,儲存,運輸等經營業務實現商品的流轉,其中購進和銷售是完成商品流通業務的關鍵,而其他方面都是圍繞這兩方面展開的。

在我國經濟構成中,中小企業占據著重要的地位并發揮重要作用。而商業流通領域中中小企業更是發揮著重要的作用,從一定意義上說,流通掌握著企業發展乃至國民經濟的命脈,在買方市場條件下,生產和流通的地位已經發生了變化,流通應該從生產的末端更好地轉化為行業或產業的先導者。而在這一過程中,能夠更好發揮中小商業流通企業的作用,必然會加快這一發展進程。

中小商業流通企業特點

流通企業本身具有規模的多層次性、業態的多樣性等特點,這些都決定著流通過程中的豐富程度以及均衡程度。具有相對質量的中小企業存在,有利于保證流通產業內的競爭活力,并與大企業形成優勢互補,共同構建內涵豐富的復合型流通產業。中小企業在商業流通領域中發揮作用,與它的特點密切相關。

(一)靈活有效的應變能力

快速通暢的業務處理過程和靈活有效的應變能力是企業生存和發展的根基。小企業不具備大公司的等級階層(這些階層是高效運營一家大企業所必須的),因而也就不具備濃厚的官僚政治色彩,而是更加靈活。它的反應速度較快,因為在“決定”和“執行”之間的距離相對較短。同時,與大型企業相比,由于中小企業預算低,利潤少,因此具有更高的動機提升效率,降低成本。并在此基礎上形成了較強的應對市場變化的能力。

中小商業流通企業在發展之初一般就表現出投資少、見效快的特點。在其發展過程中,在這種靈活應變的基礎上,其經營范圍不斷拓寬,經營體制日漸靈活。當存在經濟波動時,其能夠利用其應變能力上的優勢,很快轉向并適應市場變化。在這一點上,較之具有較多管理層次、組織結構復雜的大型企業而言,具有不可比擬的優勢。同時,小規模和獨立的所有權能夠更容易地轉化為承擔風險或偏離企業計劃的愿望,這在公眾所有的、經營目標是為投資者提供不斷增加利潤的企業中是不太可能的。

(二)個性化服務能力強

隨著社會經濟的不斷發展,市場以需求為導向的程度逐漸增強,消費者對商品流通中各個環節的需求也逐漸具有了個性化的趨勢。這就要求商業流通中的供給者能夠提供滿足不同消費者需求的個性化服務。

大企業由于批量生產以及追求規模經濟等問題,無法更有效地向不同需求方提供有差異的產品。而此時,小企業就可以發揮其自身優勢。一家小企業可以提供給客戶更個性化的聯系,或者提供更個性化的產品和服務。因為小企業的員工和場地都較少,因此一般管理費用就較低,就能夠提供更緊密的聯系,在工作中就更有選擇性。愿景和交流也能夠更個性化。

(三)規模有限且結構松散

中小企業在各領域中均面臨著規模有限以及與之相關的一系列問題。在商業流通領域中,這一問題更為明顯。規模限制直接導致了中小企業在人力、財力、物力等方面無法與大型商業企業相抗衡,從而在上下游渠道、運輸等方面都存在明顯劣勢。同時,由于規模較小,中小商業流通企業往往無法享受規模經濟的優勢,其成本一般也因此高于大型企業。

同時,在中小型商業流通企業這一松散的行業范圍內,大多數中小企業具有家族式的特點,因此,無法形成能夠與大型企業進行有效競爭的聯盟。這也直接導致中小企業在商業流通領域中所占比重較大,但營業收入與利潤水平卻一直較低。

中小商業流通企業內部管理存在問題

(一)家族經營觀念較為嚴重

雖然具有較之大企業更為靈活的應變能力,但是,中小企業的產權與組織形式已經成為制約其發展的首要問題。在目前普遍存在的中小企業單一集中產權結構與簡單組織形式下,具有多步驟特點的中小商業流通企業在決策的科學性與合理性上往往面臨更大的考驗。

在商業流通行業中,中小企業一般以個體或具有家族特征的管理形式出現。在這樣的管理形式下,中小企業關于產品、渠道等商業流通行業中關鍵問題的決策一般由家族中具有較高地位的人做出,因此缺乏科學性和合理性。這是各行業內中小企業在內部管理問題上普遍存在的現象。而家族式的內部管理決策模式對商業流通企業具有更高的影響程度。產權過于集中所導致的內部決策理性程度降低,進而影響商業流通企業經營中的購進、銷售、調撥、儲存、運輸等各環節,最終對其發展產生限制作用。

(二)不考慮或不注重品牌形象的建立和保持

商業流通行業產生時間較早,但由于我國在解放初期采取計劃經濟模式,從而延遲了該行業的擴大化發展,使得目前尚不具有全國范圍內影響力的商業流通企業,更多的是全國不同區域的地方大中型商業流通企業。在這樣的背景下,中小商業流通企業更加難以樹立品牌意識,創立自主的品牌形象。品牌是企業的無形資產,對企業的發展具有轉折性的重大作用,如果不具備品牌意識,即使擴大規模和收入也無法實現長期的可持續發展。

不同規模的企業具有不同的市場輻射范圍,對于中型企業而言,其當前的市場范圍更多的區域內消費者,這也直接導致了中型商業流通企業在品牌創建上更多關注地方區域市場,而不具備長遠的、更大范圍的戰略眼光。由于缺乏品牌創建和擴大影響范圍的意識,中型企業往往很難實現向其他區域市場的擴展。

(三)企業管理文化缺乏且人力資源素質低下

企業管理文化是企業競爭力的重要維度。中小商業流通企業由于關注低成本的優勢,常常忽略了內部的管理文化的建設,主要包括:營銷觀念滯后,價值導向誤入,行為規范無序以及誠信意識弱化。這些歸根結底都是管理文化的問題。由于與大型商業流通企業相比,中小企業管理文化缺失,中小企業常常面臨戰略導向失誤,競爭手段單一,甚至商業欺詐等問題,這些都嚴重抑制了中小商業流通企業的健康發展。

而上述這些管理文化問題,歸根結底與中小商業流通企業中人力資本薄弱,人員素質低下密切相關。人力資源是企業發展的決定力量。中小企業雖然不乏勞動力,但是由于過分關注低成本等原因而無法吸引高素質人才,員工職業觀念薄弱,責任心不強,技術水平相對較低。這些不僅直接制約了中小企業的發展,同時也不利于內部管理文化的形成。

中小商業企業內部管理對策

第一,適度引入符合商業流通領域中中小企業特征的現代企業產權制度與組織結構,必要情況下,可以考慮建立松散的中小企業商業聯盟。

中小企業可以根據國家的政策要求,充分利用政策導向與優惠條件,逐步實現與自身相適應的現代企業制度。雖然規模成為限制中小企業發展的頭號桎梏,但規模小也成為中小企業發展靈活的動因。同時,由于現代企業制度的引進是需要一定的企業規模的。因此,對于有條件引入現代企業制度的中小企業,可以通過收購、兼并等方式在擴大規模的基礎上,建立具有內部管理優勢的現代企業制度。而對于那些規模較小的商業流通企業,企業應該慎重地采用承包經營、松散聯合等方式進行經營機制的改革。在此基礎上,兩類企業都應該重視基礎管理工作,擺脫過去“老板決策”的片面決策方式,重視基礎管理。

第二,中型商業流通企業樹立跨區域的品牌意識。品牌是企業核心價值和競爭力的體現,作為企業的無形資產,在企業的發展過程中能夠起到加速的作用。良好的品牌形象能夠增加企業的經濟附加值,從而實現更大的收益。而商業流通企業由于特殊的行業特點,其品牌建設往往具有單一性和地區性的特點,容易被企業、特別是中小企業所忽略。

中型商業企業由于同時具有一定的規模優勢以及中小企業應變能力強的特點,因此,其具有擴大市場范圍的可能性,從而也就具有樹立跨區域品牌形象的必要性。對于中型商業流通企業而言,其內部應該擺脫區域觀念的限制,在樹立跨區域品牌意識的基礎上,逐步擴展其品牌的影響范圍。在提高品牌影響力的基礎上,可持續地擴大企業規模,實現企業長期的發展。

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一、 城市商業綜合體特點

典型的城市商業綜合體中建筑類型多樣，業態規劃復雜，幾乎囊括了日常生活中的方方面面。如商業、辦公、公寓、酒店，其中商業中還包括零售、餐飲、賣場、KTV、影院等，而辦公及公寓大多以超高層建筑為建設藍本，酒店大多為國際知名品牌的五星級酒店。基于以上原因，一般大型的城市綜合體往往并定義為商業中心或者城市中心，人流量遠遠大于其他地方，且出入人員復雜，這就留下了種種安全隱患，因此該類型項目，對安防防范有著更高的要求。

二、 智能化安全管理系統規劃

1. 安保平臺規劃

綜合體安防系統的安全和管理非常復雜，不是單一手段或單一系統所能奏效的，必須根據不同區域的功能需求、特點和相互間的關聯全面考慮。本文綜合考慮綜合體的特點、需防范的區域和功能，巧妙靈活地設置不同的防范系統，基于人防、物防及安防特點，將人防、物防、技防三者相有機結合；建設以視頻監控系統為中樞，以入侵報警和門禁為核心，并結合車輛管理、保安巡更為輔助手段構成整體縱深防護體系的安防系統。結構圖如下：

2. 縱深防護體系建立

2.1 本類項目安保系統應嚴格按照國標、地方及當地技防辦的要求，配置包括視頻安防監控、入侵報警、門禁管理、電梯控制、住戶對講、車輛管理系統等，并結合電子巡更和保安無線對講系統，實現人防與技防的有機結合，提供給項目一個綜合性的保全。

2.2 縱深性

體現在防護區域的設置，分層次、分重點進行考慮。從區域入口處開始加強對人員及車輛的防護，通過公共區域的防護加強對進入室內的人員及車輛的管理，重點加強建筑群內部的通道、工作區及重要機房/用房的監視。

3. 人、車、物的綜合性管理

3.1 人員管理

綜合體內各業態內部工作人員多，且日常客流量大，針對進入大樓的人員管理對物業公司安保管理來說任務繁重。因此必須制定一套既能方便內部人員快速進出，又能良好管理外來客流，結合地下室以及地面層出入口的人流進出分析，以及結合不同業態的管理特點，利用監控、報警、門禁，電梯控制統、可視對講及電子巡更系統等手段且又人性化的管理方式。

3.2 車輛管理

本類項目車輛管理主要包括地面、地下車庫車輛出入管理、車位區域劃分、車位引導、反向尋車、滿位顯示導、快速通道管理、圖像對比等功能、車庫內部設施建設等。

（1）出入口管理

本類項目地下車庫基本都超過4個車庫出入口，在地下車庫出入口設置車輛管理道閘、防砸車裝置、對講設備、車位數量顯示設備等，實現對進出車輛管理的管理。

根據地方管理特點，還可考慮出入口采用遠距離讀卡+車牌識別管理系統，并且與交通卡進行兼容。

（2）停車區域劃分建議

考慮到本類項目地下停車場較大，且酒店、辦公、SOHO 以及商業為共用地下停車場。從便于停車的角度出發，應根據各業態區域、交通流線等制定合理的停車位劃分。

（3）車位引導

考慮到本類項目地下室較大，停車位多，且根據業態不同，使用性質不同，既有SOHO 公寓及辦公的固定停車區，又有商業及酒店的臨時停車區。而針對外來客人的車輛停放必須提供優質的停車引導功能，以方便訪客可在最短的時間內停放好車輛。

（4）刷卡尋車

智能刷卡尋車系統采用“刷卡定位模式”，利用停車場內分布于各個區域的刷卡定位終端，進行刷卡定位。定位精度更高，可靠性高。當車主返回停車場后找不到車輛所停放的位置時，可以通過在電梯間的液晶觸摸屏或查詢終端進行查詢，系統即可顯示車輛所在的位置區域，以及從查詢地點到車輛所在區域的最近路線。

根據當前技術的發展，以及考慮與出入口遠距離讀卡+車牌識別的管理方式形成無縫銜接，還可以采用視頻引導及反向尋車系統，但成本會略為提高。

3.3 物流管理

大樓物流管理主要包括進入大樓物流管理和出大樓物流管理兩大部分。管理內容主要通過上述提到的人員、車輛管理得以實現。針對辦公及SOHO 公寓相對封閉的管理模式，建議增加設置專門郵件收發室，并且設計電子信報箱系統。

4. 安防系統電源備份設計

針對本類項目智能化安防系統前端區域設備的供電需要，如網絡交換機、報警探測器、監控攝像機等，要求提供UPS 供電解決方案。電源在整個安防系統中起著重中之重的作用，為了系統的暢通及萬無一失，要求配電系統具有極高的可靠性、可用性、可管理性。建議采用模塊化UPS 不間斷電源為高可靠UPS 系統，并采用模塊N+1備份，可用性高達99.999%，故障點較少，功率冗余靈活，且易于后期擴展，安全度較高。

5. 消防安全設計

作為城市商業綜合體，消防安全理所當然成為項目建設過程當中的重點。而火災的嚴重性決定了人們脫離火情現場的成功率。煙氣的刺激性和毒性是制約脫離火情現場的主要因素。因此，對于燃燒中產生的煙，毒，和腐蝕應該重點的關注。因此本文考慮以上理由以及大多數綜合體項目的特點，并參考JGJ16-2008《民用建筑電氣設計規范》要求，建議系統電纜采用低煙無鹵及阻燃線材進行設計，保證大樓內部人員的生命財產安全。

另，作為包含超高層的綜合體項目，應急疏散與引導尤其重要，針對本類項目在緊急狀態下的人員疏散需要，建議應在疏散通道內設置廣播音箱，并且疏散通道的廣播分區應與相應避難層或地面層同一廣播分區。在緊急情況狀態下，通過疏散通道的廣播可將相關人員引導至相應的避難層或地面層，實現人員的安全疏散。

6. 設備防雷擊設計

安全防范系統中的所有設備均為電子信息設備由于這些系統和設備耐過電壓能力低，雷電高電壓以及雷電電磁脈沖侵入所產生的電磁效應、熱效應都會對系統和設備造成永久性損壞。因此，根據GA/T670-2006《安全防范系統雷電浪涌防護技術要求》，建議本類項目應在機房防雷接地建設的基礎上針對大樓弱電井垂直主干、前端弱電設備考慮一體化的綜合防雷方案。

三、 結語

城市商業綜合體項目不僅須建設以上智能化安防系統，還應在系統建立之后制定良好的應急預案。

為應對各類事件，建筑智能化系統在信息共享，通訊，指揮和協調，緊急處置、預警和預防機制方面能發揮顯著效益；管理者通過安全防范系統（SAS）及時了解并記錄現場情況，使用通訊自動化系統（CAS）能多方式聯絡樓內外支援，辦公自動化系統（OAS）能最快的為外部支援人員提供大樓內部結構等基礎信息。

參考文獻

[1]《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-1995（2005年版）

[2]《建筑設計防火規范》GB50016-2006

[3]《建筑物防雷設計規范》GB50057-1994（2000年版）

[4]《火災自動報警系統設計規范》GB50116-2008

[5]《智能建筑設計標準》GBT50314-2006

[6]《安全防范工程設計規范》GB50348-2004

[7]《電子信息系統機房設計規范》GB50174-2008

[8]《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-2008

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作者簡介：王寧博，中國政法大學民商經濟法學院。

一、法律概念分析

首先，股權轉讓指的是公司股東依據法律和公司章程規定程序將對公司享有的股權全部或部分轉讓給他人的民事法律行為。在適用范圍上，因為股份公司具有資合性，其股東對于自己的股權轉讓自由，尤其是上市公司股權轉讓在證券交易市場進行，流通性較強，而有限公司不僅具有資合性，還具有較強的人合性，股東之間的相互信任是公司賴以生存的基礎，因此法律所規制的股權轉讓一般發生在有限公司股東與第三人之間，據此達成的合意即為股權轉讓合同。根據企業性質，外商投資企業股份轉讓合同即為外商投資企業股東與第三人簽訂的股權轉讓合同。

從合同角度來講，此類合同和一般民商事合同并無差異，根據《合同法》規定，合同成立時生效，但由于投資主體的特殊性，外商投資企業股權轉讓合同被賦予了特殊生效要件，即行政審批，在司法實務中，為此引發的關于合同效力及后續救濟的爭議也層出不窮。本文也將在后面的章節中對此進行闡述。

二、行政審批對外商投資企業股權轉讓合同效力的影響

出于投資安全考慮，我國公司法規定外商投資企業在設立及從事相關經營活動時應當經主管部門審批。股權轉讓即為經營活動中的典型代表，具有專門的審批程序，在外資并購國有企業股份時這種程序性也尤為明顯。為外商投資企業專門設置審批、核準程序，其立法本意在于加強對外商投資企業的監管，從程序和實質雙方面監督外資企業交易的正當性和合法性。由此來看，審批屬于一種行政行為，是主管部門運用國家強制力對具體交易行為進行確認其有效性的具體行政行為。從整體上來看，外資審批制度對維護國內經濟秩序，保護國家經濟安全方面具有積極的意義，但利用行政審批限制本屬于民商法規制的合同領域本就與私法自治的精神有所相違，若審批權實施及審批程序等再不合理，很難說外資審批制度起到其應有的功能，甚至會從消極方面影響民事行為的有效性，進而影響交易的穩定性。這在股權轉讓合同中表現尤為明顯。

在審批與外資企業股權轉讓合同的效力關系上，早先立法及相關的實施條例中無所例外均規定“未經審批的股權轉讓行為無效”，這樣的規定帶來的問題也顯而易見并已在司法實踐中得到無數次驗證，若外資企業股權轉讓合同未經審批即無效的話，即使合同已簽訂，合同不審批則自始無效，因而當事人也不負根據合同而產生的報批義務，從而導致實踐中相關義務人會產生待價而沽的心理，根據合同是否對其有利選擇是否履行報批義務。就其結果而言，很明顯，不誠信的當事人反倒會從這樣的法律規定中獲利，不符合法律應有之義。長久以來，理論界和司法界對未審批合同的效力爭議不斷，對此問題，可以從以下兩個案例入手：

案例一：香港綠谷投資有限公司與加拿大綠谷（ 國際） 投資有限公司等股權糾紛案

法院對該案中股權轉讓合同的效力裁判觀點如下：該案屬于民事訴訟糾紛，雖然法院最終判決在一定程度上顯示相關的行政行為應當被變更，但也僅能針對備案、登記等非實質內容的行政行為。就外資企業股權變更合同而言，相關主管部門既被法律賦予這樣的審批權力，行政審批成為合同生效的必經程序。在法理上審批是該類合同生效的實質要件，不可缺少。即使經過民事訴訟和判決也無法變更這一實質要件；即使行政行為有所不當，也只能通過行政司法救濟程序而非民事來予以糾正。

案例二：廣州市仙源房地產股份有限公司與廣東中大中鑫投資策劃有限公司等股權轉讓糾紛案

綜上可見，數年之間司法實踐對外資企業股權轉讓合同與審批之間的關系的態度可以說是截然不同，整體而言，筆者總結往年對此類合同的觀點如下：

一是未經行政審批的股權轉讓合同無效。早年立法中均有體現。根據當時對外資嚴格管理的相關政策和立法要求來看，在實踐中認定股權轉讓合同未經行政審批則無效的做法表面上有利于對外資企業進行嚴格的審慎監管。

二是未經行政審批的股權轉讓合同未生效。根據《合同法》第四十四條及《合同法解釋（一） 》第九條，外資企業股權轉讓合同依法應當辦理批準登記手續，則在未辦理批準登記手續之前該合同屬于“未生效合同”。

三是 法院無權確認未經審批的股權轉讓合同的效力，這種屬于實質性行政行為只能由行政機關行使，以上述“綠谷案”為典型。

最終，《最高人民法院關于審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定（一）》（以下簡稱《規定》）出臺，終于在較高法律位階上對外資企業股權轉讓合同效力問題進行了直接的規制，根據該《規定》第一條立法精神，外商投資企業股權轉讓合同屬于依法經主管機關批準后才生效的合同，生效之日為批準之日；否則應當被法院認定為未生效；確認該合同無效的請求將不被支持。由此看來，最后立法者選擇了第二種觀點，即未審批未生效論，筆者認為這樣的規定確實對解決實務中的合同效力爭議問題具有指導性的作用，但并未清楚揭示行政審批與合同效力之間的關系，且對合同效力待定期間其他爭議問題未提出明確的解決方式，筆者在接下來的論述中將闡述這些問題。

三、行政審批與外資企業股權轉讓合同效力之間的關系 前述可知，外資企業股權轉讓合同在審批前仍屬于未生效合同，類似于效力待定合同，在此種情況下，合同中的義務如何履行呢？該《規定》第一條第二款中即給出答案：雖然外資股權轉讓合同未經批準不生效，但其中涉及到當事人履行報批義務的條款效力不受影響。此條款確實化解了實務中直接將合同歸于無效而產生的合同履行問題，但筆者認為在無效合同基礎上履行報批義務在法理上無法自圓其說。首先，根據該規定，報批義務應屬于合同義務，其既非《合同法》中的先締約義務，因為此時合同已成立，而非產生在締約過程中；又非后締約義務，因為此時合同還未履行完畢。其次，報批義務應歸于合同義務，但根據《合同法》精神，履行合同義務一般應建立在已生效合同基礎上，而股權轉讓合同又未生效。如此一來，該條款實則與合同法相抵觸，進而使法律的強制規定陷入一種悖論。

篇10

隨著社會主義市場經濟的不斷深入和發展，我國的企業也在以突飛猛進的勢頭發展和壯大，各大企業如雨后春筍般紛紛涌現，為國民經濟注入了新鮮的元素。伴隨著這種發展現狀，對企業的管理工作提出了更高的要求，因此，企業管理經營人員的隊伍要不斷優化，為提高企業管理水平作力量支撐，而加強工商管理培訓是提高企業管理水平的最有效的途徑之一，對于提高企業管理水平具有非常重大的意義。企業進行工商管理培訓，是提高企業員工素質和管理水平的需要，也是提高企業競爭能力的需要，有助于企業的快速發展，而工商管理培訓也成為了擺在企業管理者面前的一個比較重大的難題。

一、工商管理培訓和企業管理培訓的內涵

工商管理涵蓋的范圍是比較廣泛的，包括企業管理、市場營銷、人力資源、財務管理、會計管理、企業投資等方面，涉及的領域很廣，工商管理培訓就是通過學習財務、營銷、金融、經濟法、國際商務等知識，以提高管理人員在其崗位上綜合運用這些知識手段而開展的經營管理培訓活動。企業管理培訓是企業開展的一種有計劃、有系統的培訓活動，其目的是為了提高員工的綜合業務素質，實現員工和企業的共同進步。

二、加強工商管理培訓的重要意義

企業要提高其管理水平，就必須提高員工的管理能力和綜合素質，而提高管理能力和綜合素質就需要依靠加強工商管理這個途徑來實現。在我國市場經濟不斷深入的前提下，加強工商管理培訓具有其重要的意義。

（一）工商管理培訓是提高企業管理人員綜合素質與管理能力的需要

據數據顯示，我國大多數的企業管理人員總體學歷偏低，不具備專業的管理知識和技能，通過加強工商管理培訓，可以彌補管理人員在工商管理理論知識上的空缺，同時還能提高他們的管理能力。

（二）工商管理培訓是適應時展的需要

隨著我國加入WTO后，企業的生存與發展也開始國際化，同時競爭也更加的激烈，面臨著更加嚴峻的生存和發展形勢。面對這種發展形勢，企業要更好的生存和發展，就必須不斷加強工商管理培訓，培育出高素質的管理人才，不斷增強企業的管理水平，只有這樣，才能適應時展的需要，跟上時展的步伐。

（三）工商管理培訓是企業實現社會主義市場經濟轉變的重要手段

工商管理培訓是實現企業轉變機制的有效途徑之一，通過工商企業培訓來幫助管理人員具備更好地在市場經濟條件下駕馭和管理企業的能力。

（四）工商管理培訓是適應國家管理新要求的措施

我國目前確定的企業管理人員的新要求把工商管理培訓作為一項基本內容，通過這個要求來達到提高企業管理人員管理水平的目的，從這個角度來看，工商管理培訓具有極大的社會意義。

總之，通過加強工商管理培訓，可以提高企業管理人員的綜合素質和管理水平，從而提高企業的管理水平，使企業在競爭日益激烈的社會形勢下立于不敗之地，由此可見，加強工商管理培訓具有十分重要的意義。

三、企業管理的重要性

工商管理培訓和企業管理水平這兩者是緊密聯系，不能分割的，企業管理水平的提高離不開工商管理培訓，工商管理培訓也不能離開企業管理這個平臺，否則就不能發揮其最大的利用率。工商管理培訓具有其重要性，企業管理也具有其重要性，我們要充分認識到企業管理的重要性，才能通過更好的途徑加強工商管理培訓，從而達到提高企業管理水平的目的，企業管理的重要性主要表現在：

（一）企業管理可以提高員工的主動性和積極性

良好的企業管理提高員工工作的激情，凝聚戰斗力，從而提高工作效率，為企業的發展不斷做出貢獻。

（二）企業管理是企業發展的內在需求。

企業員工都有自己的需求，企業要發展，就必須了解和滿足每個員工的需求，同時將他們的需求和與企業發展的內在需求緊密結合起來，從而充分發揮員工聰明才智，更好地為企業做出貢獻。

（三）企業管理能夠實現對人才的需求。

企業管理能夠更好地挑選到合適的人才，企業對人才的需求不是越高越好，而是越合適越好，通過企業管理就可以實現對人才的需求，達到更好地管理的目的。

（四）企業管理是應對國際市場挑戰的需要。

面對日益激烈的國際市場挑戰，企業必須加強企業管理水平，這是應對國際市場挑戰的需要。

四、如何通過加強工商管理培訓來提高企業管理水平

我們知道工商管理培訓和企業管理具有其重要性，兩者的關系也是緊密聯系、不可分割的，那么如何更好地運用這兩者的關系，如何通過加強工商管理培訓來提高企業管理水平，下面筆者針對這一問題做一個探討。

（一）從企業高層管理人員抓起

做好工商管理培訓應該從企業高層管理人員抓起，只有引起了他們的重視，才能發動員工做好工商管理培訓，并把培訓知識帶到企業，運用到企業管理上，從而達到提高企業管理水平的目的。

（二）加強對工商管理培訓師的資質要求

在企業高層領導重視工商管理培訓的前提下，還應該加強對培訓師的資質要求，建立高質的培訓隊伍，從而通過這種途徑來提高企業的管理水平。

（三）轉變理念，加強對工商管理培訓的重視

要加強工商管理培訓，首先就要端正領導、員工對工商管理培訓的態度，樹立正確的培訓意識，轉變培訓理念，從而達到提高企業管理水平的目的。

（四）深化和改革培訓方式與內容

對于工商管理培訓來說，其內容復雜且層次高，培訓有一定的難度，所以深化和改革培訓方式與內容是必要的，要求向多元化和現代化方向轉變，從而提高企業管理水平。

五、結束語

綜上所述，工商管理培訓和企業管理具有極其重要的意義，同時它們兩者是緊密聯系,不可分割的，我們要充分發揮兩者的利用率。加強工商管理培訓，不僅可以培養高素質的專業管理人才，從而達到提高企業管理水平的目的，進而推動企業持續健康向上地發展，因此，作為企業一定要矢志不渝地加強工商管理培訓，提高企業管理水平。

參考文獻：