房地產風險案例模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產風險案例，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.1 信息化風險問題

互聯網的迅速發展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過信息化的方式，進行檔案管理會帶來一定的風險，比如計算機病毒、黑客侵犯、數據不準確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會導致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產檔案管理工作存在一定的信息化風險。

1.2 投資風險問題

投資風險也是影響房地產檔案管理工作的一項重要的因素，房地產企業一般考慮到運行過程中可能發生的因素，就會采取異地檔案備份，但是在這種情況下，如果進行異地檔案備份，就會投入很多的成本，包括人員方面以及設備方面等，投資風險就會慢慢凸顯出來。在投資的過程中，如果得到的回報與投資無法實現協調平衡，就會很容易產生投資風險。比如在實行網絡檔案建設的過程中，會引入大量的計算機、掃描儀等等設備，加大了資金的投入，在進行投資時，管理不到位，投資風險就會不可避免。

1.3 知識產權風險問題

現今階段，房地產檔案管理在信息化建設下就是為了能夠達到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會誘發到知識產權問題上，資源分享的過程中，無法對資源信息進行有效的保護，會使得資源信息出現篡改以及丟失的情況，房地產檔案管理互聯網制度還并不完善，與檔案有關數據信息在分享參考時，知識產權風險問題就會產生。

1.4 人員素質有待提高

互聯網信息化的發展，對于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識，信息觀察力也不足，無法及時將檔案進行歸總，信息技術的應用不廣泛，不具備信息技術操作能力，當前在房地產企業中，既能夠掌握房地產業務又能夠運用互聯網技術的人員少之有少，很多檔案管理人員在實際的過程中經常會出現失誤，檔案管理不到位，給房地產企業帶來了不利的影響。

1.5 缺乏檔案管理重視

在房地產企業中很多對檔案管理并不重視，普遍認為房地產檔案的管理工作即文件復制粘貼，進行簡單的統計，并不是房地產登記所重要的工作，也無法對登記產生一定的利潤效益，只要確保檔案不會丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識嚴重的影響了檔案管理工作的進展。因此部分房地產企業對檔案管理缺乏認識，從而出現了各種風險，給檔案管理工作產生了不好的因素，影響了企業的發展。

1.6 檔案管理技術手段較為落后

在市場經濟體制下，房地產檔案管理離不開互聯網信息系統，但部分房地產企業檔案管理部門在信息系統開發方面還存著不足，無法實現規范化、科學化，由于技術方面認識不足，還有一些資金方面的局限，導致互聯網自動化技術比較滯后，無法對信息系統的各個功能進行更新，還有計算機設備也沒有及時的更換，使得信息系統在房地產檔案管理方面得不到很好的發揮，還有部分房地產企業沒有專門的檔案管理部門，無法將檔案管理工作落實到位，依舊延續著傳統的紙質檔案激勵，沒有運用先進的技術手段，限制了檔案管理工作的進展。

2 房地產檔案管理風險的應對策略

2.1 房產檔案抵御風險的能力

房地產企業應加強房產檔案管理，最大限度的避免風險的產生，應對檔案管理人員加強認識，為他們講解風險的危害性。在進行異地備份的情況下加強管理，合理的運用檔案數字化處理，新檔案在歸總時需進行電子化的處理，如果需要進行紙質記錄檔案，與此同時也應采取電子檔案，將電子檔案進行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風險源的產生。

2.2 完善信息?c資料檢索體系

為了使房地產企業檔案資料的完整性，應對其進行全面的核對，對檔案的內容要認真的核對，確保檔案的內容與現實所要記錄的內容一致，如果發現檔案內容存在問題，不符合實際的情況，應及時的采取調整，按照一定的程序對檔案采取分類編目，創建案卷號、文號等多方面目錄，設置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時的查找到房地產信息，但在這個過程中需要對檔案采取防護措施，避免丟失。

2.3 健全檔案管理體系

房地產檔案信息至關重要，應不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進行，確保檔案的準確性與有效性，房地長檔案管理過程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創在良好的條件，在這個過程中需要不斷的對檔案進行更新，定期對檔案進行核實與監督，對從中所發現的問題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問題應及時的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規范化。

2.4 提高工作人員的素質

房地產企業應加強人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識，提高信息觀察力，及時將檔案進行歸總，對人員進行技術方面的培訓，使其能夠精通互聯網信息技術，提高人員的職責意識。強調應要求人員學會使用計算機上技術對房地產登記信息統計，合理的對房地產資源進行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認識到檔案管理的重要性，企業應加強對人員的培訓力度，可以實施獎勵的措施，通過人員的業績，為他們實施獎勵，提高人員工作的積極性，增強他們的歸屬感，更好的對檔案進行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進行。

2.5 做好房地產檔案的風險評估工作

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要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。

接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

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我國房地產市場經歷了十多年的發展和隨著近幾個經濟周期的起伏，已經進入后危機和后暴利時代。這一時期，面對房地產市場的諸多不確定性，高資本積累的房地產企業在戰略上和運營上的任何失誤，都有可能使企業面臨極大的風險。尤其是以合作開發組織構架形式的房地產項目，往往會面臨涉及政策、市場、戰略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風險。作為高收益、高風險的房地產行業，在關注高回報投資預期的同時，應該更加關注所面臨著各種風險因素，而這些風險因素對房地產投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業的盲目加入，越來越多競爭者的出現等，導致各種風險疊加、放大。我們應通過認識、分析風險，采取正確的戰略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風險，減少風險損失并獲得風險收益，做到在承受最小的風險下獲得最大的收益。本文基于某合作開發房地產項目失敗的案例，給出房地產項目合作開發決策與管理的風險控制的初步分析。

1.某房地產項目合作開發案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經營策略調整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業綜合樓”合作開發項目的45%股權進行轉讓的信息。該“商業綜合樓”開發項目地處國家一級風景保護區區域內，是城市房地產投資的熱點區域，土地性質屬拆復建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預算為5億元人民幣；項目股權為三方所有，B公司占45%，其余部分由當地村經濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔任董事長、B公司派員出任項目經理；至2011年初，項目的主體工程已結頂，總體工程形象進度進入中期過后階段。A公司在經過一段時間的考察和評估后，認為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風景保護區，項目具有明顯的地理環境優勢和地價優勢，2009年后正處于房地產的快速復蘇期，因而判定該項目具有良好的開發前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權和相應的債權，介入自身并不熟悉的房地產開發行業，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔任董事長、A公司派員出任項目經理。A公司涉足房地產開發行業之后，由于一系列失當的決策，導致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結構和權力制衡機制的不完善，產生了超出預期的管理風險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發的經濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰略決策，造成了巨額的直接經濟損失和聲譽損失，成為房地產合作開發中典型的負面案例。

2.房地產項目合作開發主要風險因素分析及控制

目前，企業參與投資房地產項目多采用股權或債權的合伙人投資方式，這種投資方式決定了投資風險存在投資過程中的各個環節。根據風險源劃分，房地產合作開發面臨的風險主要有：決策風險、政策風險、管理風險、法律風險、開發流程風險和經營風險等六大類。根據房地產市場的調查和咨詢實踐，房地產企業的風險80%來源于決策、管理、流程和經營風險。以下從企業可控的角度，主要對決策與管理的風險控制作出分析：

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中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產開發，并掛靠城建公司的資質，與原告尤錫簽訂《換房協議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產證交被告開發建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地。現因合同履行意見不統一引訟。

評析：原、被告之間均簽訂了《換房協議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發地產，待開發完成后，原告獲得《換房協議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權。但案例中當事人認為《換房協議》是以房換房的置換合同。根據最高院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議為合作開發房地產合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發房地產合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）。”上述特點是：原告將土地使用權交由被告開發使用后，不參與被告的開發工程，不承擔開發的風險，只收取《換房協議》中協商約定一致的位置、面積的房屋。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。故本案案由應認定為土地使用權轉讓合同糾紛。

一、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的認定

《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規定，合作開發房地產合同約定提供推斷使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規定，認定名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的關鍵就是提供土地使用權的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關于“共擔風險”的確定

合作方尤其是以土地使用權作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發房地產合同是否為土地使用權轉讓合同的關鍵。首先，何謂“風險”。合作開發房地產合同中需共同分擔的風險，是指合作開發房地產合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應該為經營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現或者不能全部實現的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發房地產合同中是否體現“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷。即只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，也應該認定該方當事人不承擔風險。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規定的固定利益，是指無論在合作開發房地產中出現什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發生變化的。（2）可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數量的貨幣，也可以固定數量的房屋，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。

二、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權作為合作條件的法律效力的認定

劃撥土地的取得是無償的，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》等法律法規對劃撥土地使用權的處分設置了很多限制性條件。如《城市房地產管理法》第四十條規定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。但隨著商品經濟的發展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權轉讓的情形非常普遍，《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十六條規定土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權證書，故依照上述最高院司法解釋，應當認定《換房協議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權作為合作條件的法律效力的認定

根據法律規定，出讓土地使用權的轉讓不僅應當取得土地使用權證書，還應達到一定的投資開發條件。那么，未取得土地使用權證書或者未達到25%開發投資比例而簽訂的合作開發合同被認定為土地使用權轉讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產管理法》作為行政性規范性法律文件，其三十九條的立法本意是規范房地產經營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權轉讓合同的效力。未取得土地使用權證書就轉讓土地使用權的行為應當認定為“無權處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權，就應當認定為合同有效。轉讓的土地使用權未達25%的投資開發條件應當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權轉讓合同的效力，這類合同應當是有效的。

三、合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區別

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經濟新的增長點，房地產業為中國經濟的快速發展做出了巨大的貢獻。房地產業的健康發展對于改善人民生活，調整產業結構，拉動經濟增長起著至關重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產企業財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務風險控制情況

SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內部控制系統之中。SK公司現行內控體系主要按照“控股總部、區域總部、城市公司”的“三級組織結構”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內部環境并實施有效的控制。公司通過內部審計、內控檢查、專業巡查等方式對內部控制進行監督檢查，結合全面風險管理工作評估相關風險，并以內部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執行整改和制度修訂。

公司對內部控制的實施采取多層次的監督、控制，內部控制體系。

董事會、審計委員會：負責審查、監督內控的有效實施和自我評價情況。

公司內部控制規范工作小組：負責指導、監督公司內部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負責日常監督。

外聘審計機構：對內控自評報告進行審計。

SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。

1.1 市場風險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關注。公司面臨的現金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產生的公允價值風險。

1.2 信用風險控制

為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執行持續的監控程序以確保及時收回債權、以及對于過期債權采取必要的措施回收。在每個資產負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。

1.3 流動風險控制

SK公司采用定期分析債務的期限和結構的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協議并對銀行借款進行及時的監控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產公司排名中，SK公司排名在前20名。根據排名，前20名可以分為三個戰略群組。而SK公司隸屬戰略群組C。對戰略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優勢

（1）市場挑戰者或市場追隨者；（2）規模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區開發風險；（2）行業過度集中于房地產，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內經營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環保的綠色住宅方向；（4）關注社會責任，提升企業形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產企業進入市場。

根據SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業務過度集中于住宅地產和商業地產，且房地產開發地區過度集中于華中地區和東南沿海地區。行業和地區過度集中，如果國家政策對房地產行業或某一地區影響較大或房地產行業由成熟期進入衰退期，企業可能面臨較大的財務風險。

3 房地產企業財務風險控制的啟示

3.1 建立專門的風險管理體系

SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。

3.2 多渠道籌集，降低資產負債率

企業可以通過發行債券、與其他公司進行戰略聯盟、發行股票、房地產信托等方式將傳統單一的銀行貸款籌資方式轉為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。

3.3 多元化發展戰略

在業務方面，可以通過多元化戰略聯盟、協同聯盟、特許經營等方法進入其他相關聯或不相關聯的正處于成長期或成熟期的行業。可以借鑒行業龍頭企業涉足銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅游地產、產業用地等多個行業的經驗。在地區方面，企業可以通過研究其他地區的市場情況，選擇適合本企業的發展潛力大的地區進行跨地區多元化發展，來降低房地產市場發生變化或可能進入衰退期給企業帶來的風險。

4 結 語

通過對公司財務風險控制現狀進行分析，研究房地產企業財務風險的防范措施，有助于提高房地產企業的財務風險識別和財務風險控制能力，實現房地產企業健康可持續發展。

主要參考文獻

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中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。

在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關假設

建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大小；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。

以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率

Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關系數ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差

4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：

就單項資產看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產投資組合風險最小模型的案例

某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：

項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

篇7

一、我國房地產并購的宏觀背景

1998年我國的住房分配制度進行了改革，長期積攢的住房需求得到了釋放。此外，我國經濟的快速增長及城市化的步伐加快，帶來了房地產業十多年的大發展，在過去的十年中房地產已然成為了重要的投資品之一，房地產過度的投資需求和投機需求，帶來的不僅是房價飛速的上漲，也使我國經濟發展結構嚴重失調。2003年以來，政府出臺了一系列的宏觀調控政策，打破了房地產業的舊格局，同時，其他行業大量的資金以及外資進入房地產業，加劇了房地產的競爭。據清科研究中心的研究數據顯示：2010年房地產行業共實現并購84起，占當年并購案例總數的13.5%，為所有行業之首。2011年房地產行業并購居并購市場第二，完成的并購交易數量為113起，占當年各類并購總量的9.8%，涉及并購交易金額54.49億元，其活躍度即金額創下6年以來的歷史新高。2012并購市場共發生并購案例100期，涉及金額39.04億美元，數量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。這與2011年的房地產并購市場的爆發對該領域的存量市場有所消耗有關。至今年4月份，房地產并購仍置于行業之首。

二、我國房地產并購的動因

并購熱潮的到來主要是由于房地產行業是一個資金密集型行業，而土地又是企業進行開發的根本，我國許多房地產企業在這兩項上遭遇危機。總的說來，房地產企業并購的原因主要有以下幾個方面：

1.中小房地產企業資金規模小，企業競爭力比較弱

隨著國家宏觀政策的貫徹落實，房地產市場已經趨于降溫，但房地產市場仍然存在著企業數目眾多、規模偏小、實力不強等問題，它們共同面臨著樓市嚴厲調控、房貸政策的改變、資金鏈收緊等方面的壓力，不得不被一些大規模的公司并購。加之房地產行業制度不健全，行業門檻低，其他資金密集型行業也加入分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產企業舉步維艱。

2.融資渠道狹窄

房地產企業直接融資的比重比較大，對股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進入證皇諧±用股票進行融資的房地產企業少之又少，更不用說實力較差的中小型企業。就債券市場而言，我國房地產企業發行的債券的總額僅僅是全部資金來源的很少一部分。

3.土地資源的稀缺及土地市場的改革

中國正處于歷史上最快的城市化進程，城市的擴張使土地資源日益稀缺。近年來我國每年新增城市用地600萬畝其中約有45%-65%來自于耕地。另一方面，為保護生態，退耕還林這也使得城市建設增量土地資源的供應日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。

三、我國房地產業并購的表現形式

中國的房地產行業目前已進入了一個并購合作的時代。它主要表現在：大型房地產公司對中小房地產企業的并購，大型房地產企業之間的并購和其它行業企業對中小房地產公司的并購。

1.大型房地產公司對中小房地產企業的并購

根據相關政策，如果開發商取得土地兩年之內不開發將會被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不會按市場價收回。由于土地一級市場供應量有限，一些資金雄厚的大房地產企業一直苦于沒有土地而無處進行投資，這些企業為了謀求自身的發展就會把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業，收購兼并她們優質的地產項目從而實現自身規模的擴張。

2.大型房地產企業之間的并購

大型企業并購的特點是企業的規模一般都比較大，且各有各的優勢，此類企業的合作有利于實現優勢互補。例如，萬科集團于2005年3月3日受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權益及在浙江20%的權益，這是房地產行業呈現資源趨勢以來，國內大型房地產企業間的一次重要的并購合作。對于房地產企業萬科而言，以收購的方式進入浙江市場，其風險顯然低于在浙江購買土地獨自開發，萬科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機。

3.其它行業企業對中小房地產企業的并購

當一個企業做強做大之后，就會為了獲取最大的經營效益和降低風險而從事多元化經營，企業也會把資金逐漸從利潤低的行業轉向利潤高的行業。相對與其他行業2%-3%的利潤率，房地產20%的利潤率具有絕對的吸引力，進入房地產行業成為了各行業吸金的優先選擇。

四、房地產企業并購風險分析

1.財務風險

房地產并購的財務風險主要包括定價風險、融資風險和支付風險。定價風險是指并購交易前對目標企業的估價，確定合理的交易價格。在并購企業之前要對目標企業內外環境進行詳細的分析，做出合理的價值評估。融資風險是指與并購保證和資本結構有關的資金來源風險，包括資金在數量上和時間上的保證，融資方式是否適合并購動機，債務負擔是否會影響企業的正常經營等。

2.政策風險

房地產并購的政策風險主要是指國家貸款政策、土地政策等不確定風險。從大環境來看，全球經濟危機的爆發導致的經濟的衰退，與此同時，我國房地產業發展不夠成熟，房價過高，導致大量房產被囤積。國家在此方面的行業政策也不夠穩定，國家的宏觀調控政策會極大制約我國房地產發展狀況。

3.企業文化的整合

企業并購失敗大多都出現在并購后的整合階段。一次成功的并購是能使雙方員工接受并購的事實，相互理解相互包容，彼此信任，并對企業的未來目標達成共識。這就必然要求企業文化的整合能夠達到讓雙方滿意的效果，不應該存在一方文化凌駕于另一方的情況。

4.非房地產企業的行業局限

非房地產企業進入房地產行業時，很容易把自己行業的經驗帶到房地產開發中，例如對待容積率的態度、建造密集的住宅然后壓低住房售價。而這都與消費者所青睞的密度適中、環境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產的異質性，房地產不能像工業品那樣復制，進行標準化生產、流通與銷售，在很大程度上需要職業經理人來對房地產的開發進行引導。所以其他行業在進入房地產業之前，就應培養或尋找合適的職業經理人，跨越行業局限的這道門檻。

五、結語

房地產并購有助于房地產企業挖掘潛在的經濟效益，增強行業的集中度，提高行業的總體素質。房地產并購作為房地產企業優化資源配置、提高競爭力的戰略手段是一個很復雜的系統工程，它涉及國家政策、財務、稅務、法律等方面的專業問題。因此，在進行收購的過程中，應聘請專業人士開展各方面的調查，提供全面的意見，盡可能的降低收購方在房地產并購過程中面臨的各類風險。此外，應提高企業在并購中的風險意識，合理定位政府在企業并購中的角色，提高整個行業的核心競爭力。

參考文獻

[1] 徐召紅，張強. 我國房地產企業并購動因及風險分析[J]. 金融經濟，2012.

篇8

房地產評估是房地產中介行業中的一個大的分支（房地產中介行業包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業中發揮的作用越來越明顯。

1 房地產評估風險體系構成

房地產評估風險由政府面臨的房地產評估風險、機構和人員面臨的房地產評估風險以及經濟活動主體面臨的房地產評估風險三個方面組成。

1.1 政府面臨的房地產評估風險

經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產評估風險最主要的是房地產評估帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發沉重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產評估值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的關系。

1.2 評估機構和評估人員面臨的房地產評估風險

評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要現在以下幾個方面：

1.2.1 技術風險

為評估行業廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產評估起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得評估機構和評估人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質水平低。對于房地產評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的評估風險。

1.2.2 政策風險

房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發生了變化。

1.2.3 業務風險

即評估業務帶來的風險。房地產評估主要是對房地產權益的評估。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著許多問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在評估實踐中經常遇到，給評估的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構或人員接受新業務時，對于評估方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構和評估人員未來帶來風險。

1.2.4 經濟風險

所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動。使得評估結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何評估師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。

1.3 經濟活動主體面臨的房地產評估風險

經濟活動主體是指與評估對象房地產在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產評估結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產評估風險防范的措施

2.1 引進成熟的模式和做法，建立完善的技術規則，使估價技術有據可依

要向估價制度完善的國家學習，由權威機構對房地產估價技術以規則的形式固定下來。同時開發或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環節出現問題。同時，還要完善房地產估價法規，強化立法的力度。法規對房地產估價業的健康發展尤為重要，要通過立法實現估價操作的規范化管理，保護估價機構和估價人員的合法權益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強執業素質教育和職業道德

作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業知識，而且還要具備廣泛的經濟、法律、建筑、財務等方面的知識。扎實的業務素質是做好估價工作的前提。要提高執業人員的業務素質，最好的途徑是繼續教育，如每年進行一次或幾次的業務培訓，將其制度化，并以學分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業資格的重要標準。同時，房地產評估業的主管部門應該認真調研，根據我國國情及社會公德等制定可行的評估業職業道德規范，定期強化職業道德教育。

2.3 加強行業自律，強化行業監管措施，風險責任承擔落實到人

中國房地產估價師學會作為我國房地產估價行業自律性管理主體，已承擔起對全行業的服務、監督、管理和協調職責。對估價行業內部存在的問題，都應該及時發現、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結果使用情況及反映。這樣，才能提高學會的聲譽，進而增強整個估價行業的凝聚力和抵御風險的能力。房地產估價師學會還應該抽出相當的人力，開展估價業務的不定期和大數量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業務的方法。對一經查實的問題，按照估價協會協商制定并完善的風險承擔規則落實到人，嚴厲查處。

2.4 健全評估行業的進入及退出機制

房地產評估是涉及面廣而又非常專業化的工作。為保證房地產評估業的整體素質，對申請從事房地產評估業務的，應嚴格審查其執業能力，達不到要求的一律不準從事房地產評估業務；對已有的房地產評估機構和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業道德及相關法律法規的，視其情節，予以經濟重罰，甚至逐出評估行業，永不能從事房地產評估業。加大房地產評估機構和評估人員違規成本，敦促評估機構和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產評估工作，以提升房地產評估行業的整體素質。

2.5 在實際操作過程中，評估風險的防范主要有以下幾點

2.5.1 認真審查核實委估房地產必備的權屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產占有方公章。尤其要注意有無他項權利登記。當遇到權證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領取權證手續等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。

2.5.2 對超過估價機構執業能力的估價項目，在收集不到有關有效數據，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數，對委估房地產情況確實難以了解時還是不去估價為好。

2.5.3 對抵押房地產、破產企業迅速變現房地產的估價，一定要堅持穩健、審慎原則，其估價值一般應低于現行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結語

房地產評估面臨的風險是多方面的，本文從房地產評估行業的角度對其面臨的風險體系進行了研究，并對評估體系風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構和人員能有效地防范行業風險，有效地推動房地產評估行業的和諧、穩定發展。

參考文獻

篇9

一、研究背景

房地產業與金融業之間存在著密切的聯系。一方面，房地產業資金需求量大，供需雙方都需要金融業的支持，目前我國房地產金融體系的突出特點是：房地產業資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產業發展的繁榮時期，房地產投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產業。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構，也熱衷于向房地產業發放大量信貸。但是對房地產業的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統暴露于房地產市場波動風險中。

二、房地產金融風險

在歷次房地產價格波動與金融危機的案例中可以發現，大多數遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經歷了房地產價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發全面的匯率危機和經濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產價格波動導致金融危機的必然因果關系。金融風險形成和累積與房地產價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人（企業和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關系，而與還款意愿密切相關。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構面臨的與房地產有關的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產，由于房地產價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產，因而大多數銀行都比較熱衷于發放這類貸款。但是作為抵押物的房地產價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發放的抵押貸款額不會是房地產價值的全部，而是房地產價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產的抵押房產價值下降，也會直接使銀行的資產負債表惡化，引發其他相關風險。

（三）操作風險

房地產貸款操作風險是指由于銀行自身違規操作，管理不當等原因而導致損失的風險。操作風險廣泛存在于商業銀行的各項業務和管理過程中，具有普遍性。歷史經驗表明，即使商業銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自2009年下半年以來，隨著房地產業在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產市場進行調節。經過前幾年銀行對房地產業信貸的大肆擴張，銀行的房地產貸款風險暴露度己經很高。在房地產調控持續不放松的背景下，多個城市的房地產交易出現“量價雙跌”，房地產開發企業的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產經濟金融風險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產市場，穩定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩定房地產價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監管體系，是保障和規范房地產市場調控的前提條件。以法律為各項調控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產調控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產進行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續承受該水平，這樣就降低了房地產市場的購買需求，對穩定房地產價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當的調控，從而較少土地投機，平抑房地產價格的過度波動。土地儲備制度經過一個多世紀的發展與完善，己經成為各國普遍用的土地調控手段。

參考文獻：

[1]王雪峰.房地產泡沫和金融安全[J].日本學論壇.2006，（4）.

[2]謝經榮等.地產泡沫與金融危機一國際經驗及其借鑒[M].北京：經濟管理出版社，2002.

篇10

一、房地產金融風險概述

房地產金融就是發生在房地產領域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產開發、流通和消費,促進房地產再生產過程中的資金良性循環,保障房地產再生產的順利進行。

由于房地產金融的融資對象與一般商品不同,所以房地產金融具有以下四個特點:一是需要融通的資金量大;二是房地產金融具有較強政策性;三是房地產金融債權有保障;四是房地產流動性可通過證券化經營來彌補。

房地產金融風險是指房地產作為一種有形資本在金融信貸擴張的推動下出現的貨幣價格大幅上升,并在進一步的流通運動中因為宏觀和微觀經濟環境的不確定或信息不完全而導致未來房地產資產的貨幣價格出現急劇下跌,從而蒙受經濟損失的可能性。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業,先天就具備高風險性,金融業介入房地產業之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發危機。

房地產金融風險的特點在于:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產企業對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產經濟發生波動,導致金融機構償債能力不足,容易引發金融機構的倒閉和社會動蕩;二是擴張性。現代社會房地產金融機構與客戶之間、房地產金融機構互相之間都存在大量的債權債務關系,從而形成金融風險擴張性機制;三是可控性和周期性。

二、當前房地產金融面臨的主要風險與問題

(一)市場風險

從2004年開始,部分大城市房地產市場價格上漲較快,出現地區性的房地產熱,而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌,作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

(二)金融風險

開發商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發商還不了貸款,銀行就被套住。如果經濟形勢不景氣,房價可能會在一夜之間跌落,開發商也可能會在短時間內消失不見,因此會給金融機構留下壞賬,這往往需要很長時間才能消化。國際貨幣基金組織的經濟學家曾經做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現危機。

(三)銀行的過度支持

銀行在競爭壓力下迫切需要發展壯大,吸收的存款要及時貸出,經常投資于高速發展的房地產業。原因在于:由于房地產價格的快速上漲,使持有大量房地產的銀行擁有更大的銀行資本規模,改善了銀行的資產質量和盈利狀況。結果又會帶來房地產價格新一輪的攀升,這樣一種循環過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產泡沫”。

(四)供求關系帶來的房地產業金融風險

我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房,逐漸形成了住房需求持續旺盛的市場現狀,根據供需原理,供不應求必然導致房價急劇上漲,緊隨其后的就是房地產開發商新一輪的開發熱潮,消費者對市場持續漲勢的預期。在這樣一個過程中,很多消費者試圖通過買房再賣房來進行以獲取高額利潤。這些因素的存在都為房地產市場金融風險的提升帶來隱患,同時,個人住房貸款的增加也進一步提高了銀行信貸在房地產業的資金比例,進而推動了房地產市場的過度繁榮和泡沫化。

三、建議

(一)商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力

首先,完善銀行自身監管機制。加強銀行信貸人員的專業素質培訓,提高專業人員的道德素養,避免為個人利益而損害國家和集體的利益;其次,加強對金融機構的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過于集中。

(二)建立多元化的融資渠道

改變房地產融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵房地產企業通過多種方式進行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產公司發行公司債券,吸引社會閑散資金進行房地產投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產業。同時,在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上,逐步建立和完善房地產金融二級市場,并加快探索、開發新的房地產金融產品。

(三)政府要加強對房地產的宏觀調控

房地產金融市場的穩定對于國家政治和經濟都具有重要的作用,因此政府必須加強對房地產金融市場的宏觀調控,有效控制房地產金融風險,引導房地產金融機構有序競爭,保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析,提高自身研究判斷的準確性,實行房地產市場信息披露制度,及時發出預報,果斷采取相應措施,對金融機構進行調控和引導,加大監管力度。

(四)加強對房地產金融風險的監測,完善房地產金融的法律環境

通過立法對房地產金融所涉及的各個方面進行規范,明確各有關主體的權利和義務。確定房地產金融的法律地位,同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。保證房地產金融市場的健康發展,有效控制房地產金融風險。

參考文獻:

[1]鞠海峰,李樂,劉琦.房地產金融風險理論評述[J].青年科學,2009,(11).

[2]周星.我國房地產金融風險預警方法選擇探究[J].科技創業,2009,(11).