高校物業管理措施模板(10篇)

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篇1

中圖分類號:F293

文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業管理企業化也得到了快速發展,但當前大多數高校的物業管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現代化企業管理,存在經營觀念落后、物業管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導致高校物業管理企業面臨發展的尷尬和困境,因此,研究并探討發展對策已成為多數高校物業管理企業的迫切需要。

一、高校物業管理企業存在的若干問題

(一)經營觀念落后,服務意識淡薄

高校物業管理企業在長期計劃經濟體制下脫胎而來,物業管理基礎差、“老人”多,在事業單位特有的用人機制下,這些“老人”往往占據領導或管理層位置,經營觀念落后;有的高校物業管理企業對自身定位不清,在處理與服務對象之間的關系時,仍以管理型企業甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務者的角度去經營一個企業,而往往是融服務者與管理者于一身,服務意識淡薄。

(二)技術掌握不專業,管理隊伍學歷低

多數高校的物業管理隊伍是本校組建,部分領導及主要的管理人員是從其它管理部門轉過來的,既缺乏相應的專業培訓,又存在年齡偏大、物業管理知識欠缺等問題;企業的運轉資金主要來源于行政撥款,幾乎無經營利潤可言,使得高校物業管理企業難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業普遍存在管理隊伍學歷低、專業性不強等問題,在員工隊伍專業化方面與社會上正規的物業管理企業相比有一定差距。

(三)規范化管理欠缺,服務質量提升慢

高校物業管理企業的經營一般得到學校的保護,在校內市場避免了與社會上物業企業的競爭,優化了高校物業管理企業的生存環境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規范化和服務質量的提升關注不足,規章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。

(四)員工隊伍建設緩慢,企業缺乏競爭力

員工是企業生存發展之本,是企業的核心競爭力。多數高校物業管理企業的工作僅著眼于維持日常教學科研工作的運轉,而對員工隊伍建設重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業在“人才”戰略上不具備競爭力。

(五)缺乏創新,企業發展動力不足

高校物業管理企業在缺乏市場競爭的校內環境下搞經營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩的思想,排斥創新,排斥管理模式的改變與新服務項目的嘗試,企業內部缺乏創新文化與機制,造成企業成長止步不前,發展動力不足。

二、高校物業管理企業發展的應對措施

(一)轉變經營觀念,增強服務意識

1.高校物業管理企業的領導,應該從具體的日常事務中走出來,把更多的精力投入到企業發展的戰略決策上來,投入到企業的市場定位、企業文化建設、員工隊伍建設上來,把自身定位成為一個企業發展的規劃者和領路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業的領導者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創新,思考自己如何帶領員工走一條健康的發展之路。

2.強化員工的服務意識,員工應樹立 “師生第一,服務至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務為導向,以滿意為目的,把師生對物業服務的滿意度,作為衡量物業服務質量的最高標準。在轉變觀念和服務意識的提升上,企業可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務的“星級員工”、評選服務質量示范樓、創建校園環境保潔示范區等,做到點上開花面上結果,全面提升物業工作的服務質量。

3.以“師生滿意”作為企業的服務宗旨,不斷激發員工實現師生最大滿意度的積極性和創造性。企業可以通過滿意度測評來了解師生對物業服務水平的認可程度,在進行滿意度測評時,要做到科學、可操作性強,這樣測評出的結果才真正具有指導作用。滿意度測評需定時開展,測評結果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業服務就不會脫離師生,服務質量也會始終圍繞師生的需求來提升。

(二)建立專業化的管理隊伍

1.物業管理隊伍的專業化必須以人才的專業化為根本,要實現人才的專業化,途徑有兩種:一方面對員工進行有針對性的培訓:對普通員工要進行服務流程、服務標準和服務技巧的培訓;對技術類員工要進行操作規程、禮儀服務的培訓;對管理人員要進行物業管理法規、政策和技能的培訓,通過選派管理人員參加物業管理培訓班,取得物業管理從業證書,以保證有一個專業的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進,引進人才的同時,也能帶來新的管理經驗和管理模式,專業技術得到快速充實,從而建立一只專業的物業管理隊伍。

2.高校物業管理企業處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業需要與師生在服務觀念上達到有機統一,在服務意識與服務對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質的員工來完成,企業要充分利用好學校良好的育人環境,創造機制鼓勵員工自我學習,以提高員工隊伍的綜合素質。可以通過設置學歷補助、資助優秀人員參加物業管理專業學歷教育等方式激勵員工提高文化水平。

(三)實現規范化管理和服務

1.加快物業管理制度化建設,是實現規范化管理的前提條件。企業需加強員工手冊、工作流程、崗位職責、工作標準的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責、工作流程、服務要求和考核標準;牢記服務用語和服務禁語。有了完善的規章制度,物業管理工作開展才能有章可循,考核有據可依。

2.工作標準落實表格化,是企業規范化管理實施的途徑。企業在進行制度化建設的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標準轉化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內容轉化為可實際操作的工具。企業可以通過《服務質量檢查表》的形式,把工作標準轉化為檢查項目,其既可以作為一線員工進行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質量監控的有效載體。

3.要動態掌握師生的需求變化,能夠根據師生的需求持續改進服務規范,取得優質的服務、良好的信譽和規范的行為。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,以確保管理和服務質量。服務問卷調查和服務對象回訪是動態掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續改進服務規范才會有據可依,改進工作才會做到實處。

4.強化監督和考核。在做到標準先行的情況下,監督和考核是貫徹實施標準的必要環節,企業只有通過全面質量管理,嚴格貫徹實施標準,才能保證標準不是空談,標準也只有在質量監督中才能得到提高。企業可以成立服務質量監控部,在組織機構設置上體現對服務質量的重視;在管理職能上,通過對服務質量的監督、考核和信息反饋,構筑服務質量的閉環管理體系。

(四)建設有競爭力的員工隊伍

1.企業領導要轉變用人觀念,采取多種靈活的用人機制,為員工發展提供職位平臺。可以設置一級、二級、三級經理管理梯隊,通過內部選拔(不論事業編職工和非事業編職工都有機會)方式培養各級管理人員,制定相應政策,并給予相應待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。

2.管理權下放,充分調動各管理層的工作積極性。可以在企業內部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業的一種或幾種服務職能。設立主持日常工作的經理,全面負責本部門的日常管理,這樣在企業內部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經理更多的權力,同時讓其承擔更多的責任與風險,以鍛煉部門經理的能力,激發其進取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業中層管理隊伍的創造潛力。

3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負責制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調動員工的積極性和創造性;設置樓長管理和服務目標,強化樓長在本樓范圍內的工作分配權和服務質量考核權,以充分發揮樓長在企業管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術熟練而管理經驗和領導能力不足等問題,經理要充分發揮自身的幫帶作用。我校物業管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據,以樓長根據管理和服務目標進行的自我評價作為考評依據,以經理對樓長全面的工作分析作為考評依據,三方角度結合,幫助樓長分析管理環境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。

(五)創新工作思路,謀求企業長遠發展

1.創新經營理念。一個優秀的物業管理者,要始終把自己的追求置于創新之中,不斷發現新的市場需求、開發新的消費者、創造新的服務項目。高校物業企業管理者要把物業管理視作一個企業的經營行為,在經營校園市場的同時,要積極發展校外市場,沒有社會市場,企業就沒有發展潛力。要開發校外市場,企業必須在人力、財力和物力上有所準備,在人力上,要有健全的組織結構和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經費開支與投入;在物力上要有一定的設備和工具等。

2.創新品牌理念。要充分認識到品牌效應所給企業帶來的超額利潤,高校物業管理企業應結合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學嚴謹地管理,創造文明、整潔、安全、舒適的校園環境,逐步塑造高校物業管理品牌。品牌塑造成功后,企業要學會經營品牌,利用品牌去擴展校外物業服務市場,提高業務市場份額。

3.創新用人和激勵機制。利用高校的優勢向社會上招聘高素質的管理人才,引進現代企業用人機制,在企業內部實施“按需設崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻定獎”的分配制度;針對企業內部人員構成比較復雜情況(從用工性質上看有事業編制工、招聘大學生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機制,保證員工的積極性和創造性經久不衰,這也是高校物業管理企業未來生存和發展的關鍵。

參考文獻

[1]陳吉明.高校物業管理企業規范化問題思考[J].浙江樹人大學學報,2007,(3).

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高校校辦企業作為高校投資創辦的企業，具有企業所有者與經營者相分離，對內服務與對外服務并存的特殊性，在高校科研成果的轉化、籌資辦學以及服務師生員工中發揮了重大作用。目前，高校校辦企業絕大多數為中小型企業，普遍存在投資規模小、資本結構單一、籌資渠道窄、資金嚴重不足、投資報酬率低、財務管理方面存在與自身發展和市場經濟不適應等情況，因此在激烈的市場競爭中風險應變能力差，經常面臨困境。財務管理作為企業管理的重要內容，是企業組織財務活動、處理各方面財務關系的一項價值管理工作。加強校辦企業財務管理，建立健全完整的財務管理體系，對于提高校辦企業風險意識和可持續性發展具有重要意義。

一、 中小型校辦企業財務管理中存在的主要問題

1、融資困難，資金匱乏。中小型高校校辦企業投資主體比較單一，基本上只有學校投入這種籌資渠道。日常生產經營中融資比較困難，營運資金嚴重不足，大多數企業靠負債經營，除了向學校借款外，校辦企業內部之間互相擔保借款進行資金周轉的情況比較多見。由于經營規模有限，業務量小且不穩定，營運資金融資的空間很小，因此企業沒有較為充裕的資金再投資擴大企業規模，甚至存在等米下鍋捉襟見肘的情況。

2、缺乏激勵機制，監督管理職能缺失。校辦企業的性質是承包經營，學校作為投資人，擁有對校辦企業的監督和管理權。許多校辦企業的現狀是只側重自主經營權而忽視了學校的所有權。那些長期負債經營、虧損經營的中小型校辦企業，勢必造成國有資產流失，給學校帶來潛在的負擔。學校對校辦企業缺乏激勵措施，沒有科學的指標體系評價企業的財務狀況和經營成果，沒有規范的措施指導企業持續發展。學校對校辦企業缺乏財務監督檢查，造成企業經營者按照自己的意愿行事，操縱財務報表數據，想少上交學校利潤就加大成本費用，想粉飾業績就虛報收入，這勢必導致企業經營風險的加大，嚴重影響企業的后續發展。

3、財務管理缺乏系統性，會計基礎工作薄弱。中小型校辦企業因經營規模較小，經營者往往忽視財務管理的重要性，沒有建立起完整的財務管理體系，財務管理模式落后，財務管理工作還是局限于報賬算賬，不能為企業發展提供有效信息。

財務管理工作滯后，缺乏事前預測事中控制事后分析，使財務管理失去了它在企業管理中應有的作用。同時，中小型校辦企業的會計基礎工作規范較差，會計人員業務素質及職業道德水平較低，這使得會計信息的質量無法保證，難免出現會計信息失真情況。

4、未建立有效的內部控制制度。中小型校辦企業由于經營者權利相對集中，存在短期經營行為，沒有很好的發展戰略，組織架構設置不科學，資金管理混亂，經濟業務流程不明確，不相容崗位未分離等情況。內部控制制度的不健全，使得企業不能制定科學的決策甚至會給企業帶來經營風險。

二、加強中小型校辦企業財務管理的措施

1、 多元化融資渠道籌集資金。隨著國家金融政策的放寬，中小型校辦企業要充分利用銀行信貸、金融租賃、信托投資等多種融資方式籌集資金。籌資方案應關注籌資用途和相應的償債能力，并報學校審批。企業還應該充分利用營運資金的融資效應，加強應收賬款管理，加快資金回籠，防止壞賬的產生。要努力提高信用等級，最大限度的使用應付賬款融資。 

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一、企業財務預算管理的作用及現狀分析

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全球經濟危機給中國經濟發展帶來了不同程度的影響，中國企業面對外貿市場的嚴重萎縮和國內市場的慘烈競爭，給很多企業造成一定程度上經濟危機。各國經濟界大多把問題歸結到經濟泡沫、過度消費、監管不嚴以及金融衍生產品泛濫等外部因素，但從企業內部的角度來看，完善經營管理機制、提高自身防范風險的能力才是應對外部危機的根本保證。大的經濟環境是很多企業賴以生存和發展的必要條件。很多企業只追求銷量和市場份額，而忽視企業財務管理風險，缺乏完善的財務管理機制，企業的管理方式和組織結構不能適應市場經濟形勢的變化，加上財務管理人員技術水平有限，使企業財務監管職能未能充分發揮，相應的財務管理效益未能顯現，從而使企業資金周轉困難，未能和企業快速發展相匹配，因此健全和完善財務管理，實現資金靈活應用，提高資金利用率，實現企業效益最大化，是企業可持續發展的保障。

1. 加強企業財務管理的重要性

隨著現代企業經濟體制的快速發展，財務管理功能日益顯得重要，財務管理掌握著企業經營資金的運作，對企業未來決策起著重要的作用，隨著市場資源的流動性進一步加強，對企業資金有效利用要求越來越高，財務管理在企業經營過程中顯得極為重要，主要存在以下幾個方面深遠意義：

1.1加強企業財務管理，有利于企業資產管理

企業的生產、經營、進、銷、調、存每一環節都離不開財務的反映和調控，企業的經濟核算、財務監督，更是企業經濟活動的有效制約和檢查。、財務管理是一切管理活動的共同基礎，它在企業管理中的中心地位是一種客觀要求。企業的正常運作必須有一定的資產做基礎，對外推銷產品或提供服務時，必須有相應的資金流動，一定程度上還需要增加其固定資產，企業往往為了資產流動性順暢，往往需要籌措大量的資金，其中一部分資金來自企業自身經營財務支出，令一部分需要外部融資，融資渠道一般通過銀行貸款，需要企業根據企業未來規劃發展做出正確的籌資方案，主要是解決企業所需資金，并掌握資金來源在總資金所占的比例，確定企業資本結構，做好籌資風險分析，加強企業資金管理，完善防范措施，確保企業資金利用，防止企業資產流失。

1.2加強財務管理，有利于企業規避投資風險

財務管理是組織資金運作，企業投資等有關方面財務關系的一項經濟管理工作。它是一種價值管理，滲透和貫穿于企業一切經濟活動之中。企業的資金籌集、投資和分配，一切涉及資金的業務活動都屬于財務管理的范圍。對于創造價值而言，投資決策是最重要的決策。籌資的目的是投資，投資決定了籌資的規模和時間。投資決定了購置的資產類別，不同的生產經營活動需要不同的資產，因此投資決定了日常經營活動的特點和方式。投資決策決定著企業的前景，因此，只有加強財務管理制定出科學合理的投資方案和評價方案并使之具有可行性才能夠很好地規避投資風險，使企業免遭不必要的損失。

1.3加強財務管理，有利于企業提高企業資金利用率

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，財會工作在企業管理中越來越占有重要的地位。現代企業要想可持續發展，生產發展和財務管理兩手都要抓，既要向生產要效益，又要向管理要效益，管理也是生產力。財務管理與經濟效益密切相關，企業的最終目的以最小的消耗取得最大的經濟和社會效益，加強企業財務管理能夠促進企業節約挖潛、控制費用、降低消耗；通過對企業資金合理利用，提高資金的使用效果，防止資金的浪費；通過企業優化庫存結構，減少存貨積壓，做到經濟庫存；通過價格的拉動，可以增加企業的收入；通過對國有資產的管理可以促使企業合理有效地使用國有資產，并且做到國有資產的保值、增值。因此充分發揮財務管理的龍頭作用，就能更加有效地提高經濟效益。

2. 加強企業財務管理提高企業效益的措施

2.1 加強資產管理，提高企業資產利用率

隨著市場經濟多元化發展，受諸多因素的影響，加上企業監管制度和管理機制不健全，資產管理存在很大程度上的缺陷，主要表現在企業資產管理不夠規范，帳外資產數量很大，帳帳不符，帳實不符的問題普遍存在；另外企業存在嚴重的資產閑置，造成大量的資產浪費，并且還要求財政撥款，構建資產，給財政資金帶來一定的壓力，同時造成國有資產利用率低。許多企業在對外投資過程中，沒有嚴格的執行方案，產權不清，責任不明，造成大量的資產損失，國有財產長期無償使用，資產流失嚴重，國家權益受到侵害。因此加強資產管理，維護資產管理的安全，合理有效配置資產，有利于促進企業經濟效益，因此必須嚴格遵守企業現金管理制度，做到大錢小錢都要有計劃地使用，收支基本平衡。加強應收賬款的周轉，合理控制好存貨，提高企業資產利用率，避免資產積壓，造成大量資金浪費，加強資產管理，很大程度上能提高企業現金流控制，實現企業財富最大化。

2.2以資金管理為中心，提高資金使用率

企業生產經營過程離不開資金做后盾，如若資金管理分散，將難以協調，造成財務風險系數加大，因此應將資金集中進行管理，有利于企業降低財務風險發生的可能。資金管理的特點是，融資成本低，現金存量少，資源配置合理，負債適度，應高度重視資金的時間價值，加快資金的周轉，向資金管理要效益。方式可以以資金結算中心進行集中管理，有效控制企業多頭賬戶，統一調度企業的資金，當企業資金充足時，結算中心可以存儲部分資金以作他用，當企業資金周轉困難時，結算中心可支出部分資金緩解企業危機。資金集中管理凸顯企業資金利用效率，有效降低資金占用，減少貸款利息支出，加快資金周轉速度，大大提高了資金利用率，同時在滿足企業正常生產的情況下，繼續開拓融資渠道，實現籌融資多品種化，合理調整公司的貸款規模和貸款機構，在減少公司資金成本的同時，積極開展金融衍生業務，為企業尋求新的利潤增長點。實施資金集中管理，可發揮企業資金最大價值，有利于提示企業經濟效益。

2.3進行企業全面預算，確保企業利潤

為了發揮企業財務管理中資金管理核心功能，企業應進行全面預算，實施全面預算管理是提高企業整體管理水平的重要手段，預算管理的核心對企業未來的規劃發展合理安排，對企業內部各部門的各種資源進行分配、考核、控制。嚴格控制企業產品生產之前以及生產過程之中的資金流動，嚴格執行預算的要求，以使企業按照既定目標行事，保證資金有序的流動，使企業有限的資金發揮最大的價值，從而有效實現企業發展戰略。根據全員預算的利潤指標，編制全面預算。成本預算、采購預算、期間費用預算等，反復策劃、調整、組合， 尋求實現目標利潤的最佳預算方案。年度預算編制后，根據企業生產實際狀況，對存在問題及經濟活動進行分析，對于薄弱環節可分解為月度預算，有利于采取對策，把握企業利潤，及時改進企業資金使用存在的問題，避免負面連鎖反應，消除對企業經濟效益產生的負面影響。全面的預算管理有利于提高企業的經濟效益。

結束語：

企業經濟效益離不開的財務管理，財務管理貫穿于企業經營的整個環節，因此加強企業資產管理，提高資金利用率，并進行全面預算，充分發揮財務管理作用，可有效提高企業經濟效益。

參考文獻：

[1] 史玉梅；加強財務管理，提高經濟效益[J]；商業經濟；2008年08期.

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二、財務管理在企業中的作用

（1）利潤最大化目標。利潤最大化目標是指通過對企業財務活動的管理，不斷增加企業利潤使利潤達到盡可能大。隨著我國市場經濟體制的不斷深入企業有了自主權，有了自己的經濟利潤，人們逐漸認識到產值最大化目標模式弊端太多。 （2）經濟效益最大化目標 。所謂經濟效益就是企業的產出和投入的比例關系。即以一定的資源消耗獲取最大量的收益，它是一個比利潤更廣義的概念，它必須借助于一定的經濟指標才能表現出來。另外對它也難以控制，難以分解落實責任 。（3）企業經濟增加值率最大化 。企業經濟增加值最大化目標模式是指企業通過財務上的合理經營，采取最優化的財務政策，充分考慮貨幣時間價值和風險及報酬的關系，在保證企業長期穩定發展的基礎上，追求一定時間內所創造的經濟增加值與投入資本之比的最大化。（4）企業價值最大化。企業價值最大化是指通過企業財務上的合理經營采取最優的財務政策，充分考慮貨幣的價值與報酬的關系，在保證企業長期穩定發展基礎上使企業總價值達到最大。企業價值最大化的優點在于它考慮了取得報酬的時間和風險，克服了追求利潤的短期行為。

三、現階段我國企業財務管理現狀

我國加入WTO帶來的財務管理環境的改變，造成我國財務管理不論是在具體經營業務中的投資、籌資、收益分配以及流動資產管理上。還是對財務管理職能、理論以及目標認識上都存在不少問題。這就需要企業面對這些問題，采取必要的措施。

（1）投資決策隨意性大。 在我國企業不顧自身的能力和發展目標熱衷于鋪新攤子、盲目投資造成嚴重虧損的例子比比皆是。2001年2月27日，猴王集團破產申請案在宜昌市中級人民法院開庭審理。隨即猴王A也加入ST行列。這可以說是盲目投資、無序擴張帶來嚴重后果的典型案例。按國際上通行的做法企業在進行一項投資之前都應對投資項目進行可行性分析，只有在綜合考慮各項因素的基礎上，當投資項目產生的未來各項收益的凈現值之和大于投資項目的現行成本時，即投資項目產生的凈現金流量為正時才值得投資。猴王集團盲目追求外延式擴張及所謂多樣化經營，未經深入調查研究便亂上投資項目走向破產也就不足為怪了。可是像猴王集團這樣的情況在我國企業中屢見不鮮。（2）在籌資方面我國資本市場尚不夠發達企業籌資手段尚不夠豐富。長期以來我國企業對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結構和財務風險等，具有一定的盲目性。（3）在收益分配上較少考慮資本結構問題。這里講的收益分配是指在扣除依據“按勞分配”原則分配給企業職工的報酬以外的利潤分配。企業在存續期間內實現的利潤，要在企業和所有者之間按一定的比例進行分配。

四、財務管理的改進措施

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首先，高校是物業管理法律關系的核心主體。我國《物業管理條例》第六條規定：“業主就是房屋的所有人。”在高校物業管理法律關系中，業主是物業的所有人———高校。值得強調的是物業使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權人”均不是基于高校物業管理服務而產生的法律關系中的“業主”，不能成為高校物業服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業主（高校）聯系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業，還是業主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業的某些部分租賃給承租人（包括學生在內），承租人與業主（高校）之間的法律關系仍舊是租賃關系。其次，物業管理服務公司是我國物業管理法律關系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據物業管理服務合同接受業主委員會或者某一業主的委托，依照我國相關物業管理法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，對指定區域內的物業進行專業化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業管理法律關系中，物業管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內的物業提供專業化管理，因此是高校物業管理法律關系中的主體之一。結合我國物業管理行業所具有的行業性、專業化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環境育人”的要求，筆者對物業管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩定，構建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業化的措施實現高校物業的保值乃至增值。再次，高校學生是物業管理法律關系中的另外一個關鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業使用人的范疇，而物業使用人主要指的是物業的承租人，以及在實際上使用該物業的人。具體到高校范圍之內，此時的物業使用人也叫“非業主使用人”，它指的是不具有該物業的所有權，但對該物業擁有使用權，并且依照物業管理法律法規、物業管理合同或租賃合同之規定或約定，可以行使一部分業利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關鍵主體。學生接受物業管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業管理法律關系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區別于我國一般住宅小區物業管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業管理法律關系進行分析研究的重要內容。

（二）高校物業管理法律關系的客體

一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權和監督權難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。

（二）高校物業管理重管理輕服務

通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。

（三）高校缺乏專業的物管制度

大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。

三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章

高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者。《條例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。

（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業服務企業準入制度

高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。

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一方面由于高校是實施教育的主要場所，聚集著眾多的學生和教職工，占地面積大，活動場所多，這就在一定程度上增加了高校的物業使用率和物業管理的工作量，并對各種設施的維護難度有所加大，因而需要投入的人力、物力也隨之增加；另一方面由于高校自身的特點，對校園的環境、物業管理的服務要求較高，高校不僅是思想文化交流的場所，也是休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門必須創建高品質的校園環境，為高校全體人員提供全方位、高質量、綜合性的優質服務。然而高校物業管理資金一般來源于學校行政撥款，導致經費短缺的現象時常發生，影響了高校物業管理的發展。

與社會化物業管理相比，高校物業管理因高校的性質不同而具有其特殊性。高校作為教育教學的主要場所，是培養人、教育人的事業單位，其管理對象是整個校園的事務，而社會化物業管理的主要對象是居民的居住場所。針對高校物業管理存在的特殊性，結合高校物業管理的改革實際，對高校物業管理的發展提出了以下改進策略。

隨著高校物業管理改革及社會化物業管理改革的不斷深入，舊的管理觀念已滿足不了現代物業管理發展的需求。在高校物業管理中，其工作涉及到高校和廣大師生的切身利益，由于其物業管理思想觀念的陳舊，直接影響到高校物業管理的發展和高校全體人員的利益。這就要求其思想觀念亟需得到轉變，首先是物業管理人員觀念要轉變，注重維護高校全體人員的切身利益，堅持“服務第一、用戶至上”的管理觀念；其次是高校職工觀念要轉變，對高校物業管理需有新的認識，不能用以往無償得到學校后勤保障的舊觀念來對待現代物業管理。

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隨著高校不斷的發展和進步，越來越多的智能化和大型化的教學科研樓宇得到新建和發展，所以高校實施物業管理是非常有必要的必須實現物業的科學和規范管理，才能延長相關設施設備和樓宇的使用壽命，讓學校的固有資產得到保值；正因為這樣的背景，高校物業管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統的學校后勤自我經營模式轉換為專業化的模式，讓管理的范圍得到擴大；很多高校的物業管理中會聘請社會上優質的物業公司，為學校的發展和進步提供更加專業的物業管理與服務，所以物業市場服務的競爭逐漸變大。

一、高校物業發展的歷程

（一）傳統的高校后勤管理

傳統的高校后勤管理主要是學校專門設立的后勤管理部門，負責學校的日常管理工作和運行，跟現代的物業管理相比存在很大的差異；在傳統的學校后勤管理中，雖然學校的相關后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發展進步過程中沒有受到相關的壓力，導致相關的員工沒有經過專業的培訓，后勤服務意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經適應不了學校的發展；許多高校為了提升后勤管理的服務質量，采取了相應的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團體，通過團體的努力共同打造高效的學校管理，為高校的發展和進步提供必要的基礎。

高校后勤團隊的實質性工作還是原來的后勤管理，只是在經濟和人事上面有了更獨立的權利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉，達不到學校的高效管理。

（二）物業管理取代后勤部分管理

隨著我國教育領域的快速發展，高校物業管理已經成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業企業取代高校后勤管理成為必然的發展趨勢[1]；要想實現高校物業管理的高效性，就必須脫離學校的束縛，引進社會上優質的物業管理公司，讓整個物業競爭市場變得更加激烈，促進學校物業管理工作的提升，物業管理企業會根據學校的實際情況開展更專業和有層次化的物業管理服務，在傳統的后勤管理基礎上得到了創新和發展。

二、當前我國高校物業管理的特點

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

物業管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業管理最終目的是為住戶創造優良的生活環境，實現物業的價值，而高校物業管理主要目的是為師生創造良好的教學環境，讓學校的整體形象得到提升；學校的良好的環境體現在多個方面，比如學生的生活住宿管理、學校的安全穩定管理以及校園的學風校風問題管理等，是一個綜合性的管理。

（二）高校物業管理具有育人的功能

學生是構成高校的主要因素，高校的進步和發展都是圍繞學生進行的，所以學生是高校的主體，良好的學校管理引導學生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業管理具有育人的功能，有助于培養學生良好的品質，讓他們在優質的校園環境中積極健康的成長；另外受到物業后勤人員的積極影響，讓學生更尊重別人的勞動成果，培養他們熱愛勞動的優良品質。

三、高校物業管理發展趨勢分析

（一）物業所有權與經營權分離

從傳統的高校后勤管理到現代的物業管理，高校一直在做出努力和進步，但是整體的效果都沒有達到最好，主要的原因是高校物業的所有權與經營權沒有分離，在很多責任和權力上沒有分清，學校管理在遇到問題的時候找不到責任的主體，不利于整體的發展；為了促進高校物業的更好發展，必須實現物業所有權與經營權的分離，讓相互之間的責任和權力得到明確，實現高校社會的發展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。

（二）物業管理的市場化與社會化

高校物業管理必須實現市場化與社會化，脫離原來的學校管理模式，讓高校的物業管理質量得到提升；物業企業必須建立完善的運營管理機制，根據高校的實際情況，開展更專業化和多元化的經營服務；另外高校物I管理還要擴大規模，逐步走向社會，讓高校物業獲得更大的發展，結合社會中的物業管理，壯大高校物業管理的實力，只有這樣才能保證高校物業管理水平的提升，為高校的師生創造更安全和諧的生活和學習環境。

（三）物業管理管理的專業化與規范化

高校物業管理設涉及的內容比較廣泛，為了實現高校物業管理的質量提升，物業管理必須更加專業和規范；高校是培養人才的地方，學校的高科技設施非常多，在對設施設備進行維護的時候，需要更加專業的人才；另外高校的物業管理要求比較嚴格，物業管理企業必須根據國家的相關政策來開展工作，建立一套科學規范的管理制度，讓高校的物業管理更規范。

四、結束語

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中圖分類號] G251 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校圖書館因其獨特的造型、先進的設施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價值的標志性不動產業和文化中心。隨著現代化的智能圖書館的迅速發展，圖書館服務范圍不斷擴大。要長期有效地維護、保養好龐大的圖書館物業，必須采取市場化調節、企業化經營和社會化管理的模式來實現，以節省資源和提高工作效能。這對圖書館的正常運行起到了重要保障作用，但也有不少問題需要深入探索。

1 高校圖書館物業管理社會化的必要性

在傳統管理模式下，高校圖書館的管理相對獨立，大多數是采用行政和后勤服務相結合的管理形式。而在國務院《物業管理條例》頒布后，物業管理工作步入新的發展階段。高校圖書館引入物業管理就可以將后勤服務事務剝離出來，交由物業公司完成。長遠來看，這有利于高校圖書館的發展。

（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業務和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業管理與維護工作。館內的衛生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務等工作去做非業務領域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現象[1]。

（2）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用[2]。

（3）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。

2 關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制

圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作[3]。

2.1 高校圖書館物業社會化后的監督機制

高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽[4]。

嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施[5]。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。

2.2 高校圖書館物業社會化后的管理機制

嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。

在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。

高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2.3 高校圖書館物業社會化后的協調機制

圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。

圖書館在物業管理方面實現了社會化，實際上仍離不開學校相關部門的領導、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門、后勤集團的支持；治安、消防工作也離不開學校保衛處的監督指導。因此，做好溝通、協調，處理好各種關系，也是圖書館管理部門的必要工作。

主要參考文獻

[1]伍茂戎，周茁.提升高校圖書館物業管理績效的途徑探析 [J].高校圖書館工作，2010（1）：56-59.

[2]吳燕.轉型期高校圖書館物業管理社會化探析 [J].教育教學論壇，2013（36）：5-6.

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目前，高校為了營造文化氛圍，建設高校教師集中居住區。為此，就要建立物業管理公司，但常常出現這樣或那樣的問題，比如說，業主埋怨收費貴但物業服務又不到位；而物業則埋怨物業收費難。實際上，業主反映的問題并不歸物業管理等等，這些問題表面上看是業主與物業管理公司之間的矛盾，但深層次研究就會發現，這些問題其實涉及到各個環節。所以，應該不斷更新觀念，提高對現代化物業管理的認識，建設適應高校自身特點的物業管理公司。

一、物業管理與傳統的房產管理相比所具有的優點

物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。它與傳統的房產管理模式有本質不同，主要體現在三個方面：一是傳統的房產管理是政府行為、行政行為，而物業管理則是企業行為、經營行為。二是傳統的房產管理是集產權管理與服務管理于一身的產權自我管理，物業管理是產權管理與行政管理分開，為產權提供有償服務的專業化管理。三是傳統的房產管理對其房屋建筑及其配套設施，只是進行單一的修繕服務，物業管理則是針對建筑物及配套設備的修繕和相鄰場地、庭院的保潔、治安、綠化，以及為住戶工作、生活多方面的便利需要等，提供一體化的綜合服務。物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部份，對于塑造城市形象、美化凈化人居環境等，都有著極為重要的意義。

（1）物業管理是城市居民安居樂業的保障體系。中國物業管理的發展已有近20年的歷史，為城市居民提供日常工作、生活、娛樂、休閑等生活保障服務，為人們安居樂業做出了重大貢獻。物業管理“把一個個實實在在的優美、和諧、安全、文明的小區放在了廣大老百姓面前，讓老百姓感受到自己是實施物業管理的最大受益者，也使得物業管理的新體制逐步為社會所接受，為群眾所擁護。

（2）物業管理是實現社會主義精神文明的重要載體。良好的物業管理不但能提高城市的形象和居民的生活質量，同時，還能帶動社區的綜合管理和文明建設，達到創建人文社區的目的。

（3）物業管理是倡導環保觀念、落實環境管理，創建社區環境文化的落腳點。由于物業公司的運作，使得住宅區文明潔凈，生活舒適便捷。城市居民環保意識也會進一步增強，形成自覺保護環境的行為習慣，關心社區和社會環境。

二、選擇適合我國高校特點的物業管理模式的基本思路

就我國當前的物業管理模式看，主要存在以下幾種形式：一是由房地產開發商直接建立企業化物業管理的模式；二是由房產管理部門轉軌變制形成的物業公司專業化管理模式，即由原房產行政部門的行政職能變為服務職能。三是由房產管理部門組建物業公司的管理模式；四是由企業、事業等部門組成的股份制物業公司；五是由完全獨立的個體組建的物業公司。

在現有條件下，由開發公司建立的物業公司，代表了物業管理的發展方向，具有重要的先進性；而由房產管理部門轉軌而來的物業公司，則是新舊體制轉換的必然產物，具有不可或缺的繼承性。所以，根據高校住宅小區是房改后房還是新建小區等不同特點，選擇適合自己特點的物業管理模式，具有重要的現實意義。由于高校后勤社會化正在進行中，學校負擔依然沉重，所以在建立物業管理制度時要考慮以下幾個方面：

（1）考慮到高校住宅實行物業管理，要按照市場經濟規律和現代企業制度進行規范和運作。高校可以自建物業集團，實行規模經營。它在承擔房屋經營管理為主業的同時，還可以下設一些專業服務公司。如：保安、清潔、維修、綠化等工作可以成立專業的子公司。這樣物業管理人員的工作主要就是進行管理協調。這樣不僅提高了經濟效益，最重要的還是為這些管理部門的發展找到了出路。

（2）考慮到由于房產管理部門對高校住宅區比較熟悉，并且管理經驗豐富，有自己的管理隊伍，管理技術也比較過硬，可以由原行政部門的行政職能變為服務職能。在物業管理方式上，以有償為主。物業公司作為經濟實體，獨立核算，自負盈虧，如果不能合理解決物業管理收費問題，不能彌補管理服務經費的不足，物業管理公司就不能生存，也將影響高校住宅的物業管理行業的健康發展。

（3）考慮到高校住宅物業管理機制的轉化。房改后，由于住宅產權的轉化，勢必導致物業管理機制的轉化。對這種機制的轉變，就要求職工要樹立“花錢買服務，花錢買環境”的意識。物業管理公司只要本著取之于民，用之于民的原則，合理收費就可以很好的解決這個問題，物業管理行業也就可以健康的發展。

（4）考慮到物業管理公司作為經營者，要本著“誰受益誰出錢”的原則來管理高校住宅，為業主和使用者提供有償的管理和服務。凡是享受物業管理公司服務的受益人，就應交納相應的服務費。

三、建立適合高校的高質量物業管理的具體措施

（1）建議物業管理公司早期介入。

（2）要理順行政管理與物業管理公司，物業管理公司與住宅區業主之間的關系。

（3）物業管理公司要建設良好的運營機制。

（4）政府應出臺科學合理的收費機制。

筆者認為要解決物業服務收費難問題，首先一些基礎性問題要得以解決，如開發商的建筑質量和物業管理公司的服務質量，以及管理機制等問題。其次，按國家發改委、住房和城鄉建設部關于印發《物業服務收費辦法》的通知規定，區分不同的物業性質和特點，實行政府指導價和市場調節價相結合。針對舊城改造小區，政府應實行等級服務的住宅小區的收費標準，并注重制定物業服務收費價格的科學性，即合法、合理、對應性原則。物業管理企業的準人、退出機制，前期物業管理的招投標，物業管理服務質量，物業管理糾紛的處理，物業管理活動的規范，均應以政府制定科學的物業服務收費標準為基礎。再次，物業管理企業必須取得和其他行業在市場活動中的同等權利，建立業主接受物業服務，必須首先繳納物業費的法律保障。從法律上確定業主繳費從而取得物業管理權利的原則。最后，從繳費模式上，可由物業管理企業向業主收取轉為業主委員會向業主收取，然后向物業管理企業繳納的模式，如此既符合合同對等原則，又可提高繳費率。

（5）優質服務是搞好物業管理成敗的關鍵。

第一，積極調動業主參與，狠抓物業管理質量。當前有不少的居住小區，因業主來自不同的地方，入住的時間又有先有后，沒有成立業主大會，業主們只接受物業公司的單一管理。入住后一旦發生水電費分攤、衛生、安全等問題糾紛，業主往往不會正確地維護自己的合法權益，只知道以個人的名義找物業管理公司，問題如果得不到解決，業主與物業公司的矛盾就會激化，出現不和諧的事件，影響和諧社會建設。事實上，創建和諧的居住小區需要業主大會和物業管理公司的共同努力。

住宅小區管理單位應遵照有關法規，結合實際需要制定管理規章，將房屋修繕、衛生、環保、綠化、治安、交通、容貌、市政公用設施及管理經費等具體管理規定與實施細則，作為實施管理的依據，編制《住戶手冊》，并與業主簽訂《住宅小區管理公約》。管理內容包括：依照合同及相關規定收取管理費用；制止違反規章制度的行為：要求業主委員會協助管理等；反過來，物業公司應履行物業管理合同，依法經營，接受業主和使用人的監督；重大的管理措施應當提交業主委員會同意并認接受當地政府有關部門的管理監督等。

第二，物業轉變經營觀念，突出服務二字。物業公司除了要搞好日常管理，還要為業主提供服務。提供的服務以常規性的公共服務居多，這類服務是物業管理公司有義務按時按質提供的，住戶享受這些服務事先不需要提出或做出某種約定。如保持房屋主體完好；負責各類設施、設備的日常運營、保養、維修與更新：樓宇內外物業環境的日常清掃保潔，垃圾清除外運；小區綠化的保養；治安管理；車輛道路管理；火災的預防及發生火災時的救護與處理等。除了公共服務，還有其他專項服務、委托、逐戶可根據需要自行選擇的收費服務等。

總之，只要物業管理公司與業主明確各自的權利和義務，最大限度地搞好服務，小區物業管理水平就會提高，這對物業公司信譽的提高，小區居民的生活幸福，城市形象的改善以及整個社會的和諧發展都具有重要的意義。

參考文獻：