企業物業管理模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇企業物業管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

2以提升住戶滿意度為契機提升石油

企業物業管理水平的實現路徑基于前文論及的當前國內石油企業物業管理中存在的問題，結合個人工作實踐，筆者認為，對物業企業而言，應以提升住戶滿意度為宗旨，實現對物業管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設納入到企業文化建設范疇對于任何一家企業而言，企業文化是其核心競爭力。因此石油企業的物業管理企業應更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業文化建設的范疇中來。具體而言，物業企業應安排專人，通過調查問卷發放的方式，對園區內的住戶進行物業管理服務意見調查，從而做到對自身存在在管理與服務中存在的問題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時對企業員工進行在職培訓，如借助對行業標桿企業的標準以及結合自身的企業資質，制定清晰的管理與服務準則，并借助企業內部績效考核以及企業外部住戶打分的形式，保障企業文化建設的踐行。2.2為住戶提供個性化物業服務物業企業必須正視和重視住戶的個性化訴求，從而實現住戶“由點帶面”的、對企業的積極評價和認同。如物業企業可以在園區的出入口，配置手推車，以滿足住戶購物后運送物品的便利；結合冬季車輛電瓶泄電快、難以發動的情況，物業企業可以購置汽車電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費代繳等業務，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業化物業管理從業人員隊伍物業企業的從業人員是物業企業對外形象的窗口，因此必須打造一支專業化的物業管理人員隊伍。物業企業可以結合近年來高校畢業生就業難以及許多高校均開設物業管理專業的現狀，積極組織進行校園招聘，從而在實現解決高校畢業生就業的同時，也使一批高素質的專業化人才充實到企業當中。同時，還應加強對在職人員的培訓，制定明確的崗位標準，并借助KPI考核等方式，實現對員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術實現科技化物業管理隨著信息技術時代的到來，新媒體技術已經在許多領域得到廣泛的適用。作為石油企業物業管理企業而言，不能吝于投入，應借助新媒體技術實現科技化的物業管理。具體來說，物業企業應在園區內設置LED屏，對住戶進行各類事項的公示和提醒；在園區的出入口，安裝藍牙感應裝置，并為園區住戶發放藍牙門卡以及車輛通行卡，這樣便實現了車輛以及行人出入的無人化管理，在節約了人力成本的同時，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來人員和車輛進入園區的情形。

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中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物業管理的行業特征及其對企業財務管理工作的要求

1.1 綜合性強

物業管理雖然屬于服務業，但它還存在一些明顯區別于一般服務行業的特征，其中之一便是該項服務提供的是二十四小時、全方位、多層次的過程性的產品。物業管理不僅是勞動密集型，而且是服務、管理密集型的行業，具有很強的綜合性。再加上企業決策者已經意識到財務管理在企業經營活動中具有重要的戰略意義，現代物業的財務管理工作，在管理手段上采用財務預算、財務動態分析方法，以加強預算控制；在管理方法上，采用普及計算機的應用和分析，實行數字化管理，從而增強財務管理的綜合性。

1.2 滲透面廣

物業管理工作是既要服務社區，又要服務的個人群體，這種服務時刻都需要財務管理的支持，從提供辦公場所、支付人員工資到對小區房屋、公共設施設備維修保養、清潔保潔、綠化養護等一系列活動，從按勞取酬收取的物業服務費，到開展多種經營的現金流入都與資金有關，直接或間接地影響到企業資金的流動與循環，從而影響整個企業的利益。所以說財務管理工作滲透到物業管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業公司的運轉提供條件。

1.3 敏感性強

物業企業財務管理工作過程中，費用測算屬于一項非常重要的內容，由于服務費用的測算沒有一個統一的角度和平臺，所以物業服務所提供的產品定量容易，定值難，因此，要真正做到質價相符、優質優價不那么容易。因此市場競爭的大環境就要求企業財務管理應善于對企業合理調節企業資源和客戶要求，密切關注市場情況的變化，增強防范風險的能力，增加應變環境的靈敏度，及時向企業管理者提供重要的財務信息，使決策者作出正確的選擇，并對企業經營進行指導和控制。

2 物業管理企業的財務管理現狀

2.1 會計基礎工作不完善

會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現在以下兩方面：首先，物業管理企業缺乏統一、適用的會計核算體系。物業管理作為一個新興的行業，現行的會計制度作為指導性的規定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業管理的行業會計制度，那么物業管理企業在會計核算工作中就沒法吸取行業會計制度的經驗，加之物業管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業管理公司會計信息的可比性。其次，多數物業管理企業缺乏規范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業管理公司其自身經營規模不大，日常業務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。

2.2 財務人員素質有待提高

專業技能素質方面，許多物業管理公司認為日常業務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統學習過財會理論和專業知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業管理企業會將原企業的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業技能素質較為欠缺。

職業道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業在人員招聘時，對于職業道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技能素質等方面不能適應日益復雜的物業管理工作的要求。

2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業具有極其重要的意義，但是當前物業管理企業的資金管理水平普遍不高。首先，物業管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業管理企業籌資能力不足。物業管理公司規模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發展的需求。

3 提高物業管理公司財務管理水平的措施

3.1 提高管理者的理財意識，培養戰略眼光

隨著物業管理開始走向市場化、專業化、規模化，物業管理企業要想在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟，就必須樹立起現財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執行到位。以上我們提到的物業管理企業財務管理現狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養戰略眼光，謀求企業的長遠發展。

3.2 建立健全企業會計核算制度和內部控制體系

對于無以往經驗可以借鑒的現狀，物業管理企業應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業內部的財務管理制度并根據經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

3.3 加強對財務人員的專業技能和職業道德培訓

在財務人員的培養過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業人才，為公司的持續健康發展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據傳遞員，更是一個能夠通過財務數據分析輔助項目經理、輔助企業發現問題的有價值的員工。加強職業道德教育，注重對員工職業道德素質的培養和考察，促進財務人員專業技能和職業道德的全面提升。

3.4 拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理

作為物業管理企業財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業規模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業管理公企業主要的融資方式，因此物業管理企業必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，給原有的投資者繼續投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環。與此同時，企業應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。

在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明。科學地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監督和控制。

4 結束語

物業企業的財務管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認清現狀、提高重視程度，完善財務管理制度，提高財務員工的素質、拓寬融資渠道和資金管理，其財務管理水平還是有很大提升空間的。

參考文獻

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在當前市場競爭日益激烈的行業發展背景環境下，物業管理行業企業傳統落后的財務管理制度，在很大程度上嚴重阻礙著企業經營管理水平的進步及管理工作效率的提升，最終導致物業企業在整個行業的競爭中處在一個劣勢。為了企業價值最大化這一財務管理目標的實現，有必要針對這些問題進行探討。

一、現代物業管理企業發展過程中所面臨的困境及分析

（一）物業企業管理體系不夠規范

前面也提到了，作為國民經濟支柱產業之一的房地產建筑行業，其發展極大帶動與促進著以物業管理為主的一系列關聯產業的迅猛發展。隨著該行業進入門檻逐漸降低，無論是企業本身還是企業內部員工，都缺乏一種執行力。換言之，正是因為現代物業企業管理體系不夠規范，導致在管理和工作環節缺乏執行效力。在企業財務管理工作當中，過多的單純依靠相關人員的經驗和自覺性來執行，在缺乏相應監督和管理的工作環境中，各部門、各崗位職工或多或少都會造成一些不必要的工作失誤、經濟損失。本人在工作過程中也經常發現該類問題，企業部分管理工作人員，在其崗位工作當中比較隨意，再加上對其缺少一種監督機制的約束力，所以也常常出現一些實物資源流失的不良現象，無形之中就增加了物業企業管理成本、營業成本。

（二）物業管理企業財務管理意識參差不齊

新時期，隨著房地產行業的迅速崛起與發展，極大帶動了物業管理產業以及現代物業服務新理念的發展，在這種市場環境下，物業管理模式也由傳統的注重管理逐步向現代的注重服務方向來轉變。在這種市場繁榮發展的大趨勢下，更多的企業也相繼投入到物業服務行業當中來，同時對于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導致了物業企業各個層次的員工，綜合素質及業務能力參差不齊。雖然企業管理層、部門領導比較注重企業的財務管理，但是由于各個層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質普遍較低，也就導致他們在對待財務管理工作的態度上出現一定的偏差。簡單一點講，就是指物業管理企業基層員工沒有清楚的認識到財務管理工作在整個公司經營管理及未來發展的重要影響程度。

（三）物業管理企業財務管理手段相對落后

現階段我國已然進入到了“知識經濟”核心力量下的互聯網信息化時代，在這一時期，隨著網絡和電子信息技術的大量研發與涌入，社會各行各業都在積極的尋求著更高一步的發展，并通過利用先進的計算機信息技術來強化工作管理體系、實現提供工作效率的目的。物業企業當前也正在朝著現代化以及全方位服務化方向去發展，其在經營發展過程中所受到的威脅，除了來自于市場同行業企業競爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業內部財務風險為主。不少企業充分利用了這種發展機遇，通過引入和應用網絡電子信息技術，迅速的提升了企業自身的信息化管理水平。但是，當下絕大部分物業管理企業還是固守成規，不愿意去創新改變經營管理手段，還是堅持以傳統物業管理方式來工作。在這種情況下，企業在市場信息收集、傳遞以及獲取業主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴重制約著物業企業管理工作的順利進展以及整個行業的健康發展。

二、加強企業財務精細化管理策略

（一）提高財務管理精細化發展意識

物業管理企業在現代企業制度發展與建設的過程中，必須充分認識到財務管理精細化發展對整個企業經營管理目標實現的重要程度。包括各部門領導、基層員工在內，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識理念，特別是各部門基層員工，需要對其統一化指導和管理，將財務管理作為一項核心工作來對待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實施層面，可將其劃分為兩個環節。首先，第一點就是要開展全員普及企業財務管理運作流程等相應的管理活動，要讓每個部門、每一個在崗員工清楚地認識到自己是財務管理工作某個環節的執行者。其次，第二點就是構建“精細化”企業文化。特別是對于大多數中小企業而言，通過建設企業文化可以起到更好的宣傳效應，一來可以迅速創建與提升企業品牌效應，二來可以讓企業各部門員工在受到企業文化影響之下，逐步樹立養成一種“節約”意識，這也不失為實現企業精細化財務管理的有效手段。以北京某家物業管理公司為例，該公司對于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當然，這也是企業文化的一部分。企業通過在晨練過程中喊口號的方式來時刻提醒著員工要樹立一種節約意識，時刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓的流程以及公司規章制度來開展與執行。

（二）構建并完善企業財務管理機制

關于這一點也可以將其具體分為兩個管理層面，即外在的管理方式和內在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業需要制定成文的規范化的財務管理體系。比如，重新規范各項工作的操作指南，或者結合著國家法律以及行業標準規范來制定出有利于企業自身經營管理發展的規章性文件。其中值得特別注意的事項就是，上述所提到的文件必須具有某種指導意義，指導意義可以不夠具體，但一定要明確大的發展方向。比如某物業管理公司所承擔的一所小區內，有保潔工作者、還有保安，該企業在提高外包服務的同時，應當將一系列具有同向性的服務項目統一歸屬到一個范圍內部，簡單一點講就是將保潔、保安外包服務中所涉及到的財務管理這塊，從整體上予以統一規范。其次，在內在的工作管理層面上，主要指對能夠具體實現的操作服務予以規范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業管理企業需要進一步規范相關財務管理人員的執業行為，基于此構建財務部門的內部控制，嚴格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強化內部監督控制力度，從而就很有效的避免了企業及各部門之間出現財務混亂或者是財務會計信息不真實的現象的發生。在信息化軟件操作管理方面，目標就是強化在部門信息管理領域的職能作用發揮程度，在這一方面，重點可以圍繞著成本核算等軟件進入的權限問題來展開。因為在以往信息化軟件操作管理環節，一些擁有系統密碼的管理人員沒有受到相應的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進入賬務系統，這種情r下就非常容易造成企業精細化管理信息失真。因此，物業管理企業應當注意對信息化軟件的日常維護以及安全保護管理工作。

三、結語

企業財務精細化分析與管理決策，是現代化企業制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識經濟時期不斷引領企業走向成功的階梯。通過財務精細化分析與管理已是大勢所趨，通過對企業內部各項財務數據信息進行深入的挖掘以及層次化、精細化的分析，才能促使企業最終做出有助于企業立足發展的管理決策與營銷活動。

參考文獻：

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財務管理就是指在企業在運行過程中采取的圍繞財務活動的一系列管理工作，它是企業管理的重要組成部分，具體包括管理企業資金運作，處理企業內部財務關系，處理企業和外部財務關系等。現代企業制度賦予了企業獨立的財權，企業成為自主經營、自負盈虧的實體單位，因此，企業應當以市場為導向，吸收最優的財務管理思想，樹立最先的財務管理理念，建立最優的財務管理、投資機構，為企業制定科學的財務戰略計劃，從而確保企業的可持續發展。

(二)主要特征

良好的財務管理能夠保障企業資金的循環使用，使企業創造更多的財富。同時，加強財務管理也是鞏固企業內部管理的關鍵，能有效解決企業內部管理的主要矛盾，提高企業的經濟效益。而企業財務管理最大的特點與之企業自身規模相關，以中小企業為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業財務管理多數靈活，但其管理多數缺乏科學性和規范性，財務內部控制薄弱，企業資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風險和市場風險的能力也較弱。

二、財務管理對物業管理企業發展的作用

我國第一家物業管理企業成立至今，已有三十余年，而物業整體行業發展趨勢也正日趨逐漸走向規范化。物業管理與地區經濟、人們生活質量息息相關，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發展，其以向業主提供優質服務為宗旨，將企業經濟效益、社會效益綜合在一起，是城市建設的重要組成部分。作為房地產的衍生產業，物業管理企業的發展過程難免備受壓力，內外管理都時常頻現一系列問題。財務管理一般泛指在一定整體目標的情況下，針對資產購置、資產融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經濟管理活動的統稱，其涉及企業的整個經營過程。所以，立足于如此激烈的市場競爭環境下，企業要想在市場競爭中站穩腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務管理確保企業財務管理工作的實際質量。

三、改善物業管理企業財務管理的有效途徑

(一)明確物管企業財務管理目標

物業管理企業只有樹立明確的財務管理目標，才能正確的引導后續會計工作，切實提高財務管理水平。為此，企業應結合自身發展戰略，及時掌握外界環境變化，防范風險，確保按照預定的軌道發展；還應理順產權關系，明確各項費用支出，積極建立現代企業制度，加強對市場的調查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風險，來進行企業資本的積累；此外，還要正確認識到企業的規模實力和投資界限，有針對性的強化企業投資能力。

(二)加強對財務管理的事中控制

在財務管理實踐過程中，基礎數據的采集和統計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認和會計計量，其中，模型運算的結果包括了財務會計的報表整理，財務會計的總賬以及財務會計的類型，由此可見，財務管理需要面對基礎數據的采集和統計工作，信息的篩選和信息的計算。因此，加強對基礎數據源的控制能提高財務管理事中控制的有效性，在一定程度促進了財務信息數據的統一和整合，為財務管理實效性提升提供了助力。

(三)創新對會計憑證的記錄形式實踐中，財務管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業資金管理數據的重要來源。為此，財務管理要加強對會計憑證的關注和重視，從會計

憑證角度深化財務管理預測，為企業后續資金管理活動提供有力依據。此外，企業交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數據難以滿足財務管理會計具體工作的實施。因此，必須要對會計憑證的記錄形式進行優化和創新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應該在會計憑證的備用信息欄中，增設統計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務管理的預測角度，在一定程度上保障財務信息的豐富和完善。

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一、物業管理企業的計劃

創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。

二、物業管理企業的組織

創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。

三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制

人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。

對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。

對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：

1. 培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。

2. 培訓對象及方式的創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。

內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。

四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵

員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。

第二，獎勵激勵。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。

第三，福利激勵。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。

第四，榜樣激勵。

榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。

第五，榮譽激勵。

人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。

中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。

參考文獻：

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物業管理企業是以盈利為目的的，管理企業所開展的所有活動都是在自身的經濟基礎上展開的。物業管理企業的收入主要來源是物業管理費收入、公眾性代辦費、特約服務費收入、綜合經營的收入，而在這些收入中每一項的利潤都是受到制約的。與收入相對應的就是支出，物業管理企業的支出是多種多樣的，包括服務人員的工資費用、公共設施的維護費用、固定資產的折舊費用等，這就造成物業管理企業的收入在用于管理項目的支出后所剩無幾的現象。物業管理企業自身的特點使其在開展其他工作時會受到不同程度的限制，造成不能充分發揮物業管理企業作用的狀況。

（二）物業管理企業的人才供給

1、物業管理企業在招聘求職者時的低要求

結合物業管理企業自身的特點，再加之是一種以營利為目的的企業，在收入來源相對穩定的狀況下，企業為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業支出的內容是多種多樣的，服務人員的工資就是企業支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務人員時提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現在社會中大部分職工的工資與學歷、能力是相關聯的，在勞動就業中占優勢的人員就不屑于物業管理企業的工作。這就造成了物業管理企業工作人員的勞動素質的低要求的現狀。

2、物業管理企業對工作人員的培訓方面

物業公司需要對剛入行的工作人員進行培訓，對培訓人員、培訓環境等的選擇會極大地影響到工作人員的專業技能的學習、提高及應用。在培訓的過程中所培訓的內容有全面與否的差別，有難易的差別，對于資歷較深的培訓者來說，可以在深入淺出的同時將培訓的內容全面深刻地傳授給受培訓者，對于資歷較淺的培訓者來說則不然。而由于在以營利為目的企業來說，減少支出在一定意義上代表著收入。低投入的培訓的效果則造成了企業工作人員在工作中呈現出工作質量低下的狀況。

（三）物業管理企業的設施配置不足

在物業管理企業應急管理的過程中除了對工作人員素質的要求外，必要的硬件設施也是必須的。在事故發生時，面對情況不明的危險，單一、有限的應急救援裝備是不能應付的，必須使用大量種類不一的應急救援裝備，以使得事故對居民的人身財產的傷害降到最低的限度。物業管理企業的營利性使其在購買應急設施的時候，在應急設施的質量、數量、種類等方面進行考量，大多數物業管理企業往往會選擇能夠減少支出的商家。在這樣的情況下，無法真正檢驗所購買設施的作用，但在應急的過程中，最需要應急設施充分發揮它的作用的時候，倘若企業購買的是劣質設施或者數量有限，那么應急救援就會受到制約。

（四）物業企業管理缺乏責任感

在物業管理工作人員招聘的時候，由于對工作人員的低要求，其所能夠招聘到的工作人員在勞動素質、工作能力、學歷等方面都會比較低，無論是他們在應急管理基本理論的掌握上，還是在應急事件的分析、處理上都會造成不同程度的失誤，在關乎居民人身財產安全的情況下，失誤有的時候造成的不僅僅是財產的損失，有可能會對人的生命構成極大的威脅。物業管理企業在城市小區中扮演著保護小區居民的人身財產的重任，但由于小區的居民較多，物業所要處理的事情比較繁雜，對于不經常發生的安全問題就遭到了物業管理企業的忽視。大部分的物業管理企業在實際生活中，存在一種應急設施類于擺設的心理，這是不正常的。在種種因素下，作為小區安全的保障者，存在著安全意識淡薄，安全設施陳舊或者數量質量不達標等不合理的狀況。

（五）物業企業管理體系不健全

應急過程中最令人擔心的是工作人員手忙腳亂，亂作一團。為了有效防止慌亂局面的出現，需要制訂有效的應急管理制度為應急管理提供制度保障。完善的管理規章制度包括應急預案體系、應急管理體系、應急運行體系三大部分。應急制度的規范化可以使應急過程中工作有條不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加強對工作人員的管理。對工作人員的工作給予詳實而穩定的工作安排，這樣能夠使工作人員各司其責，同時團隊在日常的相互配合下能夠了解隊友，達成一種默契，這有利于在應急中形成良好的配合，提高應急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的懲獎制度

物業管理企業挑選到適合工作的求職者，這只是對人才選擇的第一步。每天重復的工作會讓人覺得乏味，物業管理企業的領導者要想使工作人員能夠充分施展自己的才能，需要合理的鼓勵機制的建立，對于工作人員來說都希望自己在工作上的成績能夠得到他人的認可，得到他人的尊重。一種合理的鼓勵機制不僅能夠提高工作人員的工作激情，還能夠激發工作人員的創新能力，促進總體工作的順利開展，提高物業管理水平的不斷提高。在日常管理中，也會遇到各種各樣的問題，工作人員在處理這些問題的時候，可能會由于不同的原因而造成不必要的錯誤，在這種情況下，可以依據錯誤造成的后果的不同程度，對工作人員進行不同程度的處罰，以便在日后的工作中能夠引以為戒。然而在大多數物業管理企業中缺乏合理有效的懲獎制度，使得錯誤不能有效地及時制止。

（七）缺少對典型事件的研究

對于應急管理是一項必要的工作，安全問題越少越好，在實際生活中，我們基本是處于一種平安狀態，安全問題不常發生，但是安全問題有時候是不可避免的，一旦發生就需要采取應急措施，正是基于安全問題的特點，我們不能夠很好地熟悉安全問題。為了能夠很好地掌握應急管理的方法，就需要在平時對出現的典型安全問題進行透徹的分析，以便在實際的事故中能夠順利地解決所遇到的安全問題。

（八）缺乏與居民的溝通

現在是個文明的社會，特別是城市小區的居民，他們有著相對穩定的工作，有著良好的生活環境，受過良好的教育，他們對物業管理企業能夠給予理解和支持，物業管理企業可以與居民進行良好的溝通，積極地了解居民的所想所需，向他們采納有益的建議，不斷地改善。提升自身的工作質量。這不僅有利于與小區居民形成和諧的關系，還能使更多的居民感受到小區的民主氣息，得到更多居民的理解和支持。城市小區是一個人口眾多，關系復雜的集合體，城市小區中人與人之間的和諧是社會和諧的重要組成部分。

二、物業管理企業應急管理體系的構建策略

（一）建立健全應急預案體系

突況具有不可預知性，一旦突發事情發生，最可行的辦法就是沉著冷靜地分析突發事件，然后盡可能有效的提出預案以制止或減輕突發事件所帶來的不利后果。在制訂預案的時候，需要工作人員的全力配合，進行充分的、全面的研究、分析突發事情。在制訂預案的時候也要注意分清主要矛盾與次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的預案模式。

（二）建立健全應急管理體制

預案只是應急過程的一部分，確定應急預案之后需要的是具體的安排，針對工作人員的性格特點，組建不同層次的小組，這就包括總指揮小組、執行小組、探測小組等等，這一系列的安排看似只是對人員的劃分、重組。但這樣的劃分是保證在應急過程中使得救援工作能夠有條不紊地進行，使得應急工作順利的展開。

（三）建立應急運行機制

在應急運行機制中包括監測預警機制、應急預測、分級應急小組等等的建立和完善。同時要建立健全懲獎制度，使得工作人員能夠提高對應急管理的應急意識。在運行的過程中也要加強對先進設備和先進技術的運用。這樣能夠有效地提高對應急管理的效率，同時能夠很好地保障居民的生命財產的安全。

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（一）原房屋管理部門

90年代末，在物業管理市場發展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉變體制，由原來從屬于國家管理機構變成了企業，經濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業管理企業經理，相關的員工也就成了物業管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業管理企業兩塊牌子一套班子的過度情況。其優點是這一類管理人員具有原房產管理的經驗，熟悉所管物業的情況，對各類法規制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經濟痕跡，服務意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發展，也很難適應新時期的要求。

（二）賓館行業改行進入物業管理

這些人員的優勢是具有較高的文化素質和職業素養，服務理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業管理，并且對對小區管理的特性缺乏了解。他們中的大多數經過學習和適應，可以克服原有的不足，成為優秀的物業管理人員。

（三）科班出身的管理人員

所謂科班是指在大學或中等專業學校的物業管理專業畢業的學生，其中甚至具有研究生學歷。現在許多大中專學校紛紛開設物業管理專業，有不少學生畢業后加入了物業管理行業。這些人的長處是具有比較系統的物業管理知識，接受新事物比較快，是新世紀物業管理的中堅力量。當然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實際崗位上進行磨練。

（四）境外或國內早期物業管理企業帶出來的管理人員

物業管理從境外進入內地城市，如香港特別行政區的第一太平戴維斯，怡高物業，新加坡的怡安物業等。他們最早打開了中國物業管理的大門，為我們帶來了物業管理思想和服務理念。他們在國內管理過的物業中，相當一部分人成為后來其他物業管理企業的管理骨干。這種情況包括國內最早的物業管理企業，如深圳的萬科物業、中海物業等，他們是中國物業管理的先頭軍。他們培養了一批批物業管理骨干，如今活躍在其他物業管理企業中。這些骨干大多具有較高的業務水平和管理能力，一般都是這些企業的領軍人物。但是其中也有的存有太多的優越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實。

（五）其他途徑改行進入物業管理

他們都在各個行業從事相關的服務，他們帶來了各行各業的思想文化，對物業管理的發展起了積極作用。當然他們的轉行有一個學習和實踐的過程。

三．物業管理企業高素質人才緊缺的主要原因

（一）行業發展迅速，企業急劇擴容，人才培養無法跟上。

物業管理對于我國是一個全新的行業，其發展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業230多萬從業人員，而高等院校（主要是高職院校）對專業人才的培養起步較晚，20世紀90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續開設物業管理專業，高等院校培養人才有2-3年的培養過程，所以人才培養的發展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業人才緊缺的主要原因之一，但這個矛盾從理論上分析將隨著人才培養力度的不斷加大以及物業管理企業從量變到質變的逐步開展而有所緩解。

（二）行業薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵機制

筆者從事物業管理專業教育多年，與從事物業管理工作的歷年畢業生交流中也不難發現待遇偏低是動搖他們從業信心的關鍵因素。行業內企業眾多，規模參差不齊，經營體制不一，人員流動速度比較快；其中有些企業自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓地的可能。行業內人力資源管理信息閉塞，導致很多需要市場化信息管理的方面管理盲目。物管行業屬于微利行業影響工資收入，近日北京外企太和企業管理顧問有限公司了北京物業管理行業薪酬報告。報告指出，自1995年以來北京市的物業管理行業獲得了突飛猛進的發展，但與行業的飛速發展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報告中顯示在物業管理行業，經理層、主管層、專業人員層和助理層四個層面的年度基本現金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經理層甚至接近于70%，而年度變動收入總額所占比例則少得可憐。員工變動收入占總收入的比例過小說明物管行業企業對于員工的激勵和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵員工的效應沒有被發揮出來。基本現金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對于人才在崗位上的再發展卻起到了一定的限制作用，不利于發揮員工的主觀能動性。薪酬低下，且缺乏激勵機制是造成高層次管理人才流動性大的主要原因。

三．解決人才缺乏的主要途徑：

對于物業管理企業來說要在未來的市場競爭中保持一定的優勢解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競爭優勢。

（一）與地方院校聯姻共同培養合適人才

一些人才意識較強的企業借著地方高等職業技術學院人才培養的產、學、研需要與之聯手共同打造物業管理人才建立定單式培養模式。企業參與學校的教學計劃、課程設置等制定工作，學校把物業專業的實務課交給企業一線管理者來講，在教學當中就讓學生了解了市場，接觸了實際。然后學生在學習期間參加企業的實習工作，到公司后就開始經常的定時崗位并且輪換，每個人都有機會接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務，同時在整個培養過程中建立了學生和企業之間的感情，有利于培養學生對物業管理工作的實際認識，走上管理崗位后學生就能挑大梁。如深圳萬科物業與深圳職業技術學院物業管理專業聯合培養學生，杭州坤和社區服務有限公司與杭州職業技術學院物業管理專業聯手合作培養學生為企業貯備人才，浙江綠城物業與浙江育英職業技術學院物業管理專業合作成立“綠城班”，北京銘維成物業管理公司與北京農業職業管理學院聯姻等等。這種做法已讓企業嘗到在人才緊缺的市場狀態下保持人才聘用優勢的甜頭。

（二）企業注重內部培訓，建立有效的激勵機制

如果說進得來人才是基礎環節，那么留得住人才就是關鍵環節。物業管理企業在人才競爭方面，必須樹立起自己獨特的企業人才觀，使人才既進得來，也留得住，還不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業的人才基地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展戰略的高度來對待。這種激勵機制應包括5種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支具有豐富實踐經驗和開拓創新精神的物業管理新軍。

物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。企業中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現，因此，企業除了關懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領導和管理計劃，豐富其工作內容，激發員工的創造性，從而提高企業的生產效率及經濟效益。推行ISO質量管理體系，會使住戶覺得是優質服務的保證，可惜現時有些管理公司將ISO作為市場推廣策略，而沒有貫徹和有系統地推行，使管理運作與ISO的精神脫節，影響了質素。透過提升組織內所有工作的質素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團隊精神，由各階層職員共同不斷努力改進以達到向住戶提供優質服務的目標。

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2新時期下物業管理企業的競爭策略

通常情況下，物業管理行業的目標市場以及服務種類都是定位在保安清潔和勞動密集型房屋管理權等內容上，而這對企業所采取的營銷手段、市場渠道的拓展以及企業的服務形式和服務內容等都是有一定的約束作用的，并且也會對物業管理企業的盈利水平和經營能力產生影響。在物業管理行業向著專業化發展的趨勢下，服務產品的專業化程度以及科技含量水平的高低將是兩個最重要的影響因素。

2.1建立更加專業的物業維修部門

在物業管理企業中，所涉及到的維修和服務項目是非常多的，相關的專業也很廣，在人們物質生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優質的服務，就必須成立專業化的物業維修部門，同時組建一支更加專業的物業維修團隊。要有專業的房屋等建筑物的維護部門，要有物業附屬設備、基礎設施的維修和保養部門，要有相關的場地的維護和管理的部門，要有消防設施的更新、維護和保養的部門，同時治安保衛、車輛管理、庭院護花以及清掃保潔等都要配有專業的服務人員或是服務機構，這樣才能真正的組建一個專業的物業維修部門，每一個機構或是個人在各自領域上都有著較高的專業技術水平，為用戶提供更加全面、更加優質的物業維修服務，只有這樣，得到了所服務住戶和業主的信賴和支持，物業管理企業才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

2.2提高物業維修人員專業的技術水平

由于歷史上的種種原因，物業管理企業的維修人員大多是從原來各個單位所分離出來的后勤服務人員，這些人員的年紀普遍偏大，并且存在著專業不對口以及技術水平較低等問題，應用的操作技能和管理能力也十分匱乏。未解決以上所存在的種種問題，首先應大力的實施減員增效的措施，認真研究和分析目前物業維修人員數量過多、用人成本過高并且專業素質較差的實際情況，減員就是實現物業維修部門自立生存的一個重要的措施，盡可能的精簡管理層，同時大膽的放開作業層，對維修崗位以為的剩余人員應堅決的執行減員的措施。在實行減員增效策略的過程中，要利用好相關的政策措施，減下來的人員，可以替代現在由外來雇工所占據的崗位，這樣對降低整個企業的工資水平也是十分有利的。對于留下來的物業維修人員，應定期的對其進行物業維修知識等方面的培訓和教育工作，充分提高物業維修人員的維修技能和專業技術水平。同時還應加快物業維修高級人才的培養步伐，可以適當的從外部引進高素質的專業的物業維修人員，這樣才能真正的打造出一支適應我國社會主義市場經濟發展需求的高素質的物業維修的人才團隊。

3專業化發展是新時期物業管理的必然趨勢

在新時期下，物業管理企業競爭策略的制高點就是物業管理專業化的發展方向，物業管理不再是傳統的大一統的管理模式，而逐漸轉變成為全新運作的專業化的管理模式，通過這一模式物業管理市場的競爭優勢才能得到強化，市場特有的競爭力才能得到鞏固和提升，所以，專業化的發展方向必將成為物業管理企業發展的趨勢。

3.1專業化的發展更加有利于物業管理企業在服務和管理的過程中形成統一的模式

也更加有利于企業共享資源和降低成本，通過向客戶提供更加人性化和更加優質的服務，物業管理企業才能夠真正的實現規模化的經營管理，從而提高其所帶來的社會效益和經濟效益。

3.2通過建立專業的物業維修部門以及提升物業維修人員的專業素質等措施

才能不斷滿足業主對高品質服務和新生活的需求，提升了物業管理企業的形象力、生產力和擴展力，在更加專業化的服務內容中，企業所提供的服務活動將更加完美、專業和精細，在激烈的市場競爭氛圍中找到更多的商機。并且借助于這類物業專業化的服務，也能夠更好的適應不斷變化的個性化的服務需求。

3.3在物業管理企業專業化發展的要求下，將建立更加專業的服務管理機構，比如說清潔、綠化、保安以及工程維修等物業管理活動都要配備專業化的服務團隊，而這也更加有利于統一物業管理行業的服務標準，物業管理專業的服務安排得到進一步的統籌和規劃，無論是資金的使用效率還是資金的配置，都得到了大幅度的提高。

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隨著國有企業住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理體制改革的不斷深化，以及居民對居住環境和生活質量要求標準的提高，國有企業物業管理應運而生。目前，國有企業在住房管理方面積極推進企業化、社會化、專業化的物業管理，取得了一定的成績，但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點粗淺看法。

一、國有企業物業管理現狀

國有企業的物業管理是指在國有企業中對企業家屬區的設施及職工住宅實施的物業管理。職工住房制度改革以來，許多國有企業相繼引入物業管理的概念，成立了物業公司，對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，企業改變了過去消極被動的行政管理手段，以積極主動的服務經營手段進行開拓型管理，增強了企業進一步改革的動力和創新的活力，初步形成了業主滿意、企業受益的整體良性循環。但是，受傳統的房產管理思想、企業職工分流安置等因素影響，國有企業物業管理進展緩慢。這其中既有歷史遺留問題，也有企業管理自身的原因。

二、國有企業物業管理存在的問題

(一)思想意識沒有徹底轉變。國有物業管理企業并未完全推向市場，物業管理人員服務意識、市場意識、成本意識、憂患意識不足，認識上還存在“重管理輕服務，重物業維修輕經營創收，重自我意識輕業主需求”等偏差，自身定位沒有完全由行政管理型向服務經營型轉換。

(二)從業人員素質偏低。目前國有企業從事物業服務人員相當一部分為照顧性安置和公司主業轉崗人員，員工隊伍呈現老齡化，文化程度不高，專業技術水平低，女職工所占比重大，因此普遍缺乏物業管理的基本常識，服務意識不夠，不能為業主提供優質高效的服務，給物業的維修、服務、管理工作帶來諸多困難。

(三)運營成本過高。近年來企業下崗分流、減員增效政策的實施，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在物業系統工作。這樣造成物業企業一方面清閑崗位人員臃腫，人滿為患，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，給物業管理企業帶來巨大的人員成本壓力。另外，有些單位內部挖潛增效不夠，物業收費措施不硬，內部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。

(四)業主服務消費意識差。一是傳統的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直無須交納管理費，因此對物業管理的有償服務存有抵觸情緒。二是把物業管理公司當成“萬能”公司。一些業主認為：我既然把物業管理費交給你們了，小區里面不管什么事都要找物業公司，這是天經地義的事。只要辦不到，我就不交費。

三、對搞好國有企業物業管理的建議

(一)轉變思想，提高物業服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家服好務。因此，國企物業公司要正確引導職工樹立服務意識，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度，實行以崗定薪、崗變薪變，通過工資收入與企業效益、職工實際貢獻掛鉤，激發員工積極性。

(二)提高從業人員素質，塑造良好的物業形象。物業管理是集管理、服務、經營為一體的綜合學科，它涉及到城市規劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學、熱力學等物業管理方面知識，涉及到房地產經營管理、經濟管理、財務管理等經營管理知識，另外它還觸及到行為科學、法學、公共關系學等其它門類知識，這些都要求必須加大物業管理企業人員培訓力度，通過采取入職培訓、轉崗培訓、在職培訓等方式，使從業人員具備專業知識、經營頭腦和管理才能。

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國有企業物業管理要不斷的進行創新，轉變思想觀念，要深刻的認識到服務才是物業的根本，要增強職工的緊迫感和危機感，堅持創新，提高服務質量和管理水平。要在做好服務的過程中，增加多種經營方式來提高其經濟效益，不斷的實現物業管理的資源優化配置，提高其市場競爭力。要走市場化的管理模式，實現企業化經營、專業化管理和社會化服務。

2.完善用人機制，提升職工素質

要想使物業管理走向社會化，適應市場經濟，就必須不斷的對相關人員進行培訓，同時還需要不斷的吸收和引進專業人才，不斷的提高職工的綜合素質。同時，還要不斷制定完善的用人機制，完善獎懲機制，通過多種方式和渠道來培養和挽留人才，不斷的增強其競爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協調物業管理的規范化。

3.建立物業智能化管理

隨著物業管理公司的規模不斷擴大，傳統的物業管理模式已經無法滿足當前的需要，迫切需要建立以科學和網絡技術為基礎的信息系統，實現物業管理的智能化。通過建立相應的信息系統，能夠在設備控制和收費等方面運用計算機技術實現，能夠節省大量的人力資源，同時還能夠實現物業信息的動態管理和遠程控制，不斷的提高運行效率。通過智能化管理，實現高效、規范和有序的效果，不斷提高客戶對于物業管理公司的認可和理解，提高客戶滿意度。

4.建立完善的法規制度

我國的物業管理在法律和法規方面都不夠健全，同時還缺少相應的系統性，這種情況嚴重的阻礙了物業管理行業的健康快速發展。因此，要建立完善的物業法規，規范物業管理方面的行為，同時還應該建立相應的市場經濟競爭機制。要加強對物業管理公司的等級評定和資質審查，完善招標行為，不斷的提高企業的素質和核心競爭力。同時還要不斷的加強對物業管理方面知識的宣傳，要提高業主主動參與的力度，通過廣大業主的共同監督，促使物業管理依據法規、法律和規范等進行管理，不斷提高自己的管理水平。