房屋測繪論文模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋測繪論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

 

2007年7月1日《物權法》正式實施。根據《物權法》的要求，國家建設部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規章的先后實施加強了不動產登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務與責任，對房產登記提出了更高的要求。科技論文，應用。

房產基礎測繪是一薦基礎性、公益性的測繪活動。房屋所有權人在申請登記前，要到房產測繪窗口申請房產（基礎、項目）測繪，由測繪人員現場勘查，繪制房產分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎測繪現場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎測繪現場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細查看現場示意圖內容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產權人名稱，所測房屋及屋角坐標，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標，如果這些內容與基礎測繪現場分丘示意圖上的內容符合，則可以認定房屋現場曾做過實地查看，并且就房屋現場與所有權人提交的證明資料認真審核。

在審核環節，工作人員不必再到現場進行實地檢查，可以在房屋辦公室系統GIS圖形中打開房產分幅圖，憑借房屋測繪幢號調出房屋現場圖形，觀查房屋的座落、位置關系、權屬、數量、四鄰、周邊道路；也可以根據房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應關系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數，進而制定幢房屋權屬現狀信息。

房產調查的基本單位是幢,也是房產要素測量的基本單位,因而在房產測量中對“幢”的概念是同期規劃、同期建設、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的,不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎、結構應為統一整體,具體是指房屋的各個部分結構相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。

房屋所占用的土地應為同一產權人根據有關規定，房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上,且各土地使用權人的土地權屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。

有共同的共有共用設施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

關于商住樓樓間分攤問題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同,商業部位若干層的樓梯間與商業部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業部位,商業部位并不使用,商業部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業部位層數越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤?？萍?a href="http://www.arrrq.com/haowen/34289.html" target="_blank">論文，應用?？萍颊撐?，應用。這樣,既體現了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分攤的原則。

房屋相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算 ，按法律規定,房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。

坡屋頂內空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統建筑的一種形式,越來越多地被應用于現代建筑中,多層住宅的坡屋頂內空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?？萍颊撐?，應用?！兑幏丁芬幎?斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風和采光,無論從技術角度還是經濟角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應適當計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應將其與平屋頂結構區分開來,以體現坡屋頂的利用價值。

有許多沿街的樓房,下面幾層是商業用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業和住宅兩個功能區,室外樓梯是作為連接兩個功能區的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應作為整幢樓的共有面積,由商業和住宅兩個功能區共同分攤。

關于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產市場的日趨活躍,房屋所有制關系越來越復雜,由單一產權向多產權轉化,異產同幢房屋空間面積的分析成為一項復雜而細致的工作,明確劃分功能區,準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區共有面積,作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當共有面積跨層分攤時將與房價產生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題,地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進行分攤,分攤到不同層的共有面積將被計人到相應的產權面積中,同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中,當共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產權證配圖上注明套內建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產權人的合法權益?？萍颊撐?，應用。

工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權屬界線，增強房屋產權的權屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產基礎測繪成果向實用通過這一步審核可以杜絕任何重復辦證、重復抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學方向轉化，實現了測繪前置的改革意義?？萍颊撐?，應用。

篇2

中圖分類號：P258 文獻標識碼：A 文章編號：

一．引言

隨著我國經濟技術的快速發展，城市建設開展的如火如荼，同時，無論是城市還是在鄉村集鎮，房產建設規模也越來越大。由于商業住宅的突起，建筑面積成為業主考量的主要因素。房產測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產測量的結果，構成了建筑產權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產測量結果涉及到房屋產權人的利益，在測量中如若發生偏差，可能給房地產企業帶來不必要的麻煩。同時，提高房產測量水平，對提高建筑質量效果具有積極意義。

二.房產測量的目的、內容和意義。

房產測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產產權、房地產開發和利用、房產交易、產籍管理、征收房產稅費提供依據，同時為城鎮規劃建設提供數據和資料支持。

房產測量的內容包括：房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

在房屋面積測算中，房產測量是具體形式，房產測量的結果通過房產管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產測量結果減少了房產產權糾紛的發生率，為房產產權人提供了產權法律保護依據。同時，房產測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產產籍管理部門提供了處理和協調房產產權糾紛。另外，房產測量根據國家有關測量測繪標準和技術規范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業性數據，形成了房地產檔案的原始資料，為規范城市發展、管理城市建設提供了可靠依據。房產測量形成的房產簿冊、房產圖集和房產數據，為房產購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產行業快速發展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產測量在某種程度上能監督房地產開發商的交易誠信，避免部分開發商因為房產利益趨勢而在房產面積上動手腳，由此，加強房產測量管理和監督，有利于保證房產買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產交易市場秩序。

三.房產測量存在的問題及解決方案。

1.儀器常數問題及解決方案。

在現階段，進行房產測量一般都采用精度較高的內外業一體化數字房產測量方法，采用具有儀器校正資質部門檢定無誤的測量儀器進行房產測量。在采用全站儀測量時，測量計算是在測定測距儀上乘常數和加常數，由于在碎部測圖中的距離較近，通常對儀器乘常數予以忽略，只考慮加常數。測量中采用拓普康全站儀時，由于儀器的常數通常都不包含誤差，測量時要設置為零，同時該系列的棱鏡常數也需要設為零，在使用其他光學測量儀器時，需要設置相對應的常數后才可使用。同時，測量房產時，通常要將棱鏡靠在房屋的角點上，而不能將棱鏡的中心位置直接放置到房屋角點上，采集坐標時，要明確采集的是房屋角點坐標還是棱鏡中心坐標。在房產測量的實際測量工作過程中，測量儀器常數基本上都設為零，在進行野外數據采集之前，要采用鋼尺作對比，測量出棱鏡常數，在設定好全站儀的棱鏡常數和加常數后，才能直接測量出房屋角點的坐標。

2.計算方式導致的測量面積問題。

2.1陽臺面積計算。

房屋中的陽臺是全封閉或半封閉式結構的房屋附屬設施，由于為業主提供了活動和休閑的空間，受到了很多關注。在陽臺測量時，由于陽臺形式的多種多樣，陽臺頂蓋以及圍護結構都不盡相同，導致在測量時容易發生偏差，導致測量結果不準確。

在陽臺結構中，隔層有頂蓋，陽臺隔層與底板以及圍護結構都不在同一個豎直面上，而又有其他利用構件作為頂蓋的，進行此類測量時通常容易產生測量誤差的方面較多。在部分覆蓋的頂蓋中，沒有完全覆蓋的部分不能算入面積內，而當投影面積超過圍護結構的二分之一時，計入面積內，少于二分之一的部分不能算做面積內。隔層有頂蓋時，陽臺要算作無頂蓋，由于隔層頂蓋作用不明顯，無法起到保護作用，因此不能計入面積之內。

2.2室外樓梯測量計算。

計算建筑面積時，室外樓梯按照層數減去一，其底層是不計算面積的，這和室內樓梯的自然層數計算有所出入。室外樓梯測量面積時，連接到另一棟房屋的，采用無頂蓋結構的樓梯由于無法給本樓提供服務，因此不能計入建筑面積內。根據建筑面積計算規定，不能將非“永久性，結構牢固”的建筑物計入建筑面積內，同理，而當室外樓梯材質是木制或鐵制時，不能將樓梯面積算入建筑面積內。

2.3共有面積的分攤。

分攤的共有面積是存在爭議較多的部分。共有面積分攤應保含不應分攤的共有面積和應該分攤的共有面積兩個方面。而分攤的共有面積主要是內外廊、電梯房、機房、門廳、室內外樓梯以及樓梯懸挑平臺，同時還包括有維護結構的水箱、多層建筑的突出結構的樓梯間等。不應分攤的共有面積是除應分攤共有面積外的面積，包括非機動車庫和機動車庫、地下室等。共有面積分攤應掌握一個基本原則：一個房屋權利人擁有一棟房屋，采用分層分攤；多個權利人共有一棟房屋，采用分戶分攤。

3.測量概念區分。

房產調查時，幢是房產要素測量的基本單位，也是進行調查的基本單位，因此更有必要做好“幢”的概念明確和區分。區分“幢”時要把握三個原則：

（1）在實際操作上，同一幢樓應該是在設計規劃、施工建設、竣工驗收等重要施工步驟保持高度一致的。而在不同階段和不同時期的項目，應算做單獨一“幢”。

（2）同一幢樓的房屋地面上部基礎、各部結構要保持相連，房屋結構中的梁、墻、柱等要相互連接，各部不可分割。如果出現結構分離，應獨立分幢。

（3）同一幢樓的房屋所占土地應該為同一個產權人。同時，同一幢樓要有共同的共有和共用設施。由于幢的劃分，造成產權人負擔建筑分攤面積較大，因此要在房屋各部分之間增設共用設施。而算為多幢時，共用設施應該不在重復計算。

四．結束語。

房產測量是房屋買賣以及房產產權人辦理房產業務的基礎，做好房產測量不僅僅有利于保障產權人的合法權益，同時對提高建筑單位建設水平有良好作用。隨著近年來房地產行業的快速發展，住房問題又關系到國計民生，因此，改善房產測量，提高建筑水平勢在必行。

參考文獻

[1] 郭貴海 楊久東 錢自紅GUO GuihaiYANG JiudongQIAN Zihong房產測量若干問題的解決方案 [期刊論文] 《地理空間信息》2006年4期

[2] 梁澈瑩 關于房產測量時應注意的幾個問題[期刊論文] 《西部探礦工程》2009年9期

[3] 江麗鈞 江金霞 徐招星 JIANG Li-junJIANG Jin-xiaXU Zhao-xing 房產面積測算與共用面積分攤中若干問題探討 --以浙江省麗水市為例[期刊論文] 《東華理工學院學報（社會科學版）》 ISTIC2005年2期

[4] 吳國正 飛 探討房產測量中的面積測算實例問題 [期刊論文] 《建材發展導向》2011年12期

篇3

中圖分類號：O329文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著我國經濟建設的加快，城市建設規模也越來越大，商品房市場發展的如火如荼。房產交易中房產建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數成為房產購買者用于衡量房產的主要因素，而房產測量通過房產調查、房產平面控制測量以及房產要素測量，繪制房產圖，測算房產面積，為購房者提供了參考依據。

二.房產測量的內容、目的和意義。

房產測量的內容包括：房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

房產測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產產權、房地產開發和利用、房產交易、產籍管理、征收房產稅費提供依據，同時為城鎮規劃建設提供數據和資料支持。

在房屋面積測算中，房產測量是具體形式，房產測量的結果通過房產管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產測量結果減少了房產產權糾紛的發生率，為房產產權人提供了產權法律保護依據。同時，房產測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產產籍管理部門提供了處理和協調房產產權糾紛。另外，房產測量根據國家有關測量測繪標準和技術規范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業性數據，形成了房地產檔案的原始資料，為規范城市發展、管理城市建設提供了可靠依據。房產測量形成的房產簿冊、房產圖集和房產數據，為房產購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產行業快速發展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產測量在某種程度上能監督房地產開發商的交易誠信，避免部分開發商因為房產利益趨勢而在房產面積上動手腳，由此，加強房產測量管理和監督，有利于保證房產買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產交易市場秩序。

房產測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產測量的結果，構成了建筑產權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產測量結果涉及到房屋產權人的利益，做好房產測量，減少測量偏差，避免給房地產企業帶來不必要的麻煩。同時，提高房產測量水平，對提高建筑質量效果具有積極意義。

三.房產測量技術。

1.房產數字化測圖技術。

數字化測圖是通過收集房產相關信息，采用計算機數字化數據處理軟件，經過圖形生成、編輯、處理，形成數字化房產圖，利用數控繪圖儀和其他圖形輸出設備，最終獲得房產圖的技術。

數字化測圖技術是通過收集房產信息資料，踏勘擬定設計方案，對測量進行基本控制，根據測量界址點進行測量，在完成房產調查后，采用光學經緯儀、電子經緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數據采集，將采集和測量數據輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關應用軟件內，計算機進行圖形編輯，通過數控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產圖的繪制。

2.GPS-RTK技術在房產測量中的應用。

RTK測量技術，即實時動態差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態實時差分方法，極大的提高了測量的作業效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結果。在RTK作業的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數據鏈傳送給流動站，而流動站在通過數據鏈接收基準站的數據的同時，也同步采集GPS的觀測數據，并在極短時間內將差分觀測值進行實時處理，實現精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產測量的作業效率和測量精度，同時RTK采集的數據全部是數字化，經過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產測量要求。

RTK測量系統通常包括：數據傳輸設備、數據處理軟件系統和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續觀測所有可見GPS衛星，并通過無線電傳輸其觀測數據，及時的將數據傳輸給觀測站，基準站根據觀測數據，依據相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據計算的實時定位結果，監測用戶站和基準站的觀測質量和結算結果。RTK能實施判定解算結果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3.GIS測量技術。

地理信息系統GIS系統，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環境參數按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統。它通過對多要素數據的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數字等多種形式輸出。房產測量中，GIS系統將信息以數字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產信息提供信息支持和可視化支持。

四．結束語。

房產測量結果是房屋買賣交易以及業主辦理房屋產權的依據和基礎，同時也是房屋產權的法律保障和依據。隨著商品房市場的火爆走向，房產所有權更需要詳細、明確，因此，加強房產測量研究，對于引導房產交易、提升建筑服務水平、提高建筑水平都具有重要意義。

參考文獻

[1] 汪善根GPS定位在房產測量中的應用[期刊論文] 《合肥工業大學學報(自然科學版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭陽 淺議房產測量與質量檢查[期刊論文] 《華章》2011年17期

[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術在房產測量中的應用[期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房產測量中預測與實測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產》2012年12期

篇4

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產開發過程中測繪的主要內容探討

1、在房地產開發設計時期的測繪分析

在房地產的規劃設計階段，加強對房地產的測繪是其中一個很重要的環節，是整個房地產開始規劃和設計的基礎，是所有規劃設計數據的來源。在這個階段，房地產的開發單位要嚴格遵守各種規范和當地的條例，向城市規劃的相關機構提出房地產規劃設計選址申請，在此之前，要選擇具有資質的測繪部門對所選取的房地產開發地點做出比較精確的測繪，并提供相關的現勢地形圖。在房地產的規劃設計階段，加強對房地產的測繪過程中，要加強對建設用地勘測定界。一般而言，要結合土地利用的相關的規定，結合《地籍測繪規范》對選址用地的用途，線路等方面做出嚴格的測量并做好各種數據的客觀記錄。在此過程中，要針對一些容易引起糾紛的地方，比如土地的權屬界線，土地利用現狀界線，土地的數量和質量等展開嚴格而精確的測量。在測繪過程中所產生的各種數據，圖表將會對房地產開發選址申請的重要的基礎資料。

2、施工階段的測繪

施工階段測繪的主要內容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規劃要求的前提下，進行細部放樣。當不能滿足規劃要求時，應及時報告規劃管理部門。并通知設計單位進行圖紙變更。建筑物面積界定：房地產開發公司在辦理《商品房預售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖。精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

3、竣工測繪和房產測繪

房地產開發竣工測繪和房產測繪的任務是進一步查清房地產開發區內住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規劃要求，建沒活動是否改變土地使用性質，建筑物是否有超高現象，各類管線埋設是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預售界定面積之差是否在限差以內。竣工和房產測量應繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規劃管理部門進行規劃驗收和界定違法建設及房地產管理部門進行房屋產權登記提供必備圖件。

二、測繪技術在房地產開放中的地位與作用

1、測繪技術是房地產開發單位及企業開展開發工作的重要依據。房產測繪是保證房地產開發成果的重要資料的手段。因為作為一項對技術性與政策性要求較強的專業則會工作，房產測繪的具體工作包括七個方面，主要是指關于房產平面控制的測量、針對房產的調查、對房產要素的色兩、房產圖紙的繪制、針對房產面積的測算、房產變更的測量以及房產開發成果資料的檢查與驗收等。

2、測繪技術的應用是保證房地產開發中企業健康發展的重要手段。首先，應該加強對于城市的測繪管理，因為一項房地產的建設工程，依據1992 年時頒布并施行的測繪法中關于行業、專業以及軍事測繪管理的分工和規定，造成現在開展一項房地產工程需要由不同的測繪部門進行重復測繪，這種由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應當改革的；其次，要進一步加強城市測繪技術，積極實行測繪保障，為房地產開發中測繪技術作用的發揮保駕護航。

3、房產測繪是用以確認房屋權屬的最重要的首要依據。因為房地產開發單位在辦理房產證件的時候，有關部門是需要對房屋產權的歸屬問題以及房屋產權狀況的證件合法性進行審查，而這個審查和確認產權的前提就是房地產開發方須持有通過房產測繪單位按照《房產測量規范》以及其他相關規定進行的實地測繪所測繪的房屋圖紙及相關資料，這些測繪資料能夠準確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數據，以便準確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認房屋的歸屬問題以及權屬界線。只有對房產面積進行精確地測算，達到100﹪的正確率與精準度，才能最大程度地保障房屋產權人的利益。

4、房產測繪工作能夠有效地解決房產糾紛問題，由于房產確認權登記的數據主要是來源于房產測繪的成果，并且這些成果是經由房產管理部門的確認，具有一定的法律效力。因此，當因為發生房屋產權人或房屋的權屬界線不清、關于建筑面積所持標準不準而發生爭議沖突，或是任何侵害房屋產權人的合法占有、收益以及使用權益的行為發生時，都可以通過房產測繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭。由此可見，測繪技術在房地產開發中重要的地位，只有對房地產的產權面積進行準確的測量并且對產權的歸屬問題明確，這樣才能夠切實有效地保障房屋產權人的合法權益不受侵害，杜絕投機行為的發生，從根本上保證國家、集體以及個人的房屋財產受到侵害或遭到損失。

5、房產測繪在房產行業管理中也具有相當重要的基礎作用。房產測繪主要針對的是關于房屋的自然、權屬、利用以及相關的各種屬性要素，并且通過對房屋所進行的各種形式的調查測定出房屋的范圍、權界并且由此測算出房屋準確的建筑面積等，對所測算出的結果即一系列相關的空間以及屬性的信息的數據統一納入房產管理信息系統的管理之中，只有這樣才能夠切實做到做好以測繪圖管房、以測繪圖管證、以測繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產權的重登、漏登或是對產權的虛報和瞞報。

6、房地產中的測繪技術工作還關系到其所在城市的整體規劃建設，是一項十分重要的參考標準。任何一個城市，要想做好其規劃建設和科學管理，都必須首先要了解這個城市建設的歷史、城市建設的現狀、城市現有房屋的分布以及房屋的數量、結構與用途等等，這就需要應用到房產應用的成果了，因為房產應用的成果既包括房產圖，還有各種與房產屬性信息以及空間數據信息相關的各種數據，無論是數量上還是規格上，房產測繪成果所包含的信息無疑是各種測繪產品中成果最為豐富的，并且是經過了許多層次的分類、統計與整理之后得出的，加上其派生出來的數據資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住在建設狀況等各種很重要的數據，這些數據可以作為政府對城市規劃時的依據，用以設計城市的整體建設布局或是局部修改計劃，同時也為各種市政工程以及城市的綠化環保提供了相當科學可靠的信息，是一項具有廣泛社會服務前景的工程。

三、測繪過程中需注意的問題

1、房產測繪市場閉塞，信息數據無法共享。測繪單位測定的地理空間數據往往內容重復，數據分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標系統和高程基準，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產開發企業的負擔，導致房屋成本的上升，嚴重影響測繪市場的健康有序發展。

2、各測繪圖件的存在差異。房地產開發測量中，規劃地形測量屬普通地形測量，精度要求一般不高，構建的地形圖反映測區內的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌；竣工測量精度要求較高，形成的竣工圖要準確體現建筑物實際形狀、位置、層數、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設置、管線、高程等；房產測量不僅要繪制房產基礎圖、房產綜合圖，而且要編制平面分幅圖、分丘圖，精度要求較高，一般圖上不需標注高程。但各測繪圖件的測繪方法、主要測繪內容信息等有類同和借鑒之處。

3、測繪竣工圖存在問題。竣工測量所提供的圖件具有一定的法律意義，是換發《建設工程規劃許可證》(正證)的主要依據，要求竣工測量成果的錯誤率為零，測量成果在精度上比相應的地形測量的精度要高得多，如竣工驗收資料建筑物的拐角通常為直角或45。角，而根據實際測繪的坐標值計算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符。

四、結束語：

隨著房地產行業的興盛，在我國的國民經濟中占有舉足輕重的作用，所以我們更加要重視測繪技術，加強測繪技術的發展、改革與創新，只有這樣才能夠使房地產的開發與管理更加的規范化。

參考文獻：

[1]覃芳，淺談房產測量在城市發展中的重要作用 ，2009，(11)

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房產測繪信息系統的建立，能夠實現房產測繪面積測算、房產基礎測繪、業務流程管理、房產測繪檔案管理、測繪成果管理、測繪成果GIS的一體化，使房產測繪業務管理更加規范化、標準化、科學化，提高辦公效率以及為社會服務的辦事效率。同時還能夠為政府的宏觀預測、決策提供依據，拓展了社會服務的領域，具有很大的經濟和社會效益。

一、房產測繪的重要作用

首先，在法律方面，只有對房產測繪成果中，界址面積測量的方法以及依據，跟較為準確性的界址測量，以及房產繪制結果的實用性等進行審核，再等房產行政部門確認完畢后，才能夠對房產進行管理。其次，房產測繪還具有財政稅收的功能。房產中的各類數據，或者使用狀況等，都是房產測繪的成果。其成果也可以作為，征收房產契稅或者評估房產價格等主要依據。對房產保險的服務來說，也是作為主要依據的存在。也是作為貸款抵押房產不可缺少的依據。由此可見，房產測繪不僅能夠服務于相關管理部門，還能服務于整個社會。為城市今后的發展提供了有力保障。再者，具有參謀以及決策的功能，能夠更好的服務社會。

二、房產測繪信息系統構建思路研究

（一）房產測繪信息系統的主體架構

房產測繪綜合管理系統利用當今成熟的軟件開發技術，包括面向對象設計與開發技術、Object ARX技術、Web GIS技術、組件技術、工作流技術等，進行統一構架，根據不同的需求，通過工作流定義，靈活地構建不同的子系統。系統由房產CAD面積測算、房產業務流程管理、房產測繪檔案管理三個C/S子系統和一個基于B/S架構的房產GIS平臺組成，以圖形、數據管理為核心；實現房產測繪臨時庫、作業庫、歷史庫、成果庫四庫分離，確保數據的安全性和數據的可追溯性。系統利用自動派件功能科學合理的分配測繪任務，通過案件超期提醒等技術手段提高測繪案件運轉效率，通過績效考核功能調動工作人員的積極性，通過案件全流程監控，案件測繪檢查、審核、驗收三級審核制度確保測繪成果的合理性、正確性。系統分為四個子系統，采用C/S和B/S相結合的混合架構平臺，其中CAD面積測算系統、業務流程管理系統、檔案管理系統采用C/S架構，房產測繪地理信息系統采用B/S架構。

（二）系統主要功能

1、房產CAD面積測算子系統。（1）項目管理：主要包含測繪項目管理、幢信息管理、幢復制、單元管理、塔樓分幢處理、測繪項目查詢、測繪面積統計、工作量統計、收費統計、實測預測項目關聯比對等。（2）項目測繪：主要包含圖形繪制、圖形檢查、面積線管理、實體復制、房屋合并，功能區劃分、分攤樹構建、自動生成計算公式、自動生成分攤說明、自動進行分攤檢核、分攤結果查看、樓盤表查看，自動生成房屋分戶圖、分層圖，分戶圖片管理以及生成各式各樣的成果報表等。（3）基礎測繪：繪制房產項目平面圖、幢信息標注、生成分幅圖、分丘圖，自動將項目平面圖轉換為GIS格式以及導入到SDE庫。（4）數據接口：系統提供豐富的數據接口包含Access數據庫文件、SHP文件、WTK文件等數據接口，支持與SQL Server Oracle數據庫接口。（5）系統管理：主要包括用戶管理、權限設置、角色設置、字典設置、接口設置、日志管理等功能。

2、房產流程管理子系統。房產測繪業務采用流程化管理，每個不同業務類型設置單獨的業務流程，主要業務流程分為：商品房面積實測、商品房面積預測、二手房測繪、私房改擴建測繪、面積鑒定五大類。主要業務環節包括：窗口受理、派件、測繪、檢核、審核、復審、配圖、驗收、計費、收費、歸檔等，不同業務類型包含的環節不盡相同，如商品房面積預測就沒有配圖環節，私房改擴建這類相對簡單的測繪業務實際操作中可能就不需要派件，而是由窗口受理人員直接提交固定的人員，審核工作可能也不需要三級審核了。主要功能包含：業務流程設置、業務環節設置、收件資料設置、自動根據測繪工作量自動派件、超期自動提醒、流程掛起、績效考核、業務抽檢、案件特批、流程調度、自動計費、成果管理等。

3、房產測繪檔案管理子系統。系統主要完成房產測繪檔案管理中的檔案入庫、掃描文件上傳、檔案借閱登記等工作，實現電子檔案數據庫與實物檔案資料的一致管理，業務歸檔時自動生成檔案目錄，測繪檔案和測繪項目的自動關聯，測繪項目歸檔時自動生成檔案號，輸入檔案實際物理存儲位置，實現電子檔案和實物檔案的掛接。電子檔案與測繪成果數據的關聯，實現和空間的數據的關聯，通過地圖定位到幢編碼，通過幢編碼找到相關的電子檔案，從而實現以圖管檔。該系統的主要功能有：檔案編錄入庫、檔案查詢與快速瀏覽、檔案統計、檔案查詢登記、測繪電子圖檔批量上傳等。

4、房產WEB GIS子系統。房產GIS管理系統能夠實現對所有房屋的精確地理定位，通過建立區域行政區劃圖、地形圖、房屋測繪業務圖層（房產區、房產丘、幢圖層）、房產分層分戶圖，同時整合各部門的房產信息數據，建立空間數據和非空間數據于一體的關系型數據庫，通過房產測繪數據“幢落地”關聯圈，使基于圖形就能對房屋數據進行查詢、統計、分析等管理，最終實現“以圖管房，圖文共享”的管理模式。主要功能包含：圖層管理、樓盤管理、落地關聯、幢查詢、房屋查詢、坐標定位、地圖查找、數據統計、圖上統計、緩沖區分析、疊加分析、生成專題地圖、圖形編輯、拆遷管理、多時態圖形對比、歷史數據管理等。

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一、商品房的發展現狀

隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經走入了我們的生活。與多數消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產市場健康發展，造成了很大的障礙。

為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發文，要求“各房地產開發企業在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發生。

二、房產測繪的意義

房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的質量是房產測繪土建功能發揮作用的基礎和前提。因此，它既可以為房產產權人提供法律保護依據，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

三、面積測算的相關規定

1.計算建筑面積的房屋的條件

層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結構牢固的屬于永久性的可作為人們生產或生活的場所的建筑物。

2.計算全部建筑面積的范圍

1）房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

2）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

4）有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結構水平投影面積計算。

5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

6）與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。

8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

9）有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。

3.計算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。

3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。

其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。

4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。

6）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

四、商品房預測和實測

1.商品房預測

商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據相關的技術規定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和銷售使用。

2.商品房實測

商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發公司委托具備房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、房款結算、物業費結算等的依據。

五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法

1.面積產生差異的原因

預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因導致預測與實測面積的不相符。

1）數據的采集

預測主要是依據設計施工圖紙進行數據采集，而實測的數據是由測繪人員通過手持測距儀在現場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

2）圖紙的變更及施工原因

房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。

2.解決辦法

加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規定。開發商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發公司之間的矛盾。

六、結束語

商品房測繪，是房產測繪企業的重點工作，其預測成果是開發商與購房者的交易依據，其實測成果是房屋產權面積的確定。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權益，不僅要從現在的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監督機制的同時，加強測繪成果監管，提高測繪成果質量，以誠信工作的態度從事房產面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術方法和手段正確處理問題。

隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產行政主管部門應根據各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產測量規范》規定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規定。同時各城市的房地產測繪管理部門應加強聯系，經常進行經驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優質、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發展。

參考文獻：

[1] 侯方國，時東玉，王建設. 房產測繪 2007.08。

[2] 劉天奎， 地籍與房產測繪綜合學術論文集 2008.01.

[3] 黃張裕，高俊強. 測繪管理法規概論 2007.08

[4] 林平.淺談房產測繪重要性及其質量管理[J].價值工程2014

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中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A

房地產是城市中與人們切身利益相聯系的要素，不但人民群眾非常關注其動態，政府部分也很重視。在長期以來，房地產的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導致測繪信息管理不善，管理的周期長，數據更新困難等，而從20世紀90年代開始，政府開始推行房產信息化的建設工作，我國房產管理信息系統開始發展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發展趨勢，強調通過GIS技術加強對信息數據的管理，并基于GIS實現制圖的需要。開發出可行的基于GIS的房產測繪管理系統能夠有效的推進房展測繪技術的進步，同時促進城市的數字化與信息化發展。

1 GIS技術與房產測繪

1.1 GIS技術概述

GIS技術即地理信息系統技術，其基于地理空間數據庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術，實現對空間地理信息數據的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結構分析方式，為各行各業提供空間的實時動態信息。其中計算機技術系統是為地理信息的決策而發展形成的，集合了地理學、空間幾何學、統計學等對門學科，具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術，計算機系統的突出特征就是同時能夠處理空間數據以及屬性數據。

1.2 房產測繪概述

在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術等對房屋建筑物或者與之相關的構筑物進行調查和測量，掌握房地產的區位位置、數量、所有權屬，并在此基礎上進行圖形的繪制，這樣的技術被稱為房地產測繪。而房地產測繪信息管理系統是指通過現代化的計算機技術、GIS技術、網絡信息技術、數字化成圖技術以及數據庫技術等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產空間數據庫，能夠為“數字房產”的發展提供基礎平臺，為公眾提供優質完善的地理空間數據。測繪成果能夠為房地產產權的管理、房地產的開發管理、交易管理以及費用收取、稅務征收、法律仲裁等房地產管理活動相應的支持，同時能夠幫助城市規劃設計與建設等工作提供基礎性的數據信息。

1.3 基于GIS技術實施房產信息管理的意義

在房產測繪信息管理中引進GIS技術，能夠將信息管理工作和房地產地形圖緊密聯系在一起，對房地產實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術，只要是區域范圍中的房地產都能夠實施數據信息的統計和分析，如對房地產的密度和容積率進行分析計算，便于相關部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統房地產管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發生。

2 實現基于GIS技術房產測繪信息管理系統的要點

要實現房產測繪信息管理系統，首先要實現圖文一體化。房產測繪是當前房產管理信息系統中的重要部分，收集的地理空間數據信息必須和房地產產權管理中的屬性信息緊密聯系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產的產籍號作為關鍵字段將圖形數據屬性數據相連，實現二者的動態連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關原則和規定，因為房產的面積與購買者的利用是切身相關的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產測繪信息管理系統中，基于國家技術監督局的相關規定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規劃，避免出現前后不一的現象；第三個要點是確定好房屋的產籍號，圖號、幢號等共同構成房屋的產籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統中的應用

3.1 房產測繪信息系統的設計原則與目標

房產測繪信息系統設計原則：為了確保能夠快速準確的對房產測繪數據資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術的要求和特征與本系統的開發要求結合起來擬定以下設計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現有要求的基礎上還要考慮到系統的擴充，基于用戶需求的發展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數據的完備性原則，不會出現功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統不會因為操作錯誤等現象崩潰。

房產測繪信息系統設計目標：實現對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠對收集的數據信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠實現分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產測繪信息系統功能設計

房產數字化測圖子系統：通過各種測繪設備與儀器，收集房地產的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產的地形庫，對其進行有效的管理，系統中還應當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；

基礎測繪子系統：主要實現屬性信息數據的輸入、轉入地理空間信息資料、多種格式的數據轉入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數據庫；

項目測繪子系統：以每幢樓作為單位，將權屬信息錄入到系統中建立對應關系，利用CAD的編輯功能實現對分層圖與分戶圖的修改調整，同時滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統：實現圖像的繪制，能夠將收到的建筑工程圖紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內相聯系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統實現，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關系是一一對應的。

查詢統計子系統：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠實現單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統計相關區域中某時間內所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數等。

測繪成果管理子系統，實現房產信息數據的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關聯，實現對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統計等服務，同時可以將報表輸出；

測繪業務管理子系統：對房產管理中的業務進行分類，組織業務辦理流程，基于業務流程實現對數據的修改；

系統維護子系統：配置系統運行中的數據庫與圖形服務器的參數，保證系統運行的穩定性和可靠性，并對不同用戶的使用權限進行定義。主要包含環境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設定用戶權限以及詞典的更新。該子系統能夠實現房屋地址的維護，優化改進GIS圖形數據與屬性舒數據的管理工作。

3.3 房產測繪信息系統界面設計

房產測繪信息測繪管理系統面向的用戶非常多，其中包括房產局、測繪中心以及各個科室等，在設計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設計應當基于不同科室的業務需要與習慣設計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業務工作習慣，界面中的布局應當和用戶開展業務過程中使用的術語和工作模式相一致，符合日常的工作習慣；第三，界面設計還應當對用戶的任務進行跟蹤，能夠實時為用戶提供需要的信息，報告工作狀態，讓用戶全面掌握系統的運行情況；第四，保持風格的統一，界面風格設計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態、信息與過程提示都統一風格，與專業用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。

結語

基于GIS技術的房產測繪管理與房產測繪信息系統的開發，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應用各種計算機技術和分析工具，建立完善的數據庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務，解決復雜的面積分攤的問題，讓人們能夠掌握房產信息，真正實現地理信息系統的公眾服務功能，將更好的服務于政府的決策與人們的日常工作和生活。

參考文獻

[1]王亞.基于GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統應用的研討[J].房地產導刊，2014（18）：37-37，59.

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中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：

1 序言

怎樣才能適應各行業提出的新需求？怎樣才能在不斷演變的城市建設中依然發揮測繪本身的指導作用……這些問題都在信息數字化測繪產品下得到了解決，移動測量系統一改傳統的測繪工作，它可以將測量情況的直接影像展現在人們面前，通過高科技手段，把測量影像完美的與4D產品合在一起，緊跟因特網發展的腳步，運用Web2.0模式，完全信息化的測繪手段，更加全面、客觀的為城市建設提供材料。在信息化測繪行為中，人們巧妙的將各種現今的技術手段融入其中，比如：遙測、攝影測量、因特網、等其他的虛擬仿真技術，通過這些技術手段對城市內部的情況，包括地理情況、資源分布情況、居民生活環境情況、人口分布情況……等經濟、社會的復雜情況進行數字化處理，處理后得到的有效情況或者有效數據可以在城市建設的重大決議中進行預演，同時還可以對本城市人口未來的發展情況進行有效的預測。這些測繪工作內容的轉變推動著我國測繪行業的蛻變，各種現今的高技術手段帶領著我國測繪業進入了一個嶄新的發展時期，也為以后的測繪業在城市維護建設工作中發揮更大的作用指明了前進的方向。

2 信息化測繪的內容、獲取手段及優點

第一，必須要明確的是測繪信息化是建立在數字化測繪的基礎之上來開展服務的多樣化。單純從操作方法上來講，數字化測繪和測繪信息化同出一轍，方法很是相同，并且完成信息化的測繪工作還需要數字化測繪進行配合；不同的是信息化測繪在服務內容上有了更多的發展，并且運用的技術手段也越來越先進，科技含量更高，包容性更強，主要體現在巧妙的將發達的網絡傳輸技術、虛擬仿真技術以及數據庫技術之間相互連接，這樣一來就可以進行傳統測繪技術下的4D產品和數字化數據相互結合，從而形成規模更大、內容更多，數據更加精確、反映情況更加真實全面，并且可以輕松進行管理和全球數據共享的可視化基礎地理數據庫。

第二，測繪行為信息化還將GIS、遙感、航空測繪、航天測繪、近景攝影測量、網絡、多媒體及虛擬仿真等行為納入技術支持手段，通過這些技術參與后的測繪行為不僅可以提供傳統的測繪行為所提供的基本測繪信息之外，還可以得到關于生態環境、人文思想、氣象變化、道理交通、電力工程、市政建設、旅游咨詢等實時信息。鑒于以上服務內容的增加，使得信息化測繪具有了下面的標志性特征：

（1）是從“傳統專業生產”到“社會網絡服務”，即體系的功能取向轉化為以地理空間信息綜合服務為主，回答各類用戶提出的與空間位置有關的問題。提供的測繪產品變位可視的，更加直觀。

（2）是從“靜態”到“動態”，是指檢測數據庫里的數據信息變成實時信息，進行實時檢測。測繪信息化后通過更加先進的監測儀器、監測手段，包括水陸空三位一體的數據監測手段，實現了數據庫內部信息時刻保持在最新狀態。

（3）是從“局域”到“廣域”，在因特網的支持下，測繪活動不再具有局域性，它可以通過網絡進行信息交流。

（4）是從“封閉”到“開放”，指的是測繪行為的主體應當有所改變，企業、事業單位、政府機構都可以成為測繪活動的主體，從而使得測繪行為更加社會化。

3 信息化測繪服務城市建設的方式

3.1 服務內容多樣化

我們可以讓服務的內容從數字地圖產品到數字地圖的補充產品、從普通的DMI到Web-GIS，Mobile-GIS和網格GIS、從4D產品到5D產品：一個可量測的實景影像擴展成5D產品。

3.2 三維可視化

運用Skyline、ImaGis等類型軟件，使用交互應用程序，用戶可以創建自定義的虛擬三維可視化場景，并進行瀏覽、查詢和分析，所得的信息更直觀、清晰；可以完整的顯示三維虛擬地圖，具有空間分析、屬性編輯、漫游等功能。例如：在建筑樓房之前就可以模擬出建成后樓房對周邊環境的影響變化，還可以預計附近的人口、超市、學校的數量等服務信息。

3.3 可量測

用一個車載GPS導航支持下的多CCD相機拍攝，把每個像片的外方位元素都求出來了，把前方交會的公式事先放在網上，就完成了在網上測量道路寬度和對象高度，這一測量數據總會被人們利用到?，F在我們把事先拍的街景影像放到網上，它的特點就是用戶可以量算想量測的目標，這就是WEB2.0的一個特點，即用戶可以參與、可以主動進行操作。操作方法簡便，社會大眾都可以進行。我們希望我們的用戶可以做創造性的用戶，而不是被動的用戶。如此一來，隨著人們上傳的資料數量的增加，信息的收集速度也不斷的加快，使得數據庫的信息更加完善，并且由于社會大眾的參與使得調繪的成本也相應的降低了。

4. 城市建設中城市測繪作用的研究

4 . 1城市測繪對城市規劃管理的作用

城市測繪對城市規劃管理的作用的主要表現是:一是城市測繪的運用有助于識別與劃分工業生產區域、行政辦公區域以及居民生活區域,建立并完善城市的控制網,有助于將城市的整個規劃建設控制在一個平臺上進行研究;二是要城市測繪有助于為城市中各級政府部門或者企事業單位提供專業的多比例測繪圖,從而在最大程度上滿足城市各個階層的發展需求。

4 . 2 房產測繪對城市建設與管理的作用

房產測繪對城市建設與管理的作用的主要表現是:房產測繪作為城市測繪中的重要組成部分,是城市開展房屋規劃建設的重要條件。它對城市的現代化建設與管理發揮著至關重要的促進作用:一是房產測繪可以為城市房地產機構與規劃機構有效提供房屋建筑、房產產權以及房屋使用范圍的座落、層數、分布、形狀、位置、結構、用途、建成年月日、土地使用等多個方面的基本數據;二是有助于為科學合理調配土地與房屋、科學制定城市規劃方案、科學修建住宅以及改造舊房屋,或者區域開發新區的建設與規劃等工作提供最為專業的服務;三是房產測繪有助于為當地的財政與稅務機構研究土地的等級與稅費標準的制定等方面提供專業的圖文資料;四是房產測繪所得的圖紙是強化房地產建設、核定房產產權、維護房產所有者利益以及頒發房產產權證等的重要法律依據。

4 . 3 城市測繪的作用研究

城市測繪對城市規劃、設計以及建設管理的作用主要表現在以下三個方面:一是城市測繪的工作內容為城市規劃的制定與實施奠定基礎,并為城市規劃內容的補充、調整以及完善創設了一個系統化、穩定的外部環境;二是城市測繪是城市規劃、建設管理以及城市經濟發展過程中不可或缺的一項基礎性很強的工作,并為城市發展規劃的制定、實行以及城市管理提供專業的圖文資料,逐步成為制定城市發展規劃的重要組成部分;三是隨著城市建設規模的逐漸擴大,城市建設逐漸向著空間全方位、地下與地上、多元化發展的現代化城市的方向發展,這對城市測繪的要求變得越來越高,遙感技術、基礎性地理信息系統以及GPS衛星定位系統等一系列高科技技術的應用,既豐富了城市測繪的內容與測繪手段,同時也為城市建設項目的順利建設提供專業的數據資料。

5 結語

綜上所述，在Internet和Web 2.0技術支持下信息化測繪產品使得城市建設更加數字化，發揮了更大的作用，并且使得測繪更加社會大眾化，將在未來的城市發展規劃、市政管理、房產開發、智能交通、土地利用、環境保護、災害預防、自然資源調查等一系列城市建設中發揮巨大作用。

參考文獻：

[1]華運知,薛美玲,張永慧.基礎測繪與數字城市建設的關系探析[J].《科技風》.2012(12)

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中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）02-0121-02

一、引言

作為房管類專業的重要專業基礎課程，房地產測繪課程不僅是一門技術性高、政策性強的重要課程，它還能真正實現測量學與房地產管理業務的統一結合，廣泛應用于房地產的產權產籍管理、房地產開發利用、稅款征收、城鎮規劃建設及社會綜合服務等方面。房地產測繪的主要任務有三個，即房地產調查、房地產圖測繪及變更測量工作。一直以來，高職院校研究的重點課程都是測繪工程專業建設與教育教學的有效改革，如何在新時期新形勢下合理制定本專業人才的培養目標，全面構建科學的課程教學新體系，以更好地適應當前社會經濟發展對專業技術應用型人才培養的新要求，是我們多年以來一直致力研究的重點問題之一。為盡早實現這一目標，我們必須積極探索一條適應社會發展需求的房地產測繪課程教學改革之路，有效提高教學質量，全面提高學生的專業技能和思想品德，為學生日后的專業課學習和將來工作需求打好堅實基礎。

二、高職院校房地產測繪課程新體系教學改革必要性

1.時展需要。21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發展的迫切需求，高職院校要大力培養綜合素質高、創新能力強的全面復合型的優秀人才，而要有效實現這一人才培養目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發展，高職院校教師也要積極轉變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產測繪教學和科研工作，全面提高教學質量。

2.社會需要。隨著科學技術的日趨發展，房地產測繪新儀器、技術、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術、4D測繪新產品和數字技術又為房地產測繪行業帶來發展的新機遇，同時這也是測繪行業改革的關鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構建完善的房地產測繪課程教學新體系，以傳統測繪理論為指導思想，以先進的現代測繪技術為主要手段，以滿足社會房地產測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產教學。

3.教學需要。房地產測繪課程既可以豐富學生的房地產測繪理論知識，又可以有效培養學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業，關鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統逐步得到優化調整，才能有效實現專業建設，促進房地產學科領域得以全面發展。而房地產業既是一門新型學科，在市場經濟時代其專業建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產專業教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產課程教學改革勢在必行。

三、房地產測繪課程新體系教學改革有效措施

近年我校積極建設房管類專業，眾多房地產專業都開設了房地產測繪課程，切實履行培養優秀高職人員的重任，為房地產行業輸送大批專業的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產測繪課程教學新模式，總結出以下有效措施：

1.調整教學大綱。課程教學內容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產測繪教學大綱應始終圍繞專業培養目標和教學要求，逐步轉變傳統教學模式“重理論基礎，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產測繪基礎理論的要求，不過度強調測繪理論的系統性和完整性，應重視房地產測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統過時的測繪方法，充分體現高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎內容的前提下，適當增加房地產測量和地籍測量內容，及時補充房地產測繪新儀器、新技術、新方法應用知識，同時提高房地產測繪課程的針對性和適用性。

2.改進教學方法。改進教學方法，能有效構建房地產測繪課程教學新體系，提高教學質量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產測繪教學方法，在此方面頗有體會：（1）啟發式教學方法。啟發式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產測繪理論基礎知識，堅實學生的房地產測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業出色的優秀人才。（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構造使用復雜、實踐操作難實施的教學內容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產測繪教學質量，更好地滿足房地產測繪課程的教學要求。（3）項目教學方法。在房地產測繪課程中應用項目教學法，能充分結合理論與生活實際，將生硬的基礎理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯系實際，引導學生在完成房地產測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養學生發現、分析、解決問題的思維。

3.改善教學條件。為提高房地產測繪課程的教學質量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經費投入，強化房地產測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4～5人）配備一臺電腦、每2～3人就有一臺常規操作測繪儀器，積極改善房地產測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環境，全面提高教學質量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經銷商、房地產測繪生產單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。

4.充實教學內容。為更滿足房地產測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結合多年開展房地產測繪課程所積累的教學經驗，將傳統房地產測繪理論和方法精簡優化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內容，補充相關的房地產測量新知識和先進測量技術，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術，以充分體現我校房地產測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現今測繪教材中缺漏的知識內容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內容，強化房地產測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業競爭的優勢。

5.重視教學實踐。首先，要建立較為穩定的校內實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發學生的實踐操作興趣，培養學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產。其次，合理安排房地產測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產測繪實踐內容要以常用測繪儀器的使用、房地產平面控制網的建立，再逐步深入到房地產分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產調查、房屋建筑面積測算等，做到教學內容環環相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發學生的操作實踐興趣。我經常組織學生完成多項測繪生產項目，還獲得良好的社會收益和經濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關培訓指導，幫助學生獲得相應的職業技能證書。

6.提高教師綜合素質。第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產測繪課程新體系教學改革，充分調動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養學生分析處理問題的創造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養，同時注意自身專業知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態度，有效激發學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養學生積極進取的學習態度，讓“教”與“學”有機統一起來，真正實現教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎上，積極參與科研、生產工作，讓教學、科研、生產三者相互促進，并且在從事房地產測繪生產項目中，不斷積累生產實踐經驗，努力撰寫專業論文或學術著作，以此激發自身參加科研的興趣，提高自身學術研究能力。第四，教師要密切關注國內外房地產行業的新動態，加強與社會各界的聯系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產測繪課程教學質量，深化房地產測繪課程新體系的教學改革。

四、結束語

總而言之，我們必須逐步深化高職院校房地產測繪課程新體系的教學改革，有效促進房地產管理的專業建設。就目前而言，我校房地產測繪課程新體系的教學改革是卓有成效的，但房地產行業和科學技術的不斷發展也對房地產測繪課程的教學改革提出更高、更新、更全面的要求。為此，我們要繼續不斷探索房地產測繪課程教學改革新體系，全面提高教學質量，以滿足新形勢下社會發展的需要，積極培養一批又一批專業應用型人才。

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    1. 前言

    房產測量的內容包括:房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料,是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天,基本實現了商品化,房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。

    為了維護市場經濟秩序,進一步規范商品房銷售行為,提高商品房銷售面積的準確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護廣大消費者的合法權益,建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》,但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧,操作上有難度,有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

    2. 檢定儀器和棱鏡常數問題

    由于房產測量精度要求高, 目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法,在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量.對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中,由于距離較近,儀器乘常數可忽略不計,但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例,其儀器常數一般不含誤差,應設為零,拓普康系列棱鏡的常數也為零,當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時,就必須在使用之前設置相應的常數。而且,在房產測量時,不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點.通常將棱鏡靠在房屋的角點上.這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標,而非房屋角點坐標。在實際工作中,可以將儀器常數設為零,用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數,在野外數據采集前,設定好全站儀內部的儀器加常數(零)和棱鏡常數(至棱鏡后背位置的參數),就可以直接測出房屋角點的坐標。

    這里還應注意這樣一個問題,如果用該棱鏡去發展測站點的話,則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

    3. 房屋測量中的偏心測量問題

    一般情況下,進行數據采集時,棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的,但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時,就不能把棱鏡看作一個點進行觀測,因為它具有一定的體積,這時,瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標,需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置,測定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動螺旋照準目標,在儀器上進行相應的操作即可

    4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題

    在進行房屋實地勘丈時,如果實測了房屋的每一條邊,則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況,這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形,也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因,如果確系不相等的,則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

    5. 共有面積分攤問題

    對于一般的住宅樓,需要計算出每戶的建筑面積。這時,首先要計算出房屋的總建筑面積,然后計算房屋的套內建筑總面積,進而求出共有共用面積,然后計算分攤系數,再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

    對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,涉及到二級分攤和多級分攤,應按照"誰受益,誰分攤"的原則,逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例,詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下:

    一幢四層別墅,上、下兩層均為復式,各有兩套住宅,套型左右對稱,上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門,也即未實際使用樓梯,且下層有兩個獨立的車庫。因此,需要二級分攤。具體方法為:上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用,應由上層兩套住宅共同分攤:然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤,因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低,屬間接受益,應參與下層樓梯面積的分攤。

    6. 結束語

    房產測繪是涉及到民生的大事,稍有不當,勢必影響到房產測繪部門的聲譽,甚至產生法律上的糾紛,因此,在制定房產測量規范時應當從嚴把握,保證測量精度留有余地,測量方法正確可靠,不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂,減少測量工作產生的法律糾紛。

    參考文獻

    [1] 中華人民共和國建設部房產司.CH5001-93房產測量規范[S].北京:地質出版社,1993.

    [2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙:湖南地圖出版社,1988.