房地產開發的分類模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發的分類，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解

決措施。

關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施

1.國內研究現狀及水平

在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信

貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始

時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②

實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住

房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用

風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評

估中等。

2.房地產金融風險的理論分析

（1）房地產業與金融業

房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠

開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金

需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發

展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是

實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。

（2）房地產金融的概念和分類

房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指

所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金

融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活

動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近

幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所

下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和

銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投

放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，

共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說明如下：

①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為

11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。

④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，

現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山

莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶

中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸

款擔保方式保守謹慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量

目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開

發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項

目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。

②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行

公共貸款質量，且出現惡化趨勢。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察

從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分

行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府

主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。

②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在

諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析

①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意

識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④

銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融

資制度存在問題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略

①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研

究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸

款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行

貸款業務的多元化。

（5）結論及展望

銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊

密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行

業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨

別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不

斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越

來越科學、高效。

5.方案和準備采用的措施

（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相

關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場

數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲取）。

（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金

融風險進行探尋研究。

參考文獻：

[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.

[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工

大學，2012.6.15.

[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，

篇2

1、房地產開發完成情況：

年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。

年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產開發企業資金來源情況：

年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：

房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。

年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

5、全國房地產開發景氣指數：

年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

二、房地產市場運行的主要特征：

1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：

年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。

中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。

2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：

年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。

3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：

年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。

篇3

一、房地產開發項目成本核算存在的問題

房地產開發項目具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點。開發項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發成本中。開發項目成本核算處理正確與否關系到企業收入、成本、利潤等經濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發項目成本核算管理，必須正確核算開發項目的開發成本，在各個開發環節控制好各項成本支出。

開發成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設施費

6.開發間接費

現行房地產企業會計制度對成本核算業務的會計處理規定不夠明確、具體，造成企業的會計核算與實際情況產生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產開發成本對象的歸集

2.房地產間接成本的分配

3.房地產開發周期的確定

4.房地產開發項目的決算

二、房地產開發項目成本核算產生的原因

（一）房地產開發成本對象的歸集

房地產開發對象是在房地產開發之前，通過市場調研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發對象在規劃設計審批后確定下來。開發成本對象在開發對象確定后，根據開發項目規模大小、復雜程度，合理確定開發成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產間接成本的分配問題

房地產開發規模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發規模小、用途單一的開發項目來說，分配間接成本要區別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設計和規劃、可行性研究、場地平整、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等支出，要在不同開發規模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產開發周期確定問題

房地產開發周期根據開發項目規模、地塊大小、結構、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發規模小，地塊小、結構簡單、無裝修的開發項目，從規劃設計方面有開發獨立、單一等特點，所以開發周期一般1-2年較短，開發成本核算比較簡單；而開發規模較大，地塊大，結構復雜、裝修檔次不同，開發周期一般較長，不確定因素較多，開發過程中的設計變更相對也較多，開發成本核算周期會很長，開發周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產開發項目的決算問題

房地產開發項目整體竣工驗收是開發最后一個環節，通過竣工驗收，與開發項目需求方交接物業，結算不同階段銷售（或出租）收入，房地產開發企業收回投資，核算開發利潤，形成資金增值。交接物業時開發的配套設施尚未完結，房地產開發項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產開發項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產開發規模小、用途單一，結構簡單的開發項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產開發規模大、用途相對較廣，如開發居住物業（含普通住宅、別墅、公寓）、商業物業（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業物業（含標準廠房、高新技術產業用房、工業寫字樓等）、特殊物業等，若同時開發2種以上物業類型，可以結合項目特點和便于管理的需要，按物業類型劃分成本核算對象，同類型物業歸集匯總，單列科目。

同一物業類型有高層、多層、復式等不同結構的，結合實際需要按物業結構、規模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產間接成本在不同的核算對象中分配，企業會計制度和相關法規規定，要求開發不同結構、規模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據規定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發項目規模大致相同、結構相同，可以按照建筑面積占開發整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

第二，開發項目規模大致相同、結構不同，可以按照工程造價占整個開發項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發成本中。

第三，開發項目規模不同、結構不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

結合以上三種方法，對于其他不同開發項目，可綜合考慮，分配方法一經確定，就不得隨意變更，即使相關政策需要變更，也要前后連貫，有理有據。

（三）周期分類核算成本

房地產開發周期對于開發規模小、地塊小的開發項目，房地產開發周期較短，單獨核算就可以做到；而開發規模較大，地塊大，規劃設計較復雜，房地產開發成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發物業類型分類核算。

（四）房地產開發項目決算問題

房地產開發項目決算早了，不能準確核算開發成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發項目決算可按國稅發【2006】187號文規定：

已竣工驗收的開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發項目決算時，有的配套設施費尚未實際支出，可先預提然后待實際發生時，及時做相應調整。

參考文獻

篇4

    根據最高人民法院有關領導的講話精神,政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋,還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋,實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產開發企業,亦包括違規開發者,只要是向社會公開銷售,均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

    筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍,一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定,即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據開發建設者是否房地產開發企業,房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識,非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產,不管是否房地產開發企業建設,均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”,應作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然,為避免與行政權力的沖突,法院只應進行形式審查,對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買賣合同的分類。

    這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

篇5

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

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隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

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一、房地產統計體制與方法制度現狀

房地產統計制度方法是一個復雜的體系，它主要包括統計調查體系、統計指標體系和統計標準體系。

1、統計調查。我國房地產調查體系中主要存在兩大調查系統：一是由國家統計局及其調查總隊所組成的政府綜合統計系統；二是由建設部和地方政府建設主管部門所組成的部門統計系統。我國房地產統計調查主要采取。即房地產統計的組織部門（政府統計部門和建設部門）通過向房地產企業發放房地產統計報表，由房地產企業自行填報，上報給基層統計部門，然后逐級匯總、上報。房地產報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。

2、統計指標。我國目前尚無系統明確完善的房地產統計指標體系，現有的房地產統計指標側重于從投資角度的統計，即：《房地產開發統計報表制度》（某年統計年報和定報）和建設部制定的《房地產統計報表制度》，并且每年的指標數量都有差異。

3、統計標準。為了便于對統計數據和各種有關信息進行分類研究，國家統計局對某些重要的復雜的統計分組體系，制定、和實施統一的標準，實行標準化管理，形成統計標準。將己有的和應有的各項統計分類標準，按其內在聯系組成的整體所形成的體系，就是統計標準體系，使各項統計分類標準有機結合，相互銜接，減少重復，防止矛盾，避免人力、物力、財力的浪費。另外，統計口徑的規定在統計工作中也有一定標準。房地產統計標準體現在統一的房地產統計制度、房地產統計指標解釋、房地產統計指標編碼。

二、現行房地產方法制度存在問題

（一）房地產統計指標體系有待融合完善。目前，政府統計部門執行國家統計局制定的房地產統計報表制度，建設部門執行建設部制定的房地產統計報表制度。統計制度不一易造成數出多門，統計資源浪費。國家局制定的房地產統計報表制度，主要是反映房地產增量市場運行狀況的房地產開發企業的投資情況統計，而反映土地市場、存量市場、經營管理運行狀況的房地產交易、房地產中介、房地產物業、房地產評估、房地產出租等指標基本沒有。而這需要融合完善。

（二）按注冊地統計易漏統瞞報或重統多報。現行的房地產統計制度規定:“跨地區進行開發活動并在開發地進行工商登記且具備法人資格，納入開發活動所在地統計范圍;未進行工商登記的，由企業辦公所在地進行統計。”目前房地產開發企業跨地區、跨省開發投資現象很常見，如果不在開發地注冊，易出現漏統瞞報。如果在開發地注冊，則，易出現重統多報。

（三）月報制度負擔過重。目前縣級一下基層統計人員固定資產投資統計、房地產投資統計、建筑業統計集于一身，同時，上報時間集中、指標較多，表間邏輯關系復雜，基層統計人員顧此失彼，疲于應付。

（四）企業統計不堪重負。由于國家報表按專業多頭向下布置，統計局投資處、人口社會處，調查隊生產價格處、企業監測處，房地產管理局等五個部門給企業(指房開企業)布置調查任務，統計報表多達八種，多數指標重復。同時，計量單位、報表軟件不同，所以企業統計人員工作量不堪重負。

三、規范房地產統計的建議

（一）政府統計與部門統計建立統一的統計指標體系。一是實現政府統計與部門統計的“對接”。國家局與住建部門應共同協商制定統一的統計指標體系，共同布置統計工作，由統計部門進行數據處理，確保數出一門。二是建立政府統計與部門統計統計信息的共享機制，杜絕重復交叉，提高效率。三是在政府統計與部門統計建立的統一指標體系下各司其職，各盡其責，各抒所長，相互支持，各得其所。

篇8

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業的前景一直不夠明朗，對于房地產開發商來說，這既是一種挑戰也是一種機遇，如果房地產開發商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發商不能夠將自己的開發項目更加集約化發展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當前房地產開發過程中項目管理的狀況分析

目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數的房地產開發商都積極的將自己的開發項目，降低開發成本，提升各個環節的管理的效益，這對于未來的房地產開發項目的進展有著一定的現實意義。由于房地產開發項目是一項長期的工程，具有開發周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發過程中由于對項目管理的經驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發過程中的項目管理集中到房地產開發商的手中，才能夠將房地產開發商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。

當前，在房地產開發過程中對于項目決策以及設計開發階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環節都涉及到工程造價，優化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發的效益。

二、提升房地產開發工程中的項目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項目管理的規避風險的措施

在房地產開發過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規避這些風險就成為了房地產開發商應該積極考慮的內容。在房地產開發工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發過程中的論證上面，將房地產開發的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發項目的風險降到最低。對于規避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發商來說是有利的。

（二）、加強對于項目成本的控制管理

房地產開發過程中相對比較受房地產開發商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發過程中的項目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項目管理的質量

質量往往是房地產開發公司的生命線所在，在房地產開發過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監控才能夠降低建筑的成本。房地產開發工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發工程中的效益的提升。當前在房地產開發過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。

三、結束語

綜上所述，房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發商對于施工風險規避的因素、同時還有就是將房地產的開發工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升。

參考文獻：

[1].曾曉燕 .論房地產開發工程項目管理中的成本控制 .[J].建筑經濟 . 2008年第S1期

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1 前沿

近幾年房地產市場所有制結構，由原來的以集體和國有經濟為主的發展方式，轉變為國有、集體、民營經濟混合的發展方式，且民營經濟增長快速，增長速度遠遠高于其他經濟類型。房地產開發商與融資機構，我們這里指代銀行，其關系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業務往來頻繁，同時也出現了很多的信用問題。發生了道德風險和逆向選擇的風險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方沒有擁有的信息。銀行與房地產商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產生道德風險與逆向選擇風險。

房地產商與銀行之間，主要可能產生的風險是房地產商的道德風險，即因為銀行與房地產開發商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產開發商為信息的優勢方，房地產商可對自己的信譽、資質等情況進行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進行了相關操作，最終導致貸款無法收回的情況。

3 道德風險的表現形式

房地產開發商道德風險主要表現形式有如下幾種：

重復抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發生風險而要房地產開發商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復抵押，但是房地產開發商可以利用自己的信息優勢，與銀行系統沒有聯網的信息，進行虛假信息的上報，最終到風險出現，銀行清算時導致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產開發商，但是這個過程中，房地產開發商可以利用自己內部的員工，進行按揭貸款，對所需資料進行虛報，但是實際上資金回款到了房地產開發商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風險轉移到銀行，一旦房地產商離開，所有損失由銀行承擔。

抵押物所有權隱瞞風險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導致還款風險加大，在借貸過程中，房地產開發商利用他人的房產或者共有的房產以及其他抵押物進行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經房產所有人或者全部所有人的一直同意，就進行了抵押，這樣一旦出現風險，銀行也不能對抵押物進行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實際角度出發，考慮了多次重復的博弈，即房地產開發商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產開發商損失眼前的一點利益是值得的。假設沒有外界干預，房地產開發商與銀行之間的合作是無限次的重復進行的。重復博弈的過程中，只要房地產開發商不違約則可以無限次的重復合作博弈，一旦房地產開發商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設開發商的貼現因子為a，即房地產開發商對于現金流的重視程度。

我們將房地產商與銀行之間的收益關系描述如下表所示，表中說明如果房地產開發商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產開發商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產開發商選擇貸款，則如果違約，房地產開發商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產開發商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產開發商與銀行博弈分析表

當房地產開發商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關系，形成了長期的合作，則房地產開發商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產開發商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現值為10 。

則當6/（1-a）大于等于10時，房地產開發商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產開發商的折現因子越大，其對未來現金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復的多次博弈的過程中，房地產開發商只有有很好的信譽度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產開發商以及銀行進行了長期的合作，才能加強雙方合作的信譽度。

5總結

從房地產開發商的角度來分析，只有建立了很好的信譽度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預的情況下，如果房地產開發商與銀行間只進行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產開發商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質資產轉移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產開發企業的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業信用查詢體系，對企業信用狀況進行審查，從企業的經營周期、資產狀況、借貸狀況等等加強審查力度。

總之，銀行與房地產開發商之間的博弈，是一個長期持續的過程，只有建立完善的信息機制，才有利于雙方合作。

參考文獻：

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[2]何新宇，陳宏民.外部性、貼現因子與兼并動機[J].管理工程學報.2002（3）9-11

[3]周杰，姚洪心等.房地產企業規模化分析.經濟體制改革.2002，（3）：152-154

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中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A

一、前言

在房地產項目開發過程中，要想做好質量管理和效益管理，就要結合房地產開發實際，從房地產項目的開發建設環節入手，確保房地產開發能夠符合規范要求，在質量管理和效益管理上能夠遵守建設規則，在質量和成本核算上能夠達到預期目標。基于房地產開發的重要性，以及對房地產開發項目質量和效益的現實要求，做好房地產開發的質量和效益管理對房地產企業而言具有重要意義。為此，在房地產開發過程中，積極做好質量和效益管理既是企業的必要措施，同時也是企業的重要管理內容。為此，房地產開發企業應從項目建設的整個過程入手，確保質量管理和效益管理取得積極效果。

二、房地產開發項目在前期應質量和效益并重

在進行有效的市場調查基礎上，開發企業可以根據房地產市場價格采取擬訂目標利潤的辦法來推算目標成本，把目標成本按開發成本和期間費用進行分類、分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標準。考慮到前期質量控制和成本管理的重要性，在房地產開發項目中，應從以下幾個方面做好質量控制和成本管理。

1、房地產開發項目在前期應做好各項質量管理制度的編制

考慮到房地產開發項目的復雜性，在前期階段，應結合設計和施工實際，做好施工組織設計、施工方案和質量管理等基本制度的編制，保證質量管理得到有效控制。

2、房地產開發項目在前期應制定具體的成本管理辦法

成本管理是決定房地產開發項目總體效益的關鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產開發項目的成本管理有據可依。

3、房地產開發項目在前期應實現質量管理和成本管理的統一

在前期階段，房地產開發項目的質量管理和成本管理應放在一起考慮，不能重視了質量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質量管控，所以，二者應放在一起考慮。

三、房地產開發項目在設計階段應注重質量和效益并重

項目設計階段是開發項目進行質量管理與控制成本，實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說，設計費只占項目總投資的約1％，但設計工作對工程造價的影響程度可達75％以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。基于這一認識，在房地產開發項目中，要想做好質量和效益管理，就要從設計階段入手，重點做好以下幾個方面工作：

1、在設計階段，應明確質量管理原則

為了保證房地產開發項目的質量管理能夠取得積極效果，我們應在設計階段明確質量管理原則，確保質量管理能夠貫穿于整個房地產實施階段，保證質量管理達到預期目標。

2、在設計階段，應確保設計質量滿足實際需要

考慮到設計質量對整個房地產開發項目的決定性作用，在設計階段，我們應結合房地產開發項目的設計實際，確保設計在準確性和合理性方面滿足實際需要，達到提高設計質量的目的。

3、在設計階段，應合理選擇設計方案，節省項目建設成本

設計方案的確定，關系到整個房地產開發項目的建設。設計方案的合理性和科學性，也能為房地產開發項目節省大量建設資金。所以，房地產開發項目在設計中應優化設計方案，節省項目建設成本。

四、房地產開發項目在實施階段應質量和效益并重

在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設資金，浪費投資可能性大，開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在：

1、實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現場。

施工階段是決定房地產開發項目的關鍵時期，為了保證質量管理取得積極效果，應結合施工現場的質量管理實際，積極實行效益獎勵制度，實行明確的獎懲制度，保證施工現場的質量管理取得積極的管控效果。

2、盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙，市場供應的材料規格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。

房地產開發項目中設計變更的增多，將會直接導致工程成本的增加，在這種情況下，施工質量也難以保證達標。為此，在房地產開發項目的施工階段，應減少設計圖的變更，使質量和成本管理能夠在可控的范圍之內。

3、嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合，現場簽證隨做隨簽，且應達到量化要求。

考慮到現場簽證的特殊性，現場簽證的增多，對成本控制是一個不小的考驗。基于這一認識，在房地產項目開發過程中，必須要嚴格控制現場簽證數量，確保工程技術管理人員能夠相互配合，保證簽證的準確性和合理性。

五、房地產開發項目在竣工結算階段應質量和效益并重

開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書，即監理公司初審，項目部門復審，開發企業終審。這既可互相監督又能保證結算的準確性。 結算完成后，開發企業應及時做好項目的開發評價工作。房地產開發項目由于工程量大，施工過程復雜，其竣工結算工作量也相對較大。因此，我們要考慮到房地產開發項目的結算實際，在結算過程中，重點做好質量管理和成本管理，具體應從以下幾個方面開展工作：

1、在房地產開發項目竣工結算階段應根據質量要求核對工程量

為了保證房地產開發項目的竣工結算能夠取得積極效果，我們應根據質量管理的要求，認真核對工程量，使工程量能夠滿足工程結算需要。

2、在房地產開發項目竣工結算階段應重視成本核算

在竣工結算過程中，應始終堅持成本核算理念，利用各項成本核算手段，對整個項目的成本投入進行全面核算，確保成本管理取得積極效果。

3、在房地產開發項目竣工結算階段應嚴格執行核算制度

考慮到成本核算對房地產開發項目的重要性，在竣工結算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴格執行核算制度，達到提高成本管理質量的目的。

六、結論

通過本文的分析可知，在房地產開發過程中，質量和效益是重要的管控目標。要想做好質量和效益管理工作，就要從前期階段、設計階段、施工階段和竣工結算階段入手，確保房地產項目開發的質量和效益管理取得積極效果。

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