房屋產權相關法律法規模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋產權相關法律法規，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、小產權房案例分析

深圳是我國的中心城市，該地區一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產權房問題也一直存在，小產權房的數量占城市住房總量的55%，該地區小產權房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產權房亂建的現象數不勝數，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經濟的發展。要想實現該地區經濟快速發展，就必須在公民權利保障視角下合理的解決小產權房問題，提高房屋的利用率。

二、小產權房的類型

（1）農村集體用地上修建的小產權房。這種類型的小產權房具有以下特點：一是農民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產權房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產權房。目前，政府出讓的小產權房數量也不斷增多，這部分小產權房在修建的過程中沒有按照相關規定進行，房屋不具備任何產權證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權利保障視角下解決小產權房問題的必要性

（1）社會發展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩步發展。但是，從人們生活現狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產權房，如果小產權房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權益。

四、公民權利保障視角下小產權房問題解決對策

（1）完善小產權房相關法律法規。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，即便是國家下發相關文件，當地政府也會以各種理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產權房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內容是幫助人們解決小產權房問題，保障人們的合法權利。該法律是從公民權利出發，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產權。保障公民權利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結合實際情況完善本國的法律法規，以保障人們的基本權利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產權房問題的對策，更好的保障了人們的住房權。（2）建立并完善小產權房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結合本國小產權房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農村保障體系建設的重要性，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起，推動農村地區經濟發展。（3）發揮政府職能。在解決小產權房問題的過程中，政府必須發揮職能，起到一定的引導作用，降低房產糾紛發生的概率。政府應該從公民權利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權利。

篇2

（一）加大相關法律法規的宣傳力度，增強廣大人民群眾的法律意識。

筆者認為，加大法律宣傳力度，增強群眾的法律意識應當做好以下兩個方面的工作：一方面，政府有關部門應當針對城市建筑管理相關部門的管理人員定期開展法律法規方面的培訓工作，使城市建筑管理工作者充分意識到法律法規在城市建筑管理中的重要性，從而確保其在處理城市建筑管理相關問題時能夠堅持依法辦事的原則，有效避免違法違規現象的出現。另一方面，應當積極拓展多個渠道對廣大人民群眾進行城市建筑相關法律法規的宣傳，增強社會公眾的法律意識，使其能夠運用法律武器維護自身的合法權益，通過法律途徑解決城市建筑過程中的侵權問題。

（二）進一步規范城市建筑許可審批程序及管理體制。

要使我們城市建筑管理工作符合城市發展的客觀規律，首先應當具備一整套規范性的審批程序。完善城市建筑行政許可聽證制度，才能有效防止決策的片面性，降低審批過程中的隨意性。除此之外，還應當加快管理體制改革，有效發揮城市建筑管理的重要作用。要改革規劃行政管理體制，對于城市建筑區的土地利用和各項建設活動也要以有關的城市建筑管理法規為依據，使城市建筑管理的各項工作任務都有明確具體的責任主體，對違背城市建筑管理法規的行為要追究當事人法律責任。

（三）城市建筑管理必須具有科學性與前瞻性。

城市規劃管理直接影響著城市的長遠發展。要堅持生態的、可持續發展、以人為本的理念。城市建筑管理應該充分考慮城市發展所面臨的不確定性因素，統籌考慮全市的職能分工、功能布局，城市建筑管理不但要處理好自己后續發展的問題，還應該注意處理好與周邊城市及農村的相互發展關系，使城市經濟、社會、人口、資源、環境協調發展。

二、結語

篇3

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養老”的探索。實際上，我國的“以房養老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發出臺過“以房養老”的相關措施。但是，我國的“以房養老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規。事實上，目前國內各地方鮮有以房養老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰，并結合國外“以房養老”實踐的經驗提出相應的政策建議。

“以房養老”的內涵及特點

（一）“以房養老”的內涵

以房養老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養老金或者享有老年寓所服務的一種養老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施。“以房養老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養老結合在一起的產物。“以房養老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養房”與“房養人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發揮；另一方面，使得家庭資源得到優化配置，實現效用最大化。因此，“以房養老”將金融保險產品與個人住房、養老問題相結合，不僅是一種金融產品創新，更是個人住房發揮養老保障功能的新拓展，為我國解決養老問題提供了新思路。

（二）“以房養老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國“以房養老”實踐及面臨的風險與挑戰

（一）我國各地的“以房養老”模式

1.南京的“租售換養”。這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，

其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬于租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。

（二）我國“以房養老”面臨的風險與挑戰

1.政策風險：地權制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產品之所以發展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養老”模式在我國很難推行。

2.系統性風險：房價波動。房地產價格的波動或不穩定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發生根本性扭轉，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養老”模式的推行、發展。

3.技術性風險：市場環境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業的評估機構以及寬口徑的數據庫等發展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全。

4.法律風險：有關法律缺失。“以房養老模式”在國外成功發展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養老”模式的引入與我國有關法律法規存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規，存在法律空白；另一方面該種養老模式的運作與國內現行有關法律法規存在沖突。例如，我國金融機構的分業經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規定。

結論和建議

“以房養老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區正在推行的“以房養老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養老”實踐經驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養老保險與“以房養老”的關系：政府應承擔起社會基本養老的主體責任；“以房養老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養老”應定位于個人養老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養老”的實施。

第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。

第三，加強“以房養老”市場環境的建設，從產業政策、市場監管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發展。目前，老年人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養老”的市場建設，同時從準入、自律、監管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關法律法規的探索與完善，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合，以彌補法律監管事實上存在的疏漏和盲區。“以房養老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一同制定“以房養老”的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養老”試點。

1.范君暉.我國提高養老保險統籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽淵.以房養老在我國試水艱難的原因分析[J].中國高新技術企業，2008（15）

3.沈曉凱.以房養老模式在中國的可行性研究[D].山西財經大學，2010

篇4

近年來，我國房地產市場呈現出迅速繁榮發展的趨勢，商品房的價格持續攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權屬不明而產生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權法》，進一步確保了公民的不動產合法權益。

一、單位集資房的權屬

（一）興建單位集資房的主要土地來源

國有土地使用權的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。

通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、法規另有規定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權出讓金，同時，除符合法律規定外，也不得轉讓、出租和抵押。

（二）單位集資房的房屋所有權歸屬

單位集資房是在特定的歷史下產生的特定的產權形式，我國傳統的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產權或有限產權。所謂部分產權或有限產權是與所有權相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權。有限的收益和處分權主要表現為對集資房屋除享有占有、使用權外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。

職工以市場價購買的單位集資房，產權完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產權。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優惠，因此產權歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

職工以標準價購買的住房，只能享受部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

二、單位集資房在建設和交易過程中產生的糾紛類型

（一）單位與單位之間的糾紛

單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發現能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業或國有企業，而“其他單位”雖然有優惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。

（二）單位與職工之間的糾紛

在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規范，大多未經過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現象，然而實質上卻是變相進行房地產開發經營。其所購的土地因未取得使用權就用于建房，致使土地權屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區，不具備開發建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規劃分割給集資人進行開發建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。

（三）職工與職工之間的糾紛

按照國家的政策原意，單位集資房屬于經濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。

（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛

房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證的集資房對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定。協議書里多約定了附條的權利義務，一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，這就導致了職工購房權益保障的不穩定性。再加上房價持續飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值往往產生較大的落差，出于利益驅使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產權證書的房地產禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉賣、轉讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉讓協議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續履行合同，從而產生職工與第三方的買賣糾紛.

三、單位集資房產生糾紛的原因分析

（一）單位集資房產權是有缺陷的物權

房屋產權從其法律性質來看是物權，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權利。因此，首先，房屋產權是一種絕對權或對世權，即以不特定的任何人為義務主體的民事權利；其次，房屋產權以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產權以對物進行支配并享受其利益為內容；最后，房屋產權具有排他性等物權的基本特征。但是單位集資房的產權在房改的過程中基于歷史和現實的因由，不是完全的物權，存在著顯在和潛在的缺陷。

（二）單位集資房的產權主體多元化

按民法經典理論，一般來說，物權包含的所有權、債權講求一物一權，產權人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數人因買賣、轉讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產權，不會出現產權人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產權，其產權帶有極大的不確定性，使得產權人缺乏統一的意志、利益和行為，物權的獨立性、完整性和支配性難以實現。

（三）單位集資房在產權的處分和交易方面備受限制

這主要是指產權在交換過程中受到的不同于一般房屋產權交易的限制。房改房產權交易的限制主要是由政策加以規定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產權在享有所有權的出售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產權人自由處分的權利。例如， 單位集資房出售單位具有優先購買權等。  

（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產生

與現行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續，以保證其順利實施。

但是在實踐中，由于房價持續飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證時對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定，此時在客觀事實上便產生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉讓協議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現行法律法規中仍屬于灰色地帶，各項法律法規對此類行為是否合法并未作出明確規定。

四、如何有效地保障購房者權益

（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產權歸屬

為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產權”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉化為完全產權，購房者愿意將“部分產權”轉化為完全產權的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產權”或“有限產權”登記的，亦應經原售房單位出具有關證明，經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。第二，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的，購房者不愿補足價款及利息轉化為完全產權的，應對已登記的內容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理確定部分產權手續。

（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣

買賣雙方在取得房屋產權前所簽的雖是《房屋轉讓協議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉讓協議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉讓方尚未實際取得房屋所有權，所以該協議轉讓的標的實質上是單位集資建房的資格權利或為單位集資房的請求權，是一種債權。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉讓的。因此，若雙方發生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權轉讓糾紛，而是集資建房資格轉讓協議糾紛。協議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據合同性質不得轉讓”的規定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。

（三）盡快制定相關法律、法規對單位集資建房予以規制

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乙方:

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定,甲乙雙方在平等,互利,自愿,誠實信用的的基礎上,經協商一致,訂立本合同,承諾共同遵守.

甲乙雙方已互盡說明義務,充分注意到合同各項條款,明確各自的合同權利與義務,且合同已真實反映雙方意思表示.

1、總則

1.1,本合同的簽署僅為雙方就有關房屋租賃提供依據,甲乙雙方除遵守本合同的約定外,均可繼續在法律法規授權經營范圍內獨立開展經營活動.甲乙雙方并未通過本合同的簽訂而在相互間建立任何方面的合伙,聯營,委托,信托等關系.

1.2,除本合同明確約定外,乙方不作任何未明示的承諾,擔保或保證.乙方不承擔任何偶然的,間接的,附帶的或未明確約定的違約或賠償責任(包括但不限于利益損失,場地費用,廣告費用及其他任何乙方所能預見范圍外的損失).

1.3,甲方必須保證所出租的場所符合國家法律法規的規定,甲方針對乙方對該場所的的出租行為完全合法有效,且不會損害乙方及任何第三的合法權益.

1.4,除乙方外,甲方不得將附近的,可能對乙方經營造成竟爭的場所再租賃給任何與乙方經營項目相同或類似的單位或個人.

2、雙方簽約主體的確認

2.1,甲方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權簽約代表姓名 ,性別 ,身份證號碼 ,授權范圍

2.2,乙方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權簽約代表姓名 性別 ,身份證號碼 ,授權范圍

2.3,甲方變更包括但不限于其名稱,法定代表人,住所地等,必須在變更后 日內書面通知乙方,本合同對甲方變更后的主體依然具備法律效力.

2.4,甲方應提供房產證(或具有出租權的有效證明),身份證明(營業執照,稅務登記證,法人身份證)等文件.如房屋抵押給第三人,應由第三人提供允許甲方出租的證明文件,乙方應提供身份證明文件,營業執照,雙方驗證后可復印對方文件備存,所有復印件僅供本次租賃使用,任何一方不當使用上述文件,對不當使用所引起的后果承擔法律責任.

3、出租房屋坐落地點及設施情況:

3.1,甲方將其擁有的位于 市 區 號 棟 的房屋(以下簡稱"該房屋")租給乙方使用,用途為 ,房屋面積為 平方米.

3.2,該房屋現有裝修及設施情況見附件.除雙方另有約定外,該附件做為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗證依據.

4、房屋產權狀況:

4. 1,房屋所有權證書登記人:

4. 2,法人代碼(身份證號碼):

4. 3,房屋所有權證書編號:

4. 4,土地使用權證書編號:

4. 5,房屋所有權證書上登記的房屋建筑面積:

4. 6,房屋的使用面積:

4. 7,房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權人使用的設施:

4. 8,出租房屋其他概況:

5、房屋用途:

該項房屋用途為 ,乙方保證在租賃期間內未征得甲方同意以及按規定經有關部門審核批準前,不擅自改變該房屋的用途.

6、房屋改善:

6.1,甲方應在本合同簽訂后 日內對該房屋做如下改善:

費用由(甲方/乙方)負擔.

6.2,甲方允許乙方對該房屋進行裝修,裝飾或者添置新物.裝修,裝飾或者添置新物的范圍是; 雙方也可另行約定.

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隨著農村工業化、城市化進程不斷加快，大量農村土地被占用，大批的農民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發的矛盾也日趨突出，農民反映拆遷的上訪有增無減，損害農民利益的惡性事件也時有發生。在推進城市化進程中征地拆遷是一項十分重要的前期工作，直接關系到國家、集體、個人三者利益，關系到社會穩定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農村社會的穩定和經濟的發展，是當前社會的熱點和政府工作的難點。據國家權威部門估算，改革開放以后，通過低價征用農民土地最少使農民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發失地農民的不滿，政府公信力也因此受到影響。

征地拆遷與城市房屋拆遷的區別

征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。《土地管理法》第四十七條規定“被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”，《征用土地公告辦法》第八條規定“征地補償安置、方案公告應當包括地上附著物和青苗的補償標準和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。城市房屋拆遷活動主要是一種民事行為，同時也有一定的行政性質。

征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，各自遵循不同的程序和規則來實施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機關，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機關。

征地拆遷中存在的問題

1、法律法規的缺失

長期以來，農村房屋拆遷處于無法可依的狀態，對農民房屋的私有財產權，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。地方政府在辦理農村房屋拆遷補償事宜時主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照的資格都沒有，農民公平受償權利在法律上受到了不當的限制，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，由地方性法規、規章及其以下的規范性文件擅自處分農民的財產。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。

2、政府行為和職能出現偏差

征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規定來實施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關規定來實施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關聯。征地拆遷中的權力約束機制和利益平衡機制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規范的行為。(1)拆遷許可證頒發程序不規范；(2)私定房屋評估機構；(3)擅用自由裁量權，使農戶間補償不平衡；(4)強行拆遷時有發生。不管農民對拆遷補償是否滿意，有些地方對不愿拆遷的農民采取強制拆遷。

3、行政補償的缺失

現行的征地補償額度是與市場無關的政策性價格，過于偏離土地的市場價值和農民的經濟預期。《土地管理法》規定征地款含安置補償、土地補償和青苗補償三部分。前兩項的補償標準為該耕地前3年平均產值的6至10倍和4至6倍，兩項之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規定計算，每畝土地補償費也就是5萬左右，僅僅相當于一個公務員一兩年的工資收入。雖然國土資源部于2004年11月出臺的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定，各省可根據當地的實際情況來確定征地補償標準。但由于我國現行法律的規定，沒有明確農民集體和農民個人在處理土地時，執行主體的界限和地位，從而使征用土地后補償分配存在弊端，往往大頭的土地補償由集體占有，由集體統一支配；小頭的其它補償，歸農民個人。而集體在分配土地補償的過程中，鄉(鎮)、村、組又層層截流，結果到最后大部分農民得到的只是有限的利益，遠遠不能彌補失地損失。

4、補償安置的標準不夠完善

由于拆遷時間、區域的不同，特別是隨著城市建設，開發區和工業園區的開發建設和社會各項事業的發展需要，地方政府對農民建房先后分批進行了控制，造成了農民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時造成鄉與鄉、村與村、戶與戶的農民得到補償價格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內室外的墻面和墻壁上動腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變原房屋用途，臨時用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補償安置中得到更多的優惠，當愿望不能滿足時，就有人與拆遷人打持久戰拖延時間，討價還價迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補償難以平衡。

征地拆遷問題的解決對策

1、制定法律法規，確保拆遷農房有法可依

農房拆遷相關法律缺失，政策供給又落伍是造成農房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規、規章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，致使農村集體房屋拆遷在現實中遇到許多難以解決的問題。因此，規范征收土地行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據憲法的原則精神，對涉及農房拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規，規范農房拆遷行為。

2、深入宣傳政策，規范拆遷行為

實踐證明，只要及時做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預防和解決。一是應及時向被拆遷人宣傳相關法律法規及政策，告知他們享有的權利及如何維護自己的合法權益不受損害。同時，告知他們應盡的義務，引導農民依法辦事，重德為人，服從國家建設需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據的相關法律法規政策都應該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監督，給被拆遷人一個平等的權利。三是完善拆遷程序，規范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

3、拆遷房屋權屬的確定

對拆遷房屋的權屬的確定要嚴格依照國家有關規定。被拆遷房屋產權證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補償面積的法定證據。被拆遷房屋有合法權屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補償安置協議，被拆遷房屋沒有合法的產權證，但持有合法的批準文件，如規劃許可證等，則應當根據有關政策，可以補辦產權證的予以補辦，不能夠補辦產權證的，應有區別與違章建筑予以處理。對于農民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應送規劃部門進行年限查證，待查證結果出來后，如符合規劃且在宅基地指標范圍內的，可考慮依法補辦有關土地審批和規劃審批手續。對不符合規劃要求或沒有宅基地指標的違法建筑，應依法予以拆除，也可以適當給予人性化的補償，保障城市規劃的順利實施。

4、安置政策的合理進行

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問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關資料給我，我也將45萬元支付給張彥。

可是現在張彥書面通知中介公司轉告我，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權益？是履行《定金協議》，還是繼續簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效。

在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。

究竟由誰掌握生育的權利？

問：我今年25歲，去年年初結婚了。婚后，公公婆婆經常催促我們早點生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。

一個多月前，我發現自己意外懷孕了。如果現在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養活一家幾口，所以我想做人工流產。可這時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權”，說男方也有這個權利。我想知道生育權到底掌握在誰手里？

篇8

（一）非法占用基本農田、集體土地、林地、河道和海域以及未批先用、批少占多、擅自改變土地用途的建筑物、構筑物及其他設施。

（二）符合城市土地利用規劃但未取得合法建設用地手續、建設工程規劃許可證、建筑施工許可證或未按照相關許可證核準內容進行建設的在建工程和已建建筑物、構筑物及其他設施。

（三）超過批準使用期限的建筑物、構筑物及其他設施。

（四）其他未按有關規定辦理備案、批準、審批手續或違反法律法規建設的建筑物、構筑物及其他設施。

二、責任分工

各區政府（管委）：負責組織實施轄區內違法違章建筑查處

工作；負責及時恢復轄區內違法違章建筑整治后的市政園林設施；負責做好轄區內群眾的疏導和矛盾化解工作。

市城鄉建設委：負責對市級管理范圍內符合土地利用總體規劃但未辦理建筑施工許可證、工程質量安全報監手續的在建工程和已建建筑物、構筑物及其他設施的查處工作；負責及時恢復市級管理范圍內違法違章建筑整治后的市政園林設施；負責督導檢查各區政府（管委）相關工作。

市規劃局：負責對違法違章建筑的違法違章性質進行認定，并對合法取得土地所有權但未辦理建設工程規劃許可證的建設行為進行查處。

市國土資源局：負責對不符合土地利用總體規劃的違法違規用地情況進行核查、認定和查處。

市林業局：負責對違法違章建筑違法占用林地情況進行核查、認定和查處。

市水利局：負責對違法違章建筑違法占用河道管理用地情況進行核查、認定和查處。

市海洋與漁業局：負責對違法違章建筑占用線以下海域情況進行核查、認定和查處。

市住房保障房產管理局：負責配合有關部門對整治范圍內既有建筑的權屬登記情況進行核實；負責規范房屋產權登記管理。

市城管執法局：負責對合法取得土地所有權但未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證規定進行建設，并經規劃部門認定屬于無法采取改正措施消除影響的違法違規建筑，依法進行拆除；對未經批準或未按照批準內容進行的臨時建設和超過批準時限未拆除的臨時建設，限期進行拆除。

市公安局：負責查處阻礙國家機關工作人員依法執行拆除違法違章建筑職務的行為，依法對涉嫌犯罪的追究刑事責任。

市法院：負責指導協調基層法院根據行政機關的申請，依法對違法違章建筑非訴執行案件進行合法性審查，對查處工作中作出的沒收實物和違法所得、罰款、拆除（行政機關具有強制執行權的除外）等行政處罰進行強制執行。

市財政局：負責協調落實市級管理范圍內違法違章建筑整治所需資金及市區房屋建筑工程信息平臺建設費用，并進行監督管理。

市監察局：負責對違法違章建筑整治進行監督，對涉及違法違章建筑的黨政機關和干部，嚴格按有關規定進行處理。

市局：負責做好違法違章建筑當事人的來信、來訪和疏導化解工作。

日報社和市廣播電視臺：負責對違法違章建筑整治活動進行宣傳報道，切實做好輿論宣傳、引導工作。

三、實施步驟

（一）排查摸底階段。按照屬地管理原則，由各區政府（管委）牽頭，市城管執法局配合，組織國土資源、規劃、水利、林業、海洋與漁業、住房保障房產管理等部門、單位進行調查摸底；市級管理范圍內，由市城鄉建設委牽頭，組織相關部門、單位進行調查摸底。相關調查摸底情況于前報市城管辦，由市城管辦統一進行媒體公示，接受群眾監督。結合違法違章建筑調查摸底情況，由市城管辦牽頭，整合國土資源、城鄉建設、規劃、住房保障房產管理等部門的信息資源，加快建立市區房屋建筑工程信息平臺，有效實現違法違章建筑的快速查詢、及時處置。

（二）集中整治階段。在全面調查摸底的基礎上，相關部門、單位要研究制定具體的工作方案。對確因政策調整造成的違法違章建筑，要按照尊重歷史、兼顧現實的原則進行處理；對部分手續不全且政府承諾給予解決的重點招商引資項目，要從維護我市良好投資環境和招商大局的高度出發，積極督促協調完善相關手續；對其他違法違章建筑，要堅決按照有關法律法規予以查處。

1.自行整改。相關部門、單位研究下達《違法違章建設責令整改通知書》、《違法違章建筑限期拆除通知書》，明確告知需整改和拆除的內容、標準和要求，確定整改和拆除時限，對及時自行糾正的業主按規定從輕或免于處罰。

2.依法處置。對在規定期限內拒不整改、整改不達標或拒不按要求拆除的違法違章建筑，相關部門、單位按照責任分工，依法實施強制措施。

（三）鞏固提高階段。對前階段整治工作進行梳理、總結，對遺漏或整治活動結束后接到群眾舉報的違法違章建筑及時進行追補處理。相關部門、單位進一步完善管理制度，加大監管力度，防止違法違章建筑死灰復燃、出現反彈。

四、工作要求

（一）高度重視，加強領導。市政府成立市城市規劃區內違法違章建筑專項整治工作領導小組，全面負責整治活動的組織領導工作；領導小組辦公室設在市城管辦，具體負責整治活動的組織實施、協調調度和督導檢查工作。

篇9

現住址：

乙方(購買方):身份證號:

現住址：

依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規，甲乙雙方及家庭所有人在平等、自愿、協商的基礎上就房屋買賣事宜達成如下協議供互相遵守:

一、甲方將位于**2號樓3單元501號室房屋和地下停車位( 地下停車位A-2 )、庫房出賣給乙方,其中房屋總面積153.22平方米。

二、房屋價格:雙方約定該房的總價為大寫人民幣陸拾壹萬伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金貳萬元（￥20000.00），乙方將剩余伍拾玖萬伍仟元整（￥595000.00）夫妻雙方將房屋網簽合同簽字后一次性付給甲方。

三、此房屋為裝修房屋拎包入住室，房屋內現有電視柜、滾筒洗衣機、茶幾等設施設備一并賣與乙方。

四、付款方式:一次性全額付清房款（定金20000元），以收據為證。

五、其他約定：

1、甲方應于合同簽訂之日起將房屋鑰匙(把),購房協議,購房及入網繳費的所有原始票據,預繳費卡(水、電、天然氣、有線電視、供暖)等全部交付乙方。房屋在簽合同之日前的所有產生的費用甲方一次性繳清（其中物業費截止2020年 3月，水、電、天然氣、有線電視、供暖等以本協議簽訂時實際余額為準。）

2、乙方在辦理產權過戶或登記時甲方必須積極配合,無任何條件給乙方提供身份證、戶口證明及婚姻證明等,并簽字、壓印。如不配合或提出其他要求,則視為違約,承擔違約責任。以后辦理產權過戶所需費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。

3、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產權清楚，絕無債權抵押和他項權利設定或其它糾紛,房屋產權永久性歸乙方所有。

4、乙方應在雙方辦理房屋網簽變更手續完畢當日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延誤支付剩余房款，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由乙方依法負賠償責任。

六、甲方同意配合乙方提供辦理房屋所需要的材料及手續，簽訂購房合同，過戶手續過程中的所有費用均由乙方承擔。甲方隨時配合乙方辦理房屋網簽變更手續。

七、本協議在履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決，可由有關部門調解，協商或調解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

八、本合同一式三份,甲、乙雙方各執一份。

九、合同附件：

1、甲、乙雙方夫妻的身份證、結婚證、戶口本復印件；

2、甲方的購房協議書原件(如房產證、不動產登記證和國有土地使用證辦齊應全部交付給乙方)。

3、甲方提供所有原始購房票據原件。

（以下無正文）

篇10

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

1“以房養老”涵義及特點

1.1“以房養老”的涵義

“以房養老”的概念從上世紀90年代從國外引進，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產權房屋的方式以獲得收入的補充養老。其主要對象通常為擁有完全房屋產權的退休老人，實行方案是老年人把房屋抵押給開展業務的金融機構，如銀行、保險公司等。金融機構會根據老年人的年齡、健康狀況、房產現值等等因素，對其進行綜合評估以后。以年月為單位，或者可以將房產價值以現金形式一次性支付給老人。在契約執行過程中，金融機構只有在老人去世之后才能獲得房屋的產權，在此之前老人依舊保留房屋的使用權。待老人去世后，金融機構可通過市場途徑將產權變現獲得抵押房產完全的增值部分。

1.2“以房養老”的基本特點

“以房養老”模式具有以下幾個特點：（1）首先，要求房屋產權明確。借款人在進行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產權。實施的首要條件是具備房屋產權的完備性，同時借款人在抵押房屋期間也必須擔負房產所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產生的主要原因主要取決于房產的價值、借款人年齡和當前利率水平這三個基本因素。（3）最后，貸款的領取存在多種方式。借款人可根據自己的實際情況選擇領取不同方式，主要包括一次性領取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領取；信用限額方式，這種領取方法容許借款人控制貸款領取的時間和金額，并只需支付已領取部分的利息即可；三是按月領取方式，借款人可以在規定的貸款期限按月固定領取貸款金額，在其他時間不得領取；四是終身年金方式，即借款人可以按月I取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房內，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應當立即停止領取貸款。

2我國目前存在的“以房養老”模式

2.1北京的“養老房屋銀行模式”

北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養老模式――“養老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養老服務機構提出養老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養老院的費用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強調老人始終擁有房屋的產權。該模式實施的主體是保險公司，相比民營機構，保險公司具有相對強大的資金實力和抗風險能力，對老年人來說更有保障。但是這種模式由商業公司運行，商業公司都是以營利為目地的，老年人的權益得不到維護。

2.2南京的“租售換養”模式

南京的“租售換養”模式規定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產權，本著自愿原則將其房屋進行抵押，在經過公證之后可終身免費入住老年公寓直至老人去世，養老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產權。這種模式就是“租售換養”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產權房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數很少，范圍過于狹窄。

2.3上海的“以房自助養老”模式

2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養老模式――“以房自助養老”模式。該模式規定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產權房與市公積金管理中心進行交易，在交易達成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場價格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產生的其他費用全部由市公積金管理中心承擔。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價格和租金價格兩者之間的差額來獲得足夠的養老金進行養老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因為要求房屋先過戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產生的利潤老年人無法獲得，老年人的利益無法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我國幸福人壽保險公司推出了“以房養老”倒按揭業務。規定年滿62歲的老人，可將房屋產權抵押給保險公司，保險公司根據借款人年齡、生命期望值、房產現值以及預期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養老金直至老人去世。保險公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產權，保險公司可對房屋進行銷售、出租處理。在此期間，保險公司每月給付老人的養老金額等于房屋的評估價格減去預期折舊和利息，再除以老人的平均預期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式。“倒按揭”模式出現在20世紀80年代中期，最早在美國創立，在目前在發達國家很普遍。但是在我國并未發展成熟。

3“以房養老”模式在中國難以開展的原因

3.1傳統養老觀念的束縛

中國有著5000多年的文化傳統，“養兒防老”是大部分中國老年人的思想，父母在老年的時候，由子女贍養是天經地義的事情。并且將房屋以財產的形式留給下一代也是中國傳統文化的體現，幾百年來都是如此。“以房養老”這種新型養老模式的出現，有悖于我國的傳統思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養老”模式均以老年人移居到養老院或其他地方和改變房屋產權為條件，會對老年人生活習慣和心理上造成許多的不便和負擔，這對老年人來說是一項巨大的挑戰，因此導致了“以房養老”模式在國內難以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房養老”缺少政府政策性支持。在我國，大部分民眾對“以房養老”還比較陌生，不像許多發達國家發展已經比較成熟。對于作為參與主體的老年人來說，他們對于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹慎。“以房養老”是一個預期的風險相對較大的業務，老年人對金融機構的信任度很低。然而我國大部分試點城市的“以房養老”模式并沒有政府機構參與其中，我國政府在整個過程當中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺相應的法律法規來保障該制度更加規范和有保障的運行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養老”模式的積極性。

3.3房地產市場發展和評估存在問題

由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養老”模式的運行是以房地產為基礎的，這一點無論是在國內還是國外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國房地產改革已經取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產發展存在盲目性、滯后性、不規范性和政府缺乏宏觀調控等。首先，房產未來價值存在較大的不確定性，直接導致了依靠未來房產價值變現收取資金的“以房養老”模式存在巨大的風險；其次，目前我國房地產租賃市場并未發展完善，不規范的房地產市場使得老年人對評估機構、金融機構的不信任。

“以房養老”模式還涉及到了房屋價值評估，為了保證其公平性與準確性，就必須需要有專業的評估機構進行評估，在評估的過程中需要有專業的機構和人才，這正是我國目前所缺乏的。評估公司水平低下，各公司間結果參差不齊，必然會導致老人對評估結果的不信任，不利于以房養老模式的推行。

3.4金融保險市場發展不完善

“以房養老”還牽扯到金融業、保險業等多個領域，需要這些領域共同有效運作才能保證其高質量的運行。從國外成功的“以房養老”案例來分析，房屋的倒按揭抵押業務主要還是由銀行、保險公司這些金融機構來負責完成的。大多數的金融機構都是以營利為目地的，而倒按揭屬于隨時間增加風險也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對金融機構的信任度大打折扣。另外還存在金融機構得到這些房子以后后期的管理和維護問題。目前我國保險行業雖然有了一定程度的發展，其發展速度也是十分的迅速，但從總體上來說，我國保險業發展仍處于初級階段，保險公司在開發產品、業務運作、風險管理等過程中仍存在許多的不足之處。“以房養老”業務更是一項比較新型的保險，在普及程度和產品設計上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養老”的大力推行。

4促進“以房養老”模式在我國推行的幾點建議

4.1加強對“以房養老”模式的宣傳力度

我國已步入老齡化社會，我國養老事業面臨養老金短缺、獨居老人數量龐大、機構養老供給不足等各個方面的問題。而“以房養老”模式的提出可以運用房產解決老年人的養老問題，對老人而言自己不再會成為子女的負擔，子女也更加放心父母養老的保障問題。因此，加大對以房養老模式的宣傳力度，普及以房養老模式的相關程序顯得刻不容緩。政府在這里應該發揮其主導作用，政府可以通過舉行講座、發放宣傳手冊以及干告的方式Α耙苑墾老”進行推廣和宣傳，逐步改變人民根深蒂固的傳統“養兒防老”思想，培養人民“以房養老”的意識。

其次，由于絕大多數的老人缺乏基本的金融知識，因此對“以房養老”的產品缺乏興趣。金融機構應該利用新型的傳播手段，舉辦相關的金融知識講座，利用社交媒體進行“以房養老”的宣傳，提高老年人基本金融知識。使老年人能夠充分了解“以房養老”方式的優勢和不足之處，使其充分結合自身實際選擇適當的“以房養老”方式。

4.2政府頒布相關法律法規，加大扶持力度

一項新興的制度要想在短時間內被群眾所接受，離不開國家政府的大力支持，需要充分發揮政府在政策推行和承擔風險方面的作用。“以房養老”政策之所以在國外發展的比較成功，離不開其規范的法律法規的制定。我國政府為了完善“以房養老”政策體系，應該及時出臺更具體、可操作性更強的法律法規，以更好地維護老年人和參與相關金融機構的合法權益。以房屋產權問題為例，2007年，我國修訂的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間70年屆滿的可自動續期”，這“以房養老”的政策的推行無疑是有利的，政策的出臺在一定程度上打消了人們對于未來土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項規定并沒有明確表明有償自動續期所要繳納的費用相關的問題。根據其他國家的經驗，“以房養老”政策的實施還需要充分依靠政府和市場相互間的配合，發揮市場在資源配置中的決定性作用。政府應給予金融機構和保險公司相應地的獎勵措施，鼓勵其推出更多更好的適合老年人的金融產品，供老年人自主選擇；同時還應對中介服務進行規范整合，來完善租賃市場，使老年人在出租房屋時受到更加人性化、定制化的服務。只有相關法律法規出臺，才能使老百姓感到安心，以房養老制度才能夠得到大力的推干和普及。

4.3規范和發展房地產市場、金融保險行業

當前我國房地產市場價格不穩定，呈現不斷上漲的趨勢。像上海、北京等地高額的房價使得普通老百姓難以接受。然而導致這種現象的主要原因是中國房地產市場的投資過熱。對于這樣的現象，國家政府如何采取相應的措施？如何來規范房地產市場的發展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對擁有兩套及以上房產的人國家可以實行購房累進稅，購買的房產越多所需繳納的房產稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規范房地產評估程序，為使業務辦理程序更加方便快捷，應對房地產評估程序實行統一的管理并制定統一的評估和收費標準；最后，要增強對評估機構評估職員的教育培訓工作，提高評估人員專業素質和服務能力，培養出一批優秀的評估人員。

“以房養老”產品設計對銀行、保險公司來說為何如此困難？這不僅僅是因為“以房養老”模式實施過程中存在著復雜性以及多變性，更多的是因為其面臨著如利率、平均人口預期壽命、房產價值折損等各種各樣的風險。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業、保險公司推廣“以房養老”產品：首先，采取浮動利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時間的利率水平、通貨膨脹率等因素來確定下期的給付金額。既可以保證養老金額的準確，又能降低保險公司的風險；其次，根據投保人的預期壽命確定最高給付金額，對超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費的方式分散金融機構的風險；最后，對老人收取過戶后的反租房屋的附加險，使老人加強對房屋的維護和修繕，加強老人的責任意識，以免保險公司的給付金受到損失。

4.4推出合理的、多層次的“以房養老”產品，加大試點工作

不同的群體由于在年齡、健康狀況、經濟條件等等各個方面存在著明顯的差異，因此而導致的對“以房養老”的需求不同。所以，應當針對不同的群體設計不同的“以房養老”產品以滿足其需求顯得至關重要。其次，由于我國目前實施“以房養老”政策的條件還不夠成熟，在短期內還無法實現在全國范圍內大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養老”政策在小范圍內，在滿足基本條件的地方進行試點，隨后進行逐步推廣，以此作為我國養老保障體系的補充和豐富。可將擁有多處住房產權的失獨家庭、孤寡老人這類“以房養老”的需求群體作為切入點展開試點工作。

5結語

面對我國“未富先老”的社會形勢，我國現存的社會養老保障體系存在著各種各樣的問題。“以房養老”模式作為一種新型的養老形式，不但能夠緩解我國家庭養老面對的的龐大壓力，也可以作為當前解決我國老齡化問題的較好選擇，推行“以房養老”對于整個國家來說一定程度上緩解了社會保障體系養老的壓力。雖然在其推廣和試點過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現實可行的各方面條件，這需要我國政府和相關的經營管理機構、金融保險機構以及老百姓共同努力，協調配合，學習國外成功的經驗，不斷總結改進，使之成為契合我國國情的“以房養老”模式。

參考文獻

[1]劉楠楠.“以房養老”模式在中國受挫的原因及其政策建議研究[J].勞動保障世界（理論版）2013，（6）：185186.

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