房地產公司的建議模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產公司的建議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、建立規范的房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構，設立審批和資質審查制度。一般按如下程序進行：

（一）由企業主管部門或股東向建委或房地產管理局提出申請；

（二）經建委或房地產管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構）名稱核準手續；

（三）經工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產管理局申請資質審查；

（四）經審查合格發給資質證書，持資質證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續。

三、考慮到我省已有房地產開發公司的開發能力已遠遠超過房地產開發經營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔政府指定的開發項目外，不宜再批準設立新的房地產開發公司。已有的房地產開發公司，要加快建立現代企業制度的步伐，向股份制和有限責任公司過渡。并積極引導和鼓勵有實力的房地產開發公司兼并、收購中小型開發公司，培育和發展一批大型房地產集團企業，在我省房地產開發經營和住宅小區開發建設中起主導和骨干作用。

一個部門或企業原已設立有多家房地產開發公司的，在深化企業改革中，要積極創造條件，組建大型集團企業，形成資金、人才和管理優勢。

對設立后多年沒有開發業績的開發公司，要取消其房地產開發經營資格，以后需要開展此項業務再重新申請。

四、設立物業管理公司，一般要有比較明確的可管物業，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產管理局要做說服工作，盡可能動員開發建設單位將其移交給已有的專業化物業管理公司管理。一個開發公司，其開發經營的物業超過5萬平方米的，原則上也只準許設立一家物業管理公司，促使其形成規模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產中介服務機構，在房地產市場發展較快，房地產交易活動比較活躍的市、縣，可發展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現失控和造成惡性競爭。一些部門申請設立房地產中介服務機構，容易造成壟斷性經營（服務）的，應予限制。同時，為促進房地產中介服務機構加快向專業化、社會化方向發展，一個部門或企業一般不宜申請設立兩個以上（含兩個）業務相同的房地產中介服務機構。

房地產開發公司設立的機構只銷售自己開發經營的商品房的，不需要申請房地產資格。

六、各級建委和房地產管理局對物業管理崗位人員、房地產估價員和經紀員的培訓和考試發證工作，也要從各地實際需要出發，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓的重點放在已有專業人員的提高上來。通過對各類房地產專業人員培訓的控制，達到調控物業管理公司和房地產中介服務機構保持適度發展的目的。

篇2

房地產行業的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現象和不斷涌現的“地王”現象。房地產開發是資金密集型的投資，項目運轉的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產企業資金回收主要是在銷售階段。與普通企業相比，房地產企業產品單價高，產品銷售量受金融政策的影響大，產品可變現能力差，導致房地產企業資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產企業資金一旦缺乏流動性，房地產不可避免的面臨經營風險。房地產業屬于資金密集型高風險行業，房地產企業日常經營活動所需資金能夠靠企業權益性資金來獲得，而不是依賴債務性資金，房地產企業受外界環境的影響也會降低。然而我國房地產企業基本是負債開發模式，利用房地產的不動產性質，將其抵押貸款，解決企業開發資金量需求問題，但同時加大了企業債務性資金的比例，也為企業帶來了財務風險。房地產企業若是不能客觀衡量自身的實力和項目效益，盲目籌資，則企業的資金結構必然不合理，引發不能按時支付到期借款本息的籌資風險。

一、某房地產公司財務虧損的因素分析

（一）信息不對稱

某房地產公司是私營性質的某房地產公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財務報表和會計資料未經專業注冊會計師審計驗證，這會使得公司償還貸款的能力出現不確定因素，從而誘發財務虧損，出現財務危機。

（二）融資遇阻

某房地產公司作為中小型企業，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因為資歷限制，企業不能通過發行企業債券獲得資金。就會出現個別項目延緩施工，甚至項目停工的事件，這對整個公司正常運營是極不利的。因此要在這樣的大環境下積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解大環境融資難帶來的負面影響。

（三）資金結構不合理，負債資金比例過高

資金結構即企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系，某房地產公司的資金由自有資金、預售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的85%。某房地產公司的負債資金明顯過高，引發財務風險的概率也會明顯加大，一旦出現企業不能控制的誘發財務風險的因素，那隨之而來的就是財務危機。

（四）某房地產公司財務管理有效性差

某房地產公司既是投資者又是經營者的管理模式，降低了公司財務管理的效率，具體表現為公司管理資源相對短缺，管理機制簡單，關鍵財務崗位則由家族內部人掌控，而這部分人人財會業務水平不高，常常利用人脈關系掩蓋了各種財務管理漏洞，必然使得公司的內部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產公司的財務管理活動的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學性

某房地產公司在開發新項目時，對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析，僅憑公司負責人靠經驗做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學性。2013年某房地產公司為了擴大公司規模，決定投資新的房地產項目，但因為公司決策人前期沒有對投資項目進行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發項目的地理位置事關公司經濟命脈，某房地產公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負債融資，公司的財務負擔隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財務風險，突發事件使得公司資金周轉一時告急。

二、治理某房地產公司財務虧損的對策

（一）經營方面出現虧損的防范措施

隨著我國深化改革的推進，國家重點倡導城鎮化建設，某房地產公司作為中小型企業，在房產市場飽和的環境下，應該將戰略目光投放到城鎮的建設上，轉變為多元化經營模式，結合開發所在地的各種資源開發有特色的房產項目，避免與同其他房地產企業同質化競爭，某房地產公司應該要抓住機遇，力求在改革的浪潮中穩固企業根基。

（二）籌資方面出現虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對房地產企業的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業的成本，償債壓力大，影響企業的資金鏈，不利于企業未來的發展。目前從某房地產公司的發展戰略來看，其對資金的需求量會持續走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產公司應積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創新能力來規避籌資風險。比如說，發債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業債是審批制，建議某房地產公司采取分批發行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發行失敗概率。從而優化資金結構，降低財務風險。

（三）投資方面出現虧損的防范措施

隨著宏觀環境的變化，人們自身需求的改變，房地產企業早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產公司應該采取財務管理理論中的將不同風險的項目進行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產市場中，更好的規避企業的財務風險，適應市場的需求并能增強企業的抗風險能力。

（四）資金鏈方面出現虧損的防范措施

房地產企業涉及資金數目巨大，銷售回款的管理至關重要。本文建議某房地產公司從以下三個方面對銷售回款進行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業內部需確定合理的銷售回款比例，實時監控該指標；3）確定回款責任制，做到回款人人有責。某房地產公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細可查的記錄，落實到企業的每個人；4）協調好銀企之間的關系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產企業涉及的資金數目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業健康運轉的有力保障。

（五）企業管理方面出現虧損的防范措施

鑒于某房地產公司防范財務風險意識淡薄的現象，公司應該利用在職學習與員工培訓等方式來提升公司員工的防范風險意識，并且需要加強管理層的風險決策意識，做到從源頭上控制財務風險的發生。某房地產公司應該撤換公司關鍵崗位的親信，盡實做到企業的內控制度可行有效，而不是虛設，規范公司的管理制度。作為中小型企業，某房地產公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業管理層從事房地產開發經驗豐富，如果不通過實地考察與科學的方法，一旦決策出現偏差，后果不堪設想。

三、結論

本文通過梳理企業財務風險與管理的相關理論的基礎上，選取某房地產公司的財務狀況進行分析，主要從資產狀況、銷售狀況以及現金流量狀況各個方面對其公司的財務狀況進行識別，找出其出現財務虧損的原因然后根據某房地產公司的實際情況提出了具體的控制財務虧損的措施。有利于公司對自身財務風險與危機狀況的把握，更有利于公司財務風險的控制，同時對中小型某房地產公司的財務虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻】

[1]曹進忠.集團企業財務集中管理模式的實踐與思考[J].會計研究，2012(5).

篇3

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業也加入到房地產行業中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業的宏觀調控，銀行業對房地產企業的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業尤其是民營房地產企業只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業健康長久發展。在我國資本市場中，企業IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業更是難上加難，不少民營企業為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業提供相關建議。

二、中南房地產借殼上市的背景

（一）中南房地產公司借殼動因

（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業。公司擁有八家房地產開發子公司，并控股一家物流管理企業和一家建筑施工企業，該公司開發了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發與銷售、物業管理和工程承包為主營業務，在江蘇省房地產行業中首屈一指。在企業借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢姡心戏康禺a公司總資產一直持續快速發展，但其資產負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發展勢頭較好，但在房地產行業中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發。對民營企業而言，要想規避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業的發展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業資產的證券化，還能調動企業員工參與管理的積極性，分散企業的經營風險。三是加快企業發展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業資本規模，增加企業融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業的經營行為，提高企業的知名度，帶來企業品牌的增值，繼而保證了企業的經營實力，有利于拓展企業的全國性業務實現經營的協同性。因此對民營房地產企業來說，借殼上市可以實現企業跨越式發展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業整體經營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業務，為了避免形成同業競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業的優勢資源，即能有效整合業務資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產借殼上市效應分析

（一）對上市公司的效應

（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變為4%，中南房地產公司新增加73%的股權。

（2）改變了上市公司的主營業務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發與銷售、物業管理科和建筑施工業務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發與經營、物業管理等相關業務，原來的特鋼經營產業全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發業務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業競爭行為。

（3）改變了關聯交易現象。借殼上市前，由于公司主營業務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯公司關聯交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業務，與大連金牛公司之前的業務關聯度不大，因此，不存在企業間的關聯交易行為，更好地規范了上市公司的經營業務范圍。

（二）對公司治理結構的效應

由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監督和約束，為企業長久健康發展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應

中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業資產負債率居高不下的難題，優化了企業財務報表狀況，為企業經營戰略提供了保障。同時，利用發行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發建設，提高了市場占有率，為企業未來的擴張戰略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應

自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產借殼上市財務指標分析

為了進一步研究并購后企業的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業經營管理的業績水平。為了評價企業的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業資產運營的效率和水平，企業資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標?？傎Y產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業運營提供了保障。

（四）發展能力

公司的發展能力反映了企業未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業成長能力。

五、民營企業借殼上市的相關建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業發展規劃，保證公司的資金實力，提高企業競爭力，以實現企業的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業長期戰略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰略，制定多贏的業務計劃，實現系統化的協同效應。

（二）抓住資產重組的重心

民營企業進行借殼上市時，要以確保公司未來的發展戰略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構實現借力

民營企業借殼上市時要借力于專業的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業今后長遠的發展戰略。

參考文獻：

［1］彭曉潔：《我國民營企業借殼上市的現狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我國A股市場企業借殼上市相關問題研究》，西南財經大學2013年碩士學位論文。

［3］高文君：《我國房地產企業借殼上市的現狀、動因及問題》，《經營管理者》2013年第10期。

［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團并購成功的案例分析》，《商業會計》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借殼：房地產企業上市的有效途徑》，《經營與管理》2010年第10期。

篇4

（一）房地產公司運用績效管理的戰略

在房地產公司運營管理工作的過程中，管理的戰略目標不僅直接影響著房地產公司發展的方向，而且對公司的長遠發展也具有重要的影響。只有運營管理戰略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進行運營管理工作，才更有利于提升運營管理工作的效率。通常情況下，房地產公司的運營管理戰略主要由公司的整體戰略、公司的經營戰略和具體職能戰略三方面組成。在房地產公司戰略制定的過程中，不僅需要相關管理者與執行者進行策劃，而且還需要各個層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運營管理戰略制定的合理性與科學性。

（二）房地產公司運營績效管理的評價對象

確定評價對象作為房地產公司的運營績效管理的重要環節，對公司的發展也產生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準確的評價對象。與此同時，評價的結果也對評價對象有著深遠的影響，只有明確評價對象，評價結果才會有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產運用績效管理的評價對象可以分為兩種，一種是房地產公司的整體績效，另一種是員工的個人績效。從房地產公司角度來看，公司的整體績效能夠在很大程度上可以使房地產公司的運營管理工作進一步優化，使公司在同行業中占有較大的優勢。而個人績效的切實落實，有利于提高員工之間的競爭性，進而不斷完善自己，積極主動的提升自身的管理水平，對人力資源的有效利用具有重要的意義。

二、房地產公司運營績效管理的有效途徑

當前，在很多房地產公司發展中，一些部門有效的落實了房地產運營管理工作，績效比較突出。而從房地產公司的整體績效來看，還沒有達到預期的效果。這主要是由于房地產公司發展戰略制定時，沒有對運營績效管理工作進行充分的考慮，進而使公司的發展戰略與績效管理工作脫節，使運營績效管理工作不能更好的服務于企業戰略。因此，必須對房地產運營績效管理的途徑進行改?M與完善。

（一）加強房地產公司對業務鏈價值分析

全面的分析房地產公司業務鏈價值，對運營績效管理工作的業務重點進行明確具有重要的作用。而對業務的重要方面進行確認，會在一定程度上促進企業的關鍵績效領域得以明確。因此，在房地產公司發展目標完善的基礎上，領導者不僅要提升對業務鏈價值分析的重視度，而且還必須組織各個部門及相關的工作人員對業務鏈的價值進行全面的分析和深入的探究。與此同時，還要對已經制定的發展方案進行客觀的評價，并且根據實際情況做出適當的調整。此外，還要依據業務鏈價值分析出的關鍵要素對房地產公司的貢獻，將業務價值鏈的分析結果進行合理的排序，為公司運營績效管理工作提供比較可靠的參考依據。而且通過對業務價值的分析，還要建立一個與房地產公司發展相適應的價值體系，對各個部門和崗位的工作價值進行明確，進而促進運營績效管理水平與工作效率的提升，對企業的長遠發展具有重要的作用。

（二）做好戰略實施中的績效管理工作

房地產公司的順利發展不僅離不開各個部門的努力，而且十分依賴于企業各個員工的的工作。因此，房地產公司領導者要正確的認識到績效考核的主要目的與重要意義?？冃Ч芾砉ぷ鞑粌H僅是為了考核公司員工的工作質量，激發員工的熱情與積極性。更重要的是通過績效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績效考核中，房地產公司也能夠在一定程度上發現自身存在的問題，然后采取相應措施及時解決，進而促進公司戰略目標的實現。因此，房地產公司在進行運營績效管理工作時，不僅要評價工作的結果，而且對工作的過程也要進行重要的考察，進而更好的促進房地產公司整體目標的實現[2]。

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2.M房地產公司業務分析和成本核算現狀

2.1公司概況

M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分：土地開發和建設業務；房屋、建筑物的開發建設和經營業務；配套設施開發和建設業務；代建工程開發和建設業務；物業管理和服務業務。

2.2現行成本核算現狀及主要問題分析

M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。

在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本――房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。

3.M房地產公司成本核算制度改進建議

3.1細化成本核算對象

結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。

3.2補充房屋開發成本明細賬

針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬。“開發成本――房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本――房屋開發成本――第一期/第二期/第…期開發項目”。四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本――房屋開發成本――第N期項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。

3.3完善房屋開發成本賬戶的歸集

①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施――第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預提配套設施費的核算

在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下：

①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄：

借：開發成本―一房屋開發成本―一 XX

貸：應付賬款――預提配套設施費

②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄

借：應付賬款――預提配套設施費

貸：銀行存款/應付賬款――應付工程款

③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：應付賬款―一預提配套設施費

貸：開發成本―一房屋開發成本

④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為：

借：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品

貸：銀行存款/應付賬款――應付工程款

篇6

一、凡通過土地使用權有償出讓或轉讓取得土地使用權的房地產投資經營者（除已經上海市房產管理局資質審查批準的房地產開發經營企業外），均需遵照建設部、國家工商行政管理局聯合印發的《關于房地產開發企業管理的通知》及本市的有關規定，組建資質與其開發經營項目規模相適應的房地產開發經營企業。其中，外商投資企業須根據規定的程序報經上海市外資委審批同意，并經工商登記取得企業法人營業執照后，向上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內投資企業則應先報經市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領取企業法人營業執照。

本市已批準成立的房地產開發經營企業通過土地使用權有償出讓或轉讓，取得土地使用權后，則應向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經營權，方可開展開發經營業務。

二、房地產預售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則》規定，報經市房管局批準。批準預售后，房地產投資經營者應在批準之日起十天內向市房地產登記機關申報預售（注冊）登記。

房地產預售雙方當事人簽訂的合同應經市公證機關公證，公證后預買方應在二十天內向市房地產登記機關辦理預售登記。

三、房地產投資經營者按土地使用權有償出讓或轉讓合同規定的期限和條件，經投資開發并完成了一定比例的建筑工程量后需轉讓的，則必須先報經市房管局審核批準，轉讓雙方簽訂的房地產轉讓合同（包括土地使用權轉讓合同）經公證后，應在二十天內向市房地產登記機關辦理轉讓登記。

四、房地產投資經營者在土地使用權有償出讓或轉讓合同規定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產登記機關辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預售的房地產項目出售前則應先經市房管局批準。

房地產投資經營者出售房地產（包括已經預售的）買賣雙方簽訂的房地產出售合同，經向市公證機關申辦公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續，然后由買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規定領取房屋所有權證和土地使用證。

五、已取得房屋所有權證和土地使用證的房地產投資經營者或業主，出售房地產應與買受人簽訂房地產買賣合同。合同經公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續，然后買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規定領取房屋所有權證和土地使用證。

房地產交換，雙方當事人簽訂的房地產交換合同經公證后，應按上款規定辦理過戶、登記手續。

六、房地產抵押（包括土地使用權抵押、房地產權益抵押、房地產權抵押等），抵押人與抵押權人應簽訂房地產抵押合同。合同經公證后，應向市房地產登記機關辦理登記手續。

篇7

    房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰,在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。

    1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。

    國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。

    1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。

    1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。

    1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

    1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。

    1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。

    1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。

    1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。

    1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失?，F代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優質高效的設計團隊,優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。

    2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。

    鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。

    2.1 加強公司的人才培養與招攬,建立公司的經營體制。

    人才是公司經營發展的根本,管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。

    2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。

    房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢,以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式,有效地減少開發占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。

    2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規避風險。

    房地產公司發展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規避風險最好的措施,也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。

    2.4 做好對市場動態的把握,根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。

    由于前期房地產的火熱經營狀態,使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態,去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。

    2.5 整合資源,合理有效的運用資源。

    企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以,對于現有資源進行全面得的整合,在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。

    總結

    本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。

    參考文獻

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中圖分類號:F24

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0176-02

1 當前中國房地產企業人力資源管理現狀

人力資源管理作為企業獲取競爭優勢的手段之一,對企業發揮著越來越重要的作用;因此,在房地產企業的發展中,人力資源管理也呈現出了積極的態勢。房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點,是人才密集型行業。從趨勢上看,房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。當前,房地產業在人力資源管理方面主要存在以下問題:

(1)從業人員眾多,但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺。房地產行業作為一個朝陽產業,真正形成一個行業不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經營及專業化經營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產公司一下涌出,使得房地產行業從業人數驟增,但綜合型經營人才及專業化經營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內滿足行業發展需要。目前,我國房地產從業人員的受教育總體上處于中等水平,學歷水平集中在初中到大專之間,占從業人數的85.9%,整體學歷結構偏低。高學歷,經驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經濟危機的到來,客觀上要求房地產企業提高自身人員素質以應對經濟危機,從而加劇了房地產企業對綜合型經營人才及專業化經營人才的需求。

(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產企業都已經充分認識到人才對于企業發展的重要性。但由于目前房地產企業以項目運作為主,周期短、見效快,企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養人才。這就造成了多數企業往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發。因此,在房地產企業就出現了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產企業的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態管理職能,就其職能、發揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數量的房地產企業在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。

(4)缺乏專業的人力資源管理人才。在房地產企業一般都偏重于專業技術人員的引進,而忽視了專業的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業都設有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業的人力資源管理知識,大多數人也沒有經過專門的人力資源管理學習,而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應現代人力資源管理的要求。

(5)薪酬隨地區、企業、職業不同而異。小公司的高級管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個值得重視的問題。房地產行業的薪酬水平根據所屬地域經濟水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰略專業型房地產公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰略多元型房地產公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業項目型房地產公司平均年薪為5.6萬元。在房地產公司內部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰略多元型房地產公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點決定的:這類公司組織結構龐大,崗位等級復雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業項目型房地產公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產公司中層管理人員和高級管理人員中間,這是由于大多數小型房地產公司的高級管理人員一般需要有豐富經驗的專業人才來擔當,因此大型房地產公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對于大型房地產公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個值得重視的問題。

(6)發展戰略不同導致薪酬結構不同。多元化公司重視各業務單元的協調性;專業型公司清晰的發展戰略使其青睞保守的“軟封頂”;項目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎金模式。在薪酬結構方面的調查發現,房地產行業全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰略專業型為6.1‰,小型房地產公司為6.7‰。仁達方略認為,發展戰略的不同是導致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎金模式),專業化大型房地產公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策(74%采用直線型獎金模式),小型房地產公司普遍采用低基本工資、加速型獎金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎金模式)。仁達方略分析認為,這是由于戰略導向不同而導致的。多元化的公司同時經營多種業務,因此他們在制定獎金模式時必須考慮不同業務單元之間的協調性,因此采用相對保守的軟封頂模式;而戰略專業型公司由于具有清晰的產業發展戰略,因此采用激勵性與穩定性較平衡的直線性獎金模式;對于小型房地產公司,目的很明確――在每一個短期項目中贏利,因此他們采用激勵效果很高的加速型獎金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產公司發展眼光長遠,對員工的穩定性以及潛力的開發很重視,因此他們的薪酬水平相對穩定,又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級很明顯;對于小型房地產公司,由于重視的是員工短期的實際經營成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對大型公司的崗位責任制較小,但是薪酬水平的不穩定性導致了平均年薪水平較低。

2 改進房地產企業人力資源管理的幾點建議

(1)結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我發展的機會,從而提高房地產企業人力資源的整體素質。要特別重視綜合型經營人才及專業化經營人才的培養,為其搭建職業發展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創造具有挑戰性的工作機會,給每一名綜合型經營人才及專業化經營人才提供足夠的發展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。

(2)建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產企業跳槽現象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現實難題。為此,房地產企業應做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學有效的培訓,開發人力資源,為員工提供一定的發展空間。

(3)高度重視人力資源管理,徹底轉變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產企業要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉變;管理者實現由強制管理向情感管理的轉變。通過管理思路、方法、手段的根本轉變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業應樹立“大人力資源觀”,強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業發展的戰略,使它與企業組織結構、企業文化緊密結合,以達到短期內促進企業業績提升,長期推動企業戰略實現的目標。

(4)注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進?，F在,越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統幫助房地產行業人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業文化。

參考文獻

[1]李迎春.淺析房地產企業的人力資源管理[J].山西科技,2009,(1).

篇9

西安市平均工資兩千余數，近兩年物價飛漲，西安市的平均工資本身就和物價、房價相比偏低，MC公司的工資對內沒有吸引力，對外不具有競爭性，企業內部的員工大多數對公司薪酬不滿，稍有機會就會另謀高就，除了對公司總經理，以及銷售副總、工程副總、財務副總、技術副總有年薪以外，其他的員工只有基本工資，除此之外是極其微薄的年終獎金，幾百到幾千不等。同時，MC公司員工的工資缺乏外部競爭性，公司的很多崗位因為薪酬過低而長期空缺，對于一些管理崗也不例外，即使有人應征入職，員工離職也比較高。員工在這樣的低薪酬的單位，對公司的認同感和歸屬感也不高。員工總體滿意度不高，有些員工沒有離職，其重要原因是找工作困難，暫時有容身之地。

（二）培訓制度缺失

由于MC房地產公司資金審批嚴格，對于用于企業員工培訓的資金經常吃緊，沒有辦法長期的進行員工培訓，一些重要的培訓，因為資金的問題往往擱淺。MC房地產公司重視短期的效應，由于對未來的不確定性，導致企業不愿意花培訓成本到員工身上，直接招聘專業技術人員以解燃眉之急，但是從長遠來看，企業的損失是注定的。

（三）缺乏企業文化氛圍

企業文化是一個企業的核心和靈魂，MC房地產公司企業的高層管理者不重視企業文化的培養，員工由于長期缺乏共同的信仰和價值觀導致對企業文化的認同度低，一些員工覺得做好本職工作就是在貢獻，忽視了員工之間橫向和縱向協調溝通，甚至有些員工很少或者不習慣不與他人溝通，大家各司其職，導致封閉的企業文化氛圍，企業的凝聚力和向心力減弱。MC房地產公司主要是由于利益的驅使，甚至不關注企業文化的培養和灌輸。

二、西安MC房地產公司人力資源問題解決措施

（一）薪酬措施

對于MC房地產公司的管理人員和部分的專業技術人員可以試運年薪，這樣能夠把企業報酬和經營業績掛鉤，來激勵高層管理者，企業要重視和成人企業家人力資本的重要性，通過適當的方式計算基本年薪和績效年薪。本文年薪計算公式借鑒大企業CEO的年薪計算方法，基本計算公式為基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工資，W2代表了MC房地產公司當年的平均工資水平，P代表了管理者基本年薪系數，R1代表企業規模大小調節系數，R2代表房地產行業邊界系數，其中西安市平均工資權重0.4，MC房地產公司當年的平均工資水平權重0.6.效益年薪的計算公式為K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企業的利潤率凈資產率銷售增長率等效益綜合指標，R1代表獎勵薪資水平系數，根據MC房地產公司預先確定的企業家報酬水平確定，其數目大于1，R2代表非財務指標調節系數，是企業調節系數。根據以上的計算公式來計算MC公司高層管理者和部分工程技術人員。

MC房地產公司的銷售人員主要是基本工資加上提成，這個也是業界對銷售人員的基本方法，MC房地產公司對銷售人員傭金分為住宅商品房，經濟適用房和商鋪，對銷售人員的提成是以每月銷售總額的2‰來作為銷售員的個人傭金和考核績效獎勵，對于銷售管理者是3‰，商鋪是在月銷售總額的1.5‰來激勵銷售管理人員，對銷售管理者提成2‰經濟適用房是MC房地產公司開發的一項政策性住房項目，基于時尚需求量大等因素，經濟適用房0.5‰。

（二）培訓措施

第一，培訓要有針對性，企業哪些人需要培訓，在什么時候培訓，通過什么方式、費用等等都是企業進行考慮的，MC房地產公司長期以來忽視新員工入職培訓，員工內部換崗培訓和崗位技能培訓，認為這些通過一段時間的適應就能共掌握，殊不知因此勞動生產率大大降低，很多員工沒有培訓而出現內部不適宜等等，MC房地產公司的公司外部培訓很好，像資格證書培訓、管理人員培訓等不多，除非特別需要或者被動需求，企業沒有主動組織外部培訓。培訓的目的是增加企業員工的知識和見識，改變員工的行為，要是無業績，一切沒改變說明培訓是無效的，因此培新完畢后人力資源管理部門要進行培訓結果的跟蹤和反饋。

第二 有些培訓結果很快就能見效，但是有些培訓結果存在時滯，要經歷一段時間才能在績效中顯示， 企業在進行培訓計劃是要考慮近期目標和長遠目標的有效結合，MC房地產公司要為以后儲備些人才做準備，因為高新項目要開工，城北的項目也在洽談中，一旦要投入生產，需要大量的人力資本投入到其中，現在就做好未雨綢繆的工作。平時企業要組織員工學習，根據員工的興趣愛好，知識結構，經驗等來考慮培訓的內容等。

篇10

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。

一、當前房地產公司財務管理工作的現狀

(1)管理制度不夠健全?，F如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。

(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。

(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。

二、房地產公司財務管理工作的對策

(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。

(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。

三、總結

房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。

參考文獻：

[1]張月,王靜.我國中小企業財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.