房地產開發投資協議模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發投資協議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

    二、房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產權證之前，需要預租的，都應當事先由房地產開發經營企業向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經批準，房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。

    三、凡房地產開發經營企業取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。

    四、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：

    （一）已經支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；

    （二）取得外銷商品房的建設工程規劃許可證；

    （三）預租的外銷商品房主體結構完工，已經市或區、縣的質量監督部門驗收合格；

    （四）已經確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （五）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了物業管理服務合同。

    五、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：

    （一）房地產開發經營企業資質證書；

    （二）土地使用權出讓合同或轉讓合同；

    （三）房地產權證（或土地使用權證）；

    （四）建設工程規劃許可證；

    （五）市、區、縣的質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業管理企業訂立的物業管理服務合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；

    （十）經市房地局委托上海市公證處審定的預租協議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。

    六、房地產開發經營企業外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內完成審核，凡符合預租條件的，發給準予預租的批文并抄告市房地產交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內通知申請人。

    七、房地產開發經營企業取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。

    預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。

    八、房地產開發經營企業或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協議》。

    預租協議應當載明下列主要內容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產的規劃使用性質；

    （四）土地使用權獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預租房屋的交付使用日期；

    （八）預付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預租雙方當事人約定的其它事項。

    房地產開發經營企業擬訂的預租協議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預租協議》簽訂后的十五日內，房地產開發經營企業或買受人應向市房地產交易中心辦理《預租協議》登記。市房地產交易中心應當自受理登記之日起的五日內，辦妥登記手續并書面通知該預租房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）。

篇2

    二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預租的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內的內銷商品房預租的行政管理工作，業務上受市房地局領導。

    市房地產交易中心負責外銷商品房預租協議的登記備案工作；區、縣房地產交易中心負責內銷商品房預租協議的登記備案工作。

    三、房地產開發經營企業投資建造的內銷商品房（包括外資內銷商品房）需預租的，應當向項目所在地的區、縣房地產管理部門提出預租許可申請；房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房需預租的，應當向市房地局提出預租許可申請。

    四、房地產開發經營企業申請預租商品房，應當具備以下條件：

    （一）已按規定支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；

    （二）取得商品房的建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

    （三）預租的商品房主體結構完工，已經市或區、縣的建設工程質量監督部門驗收合格；

    （四）已落實市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃并已確定該預租商品房一年內能竣工交付使用。

    五、房地產開發經營企業申請商品房預租許可，除應向市或區、縣房地局提交書面的申請報告外，還應當提交下列證件（復印件）及資料：

    （一）土地使用權出讓合同或轉讓合同；

    （二）房地產權證（或土地使用權證）；

    （三）建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

    （四）市、區、縣的建設工程質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；

    （五）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃和意見；

    （六）預租商品房的建筑面積明細表。

    其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，可以建設用地許可證、市商品房建設計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規定的證件及資料。

    房地產開發經營企業申請預租的項目已經取得預售許可證的，則只需附交商品房預售許可證以及上述第（四）項資料。

    六、市或區、縣房地局應當自受理商品房預租許可申請之日起10日內完成審核，符合商品房預租條件的，發給準予預租的批文；不符合預租條件的，則應在上述規定的期限內通知申請人。

    七、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，方可進行商品房預租及廣告宣傳。預租商品房的廣告必須載明商品房的預租批準文號。

    房地產開發經營企業投資建造的商品房未經批準預租的，一律不得開展預租。

    八、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，凡買受人預購的、預售合同已經登記備案的商品房也可預租。

    九、房地產開發經營企業或買受人預租商品房的，應當與承租人簽訂預租協議。

    預租協議應當載明下列主要內容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、地址；

    （二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）土地使用權獲得方式和使用期限以及房地產的規劃使用性質；

    （四）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （六）預租期限及預租房屋的交付使用日期；

    （七）預付款金額、支付期限及其使用；

    （八）違約責任；

    （九）爭議的解決方式；

    （十）預租雙方當事人約定的其它事項。

    十、預租協議文本可由房地產開發經營企業按上述規定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、預租協議簽訂后的15日內，預租當事人應持預租協議和預租當事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規定向房地產交易中心辦理預租協議登記備案。房地產交易中心應當自受理之日起的5個工作日內辦妥登記備案手續。

    十二、凡因從事辦公、生產、經營活動預租非住宅商品房的承租人，按規定辦理預租協議登記備案后，預租協議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機構或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關經營場地的憑證。

篇3

一、引言

自從1984年“房地產”被正式命名以來，房地產業就作為一個獨立的行業在國民經濟運行中發揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關產業的發展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調控政策以抑制房地產市場中的投機行為，雖然產生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產市場中蘊藏著很大的風險。

二、中國房地產市場中的投機表現

1、房地產開發投資增長過快

進入21世紀以來，房地產開發投資呈每年上漲的態勢，2010年房地產開發投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產開發投資平均增速高達19.37%。從房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產開發投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現上漲態勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產價值在未來會進一步升值，因此房價持續走高的同時，我國的房地產需求依然強勁，投機行為更為盛行。

3、土地價格顯現增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產開發的優先權和主動權。經濟學家林毅夫認為，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環模式導致土地價格呈現增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產市場發展政策

針對目前房地產市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產投機行為，引導我國房地產市場長久健康的發展，實現絕大多數百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發制定政策措施。

篇4

房地產行業屬于資金密集型產業，市場、資金、土地是其發展的三要素。在市場經濟背景下，資金充足是房地產開發項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產開發企業獲得成功的關鍵。對于房地產企業來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業在進行項目開發之前要進行研究的，如果能夠有效的協調好房地產開發融資成本和融資風險之間的互動關系，必然會為房地產企業的發展帶來無限空間，促進國民經濟的發展。

一、當前我國房地產開發融資的特點和現狀

（一）當前我國房地產開發融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產業決定了房地產開發必需要有大量的資金投入。很多房地產企業本身自有資金有限，僅占房地產開發所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產作為重要的不動產，成為房地產開發企業獲得金融機構貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產開發商越來越難獲得土地，土地在房地產開發行業成為稀缺資源，且隨著城市化建設步伐加快，房價不斷上漲，這些優質的企業資產自然成為金融機構首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產開發是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發和運營中產生的風險等等。

（二）當前我國房地產開發融資的現狀

近幾年，為了規范房地產行業的亂象，防止地產泡沫的出現和防范銀行金融機構風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產行業的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產開發融資越來越規范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產開發企業的發展，使得企業融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構貸款難度加大。當前企業主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調控加強，央行不斷規范房地產行業信貸行為，銀行商業貸款要求提高，房地產開發企業在當今經濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發展，但融資規模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發展不成熟，涉足的企業很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現問題，房地產開發企業將面臨破產，這使得很多企業望而卻步。對于上市融資，當前房地產開發商很多，企業資質參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產開發融資率不高。當前房地產開發融資存在這樣一種現象，一方面很多企業融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產企業，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產企業卻融資無門。

最后，房地產開發融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產開發融資的相關法律法規體系不完善，現有法律規定的一些內容限制或不利于中小房地產企業的發展。

二、降低房地產開發融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結構，降低融資成本

資本結構體現的是權益性融資和債務性融資的比例變化關系，主要是資產、負債、所有者權益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產開發項目總資產。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產開發企業普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產企業更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業融資的能力，融資能力受到限制而企業的資金需求仍然存在，拉高了企業的融資成本或出現融資失敗的情況，如此惡性循環將嚴重影響企業的發展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產開發企業的融資渠道有很多中，企業具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權、資產抵押、質押等方面出發。另外，房地產企業選擇融資渠道也要充分考慮到企業的發展情況和發展階段，不同發展階段的企業其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業盈利的能力

房地產開發企業應當以國家政策和市場需求為導向，轉變傳統的經營開發理念，實現企業專業化、精細化、、創新化、差異化的發展道路，提高企業的盈利能力，確保企業資金穩定的流入，減少對融資的依賴。房地產企業在經營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規避現實中可能出現的各類風險，增大企業對物業的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業、大陸地區的萬達集團等，都通過發展大量的商業物業，一方面有效的減少企業對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產銷售，最終都提高了企業盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產融資的風險主要分為兩種，一種是系統風險，包括政治、法律、經濟方面的風險，另一種是非系統風險，包括信用協議、承建合同、支付協議、貸款、抵押、質押方面的協議等。這些風險貫穿于房地產項目的始終，企業在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結語

房地產業的特點決定了融資成本和風險的矛盾統一關系，從房地產企業的長遠發展來看，開發商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優化房地產企業的資本結構，有效的降低融資成本和風險。

篇5

一些房地產企業還引入了外資房地產基金和投資商。如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發地產項目；北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個房地產業項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。

通過分析和研究目前房地產企業的各種融資創新和模式，我們認為中國房地產行業正在發生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產行業的重心將由土地運營向金融運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果：一是現有的開發商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發達國家的房地產模式靠近。而且在這一過程中，房地產企業的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產開發商轉型為專業房地產投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉變為具有品牌的建造商，成為開發各環節的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現，現有的房地產開發食物鏈也將發生根本性的變化，最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態。

從美國等成熟房地產市場的經驗來看，當土地實現完全市場化的公開供給后，土地的轉讓價格將基本體現市場對土地未來價值的預期；與此同時，土地交割以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，銀行將不再向開發商放款以支付土地價款。結果是開發商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發對資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色，其期望的利潤率據稱為“8%-15%”。

招商地產董秘陳宇認為，隨著房地產行業的進一步發展，行業內的專業分工將越來越細。結果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個人集資）賺取資金的回報，建造商賺取產品創造的價值。

開發模式向投資模式轉變

在一系列政策的影響下，房地產行業的游戲規則正在發生變化，其實質就是產業的核心由開發營建向金融運作轉移，而房地產企業的運作模式也由開發模式向投資模式轉變。迄今為止的一些房地產與金融結合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉變的路徑。

土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等，沖擊并改變著固有的房地產開發模式。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統攬土地―融資―規劃―施工―銷售―物業管理的全部環節。在這一產業價值鏈中，土地是房地產商能夠進行開發的原始支點，融資只不過是整個運作的一個環節而已。

然而在近兩年房地產企業尋求資金渠道多元化的運作過程中，一些主流房地產商越來越重視融資環節，將這一環節提升到了前所未有的高度，而且其金融運作展示了一種行業趨勢：房地產商正面臨角色轉換，即由開發商向投資商、運營管理商轉變。

金地集團轉向投資商的嘗試

金地集團參與金信雙龍房地產信托計劃是其向投資商轉變的嘗試；而與摩根士丹利等聯手參與銀行不良資產的操作，則體現了其將多年積累的房地產開發經驗和管理經驗運用到存量物業的管理和再開發，向運營管理商轉變的思路

2003年6月，央行“121號文件”出臺，幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業，解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。作為上市公司，金地集團（600383）除了尋求以增發等形式再融資外，也在房地產信托等領域進行了嘗試。

2003年12月18日，金地集團公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。根據《金信雙龍房地產投資信托計劃》及信托合同，金地集團為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產品的運作模式借鑒了房地產投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產開發企業的股權投資為主（圖1）。

從運作模式看，金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃，金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業（金地集團第四大股東通和控股旗下企業）是該信托計劃的特別委托人，其中金地集團委托金額為2500萬元。

西南證券信托研究專家孟輝認為，該產品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關各方，將各自的優勢資源捆綁在一起，以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看，都屬于傳統的房地產開發商，“通過設立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。”

從目前該信托計劃資金投入的項目來看，特別委托人如通和置業在杭州的一個項目、杭州綠城房地產集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規模不大，已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元，“但預計未來的融資目標是30-50億元。”金地集團董秘、企業發展部總經理郭國強告訴《新財富》。

值得注意的是，金信信托與金地集團、通和置業等特別委托人之間的股權關系和戰略合作關系是實現這種模式的一個重要基礎。對于房地產信托這類具有高風險特征的信托產品而言，風險管理能力的高低幾乎決定了產品開發的成功與否。金地集團、通和置業作為開發商，能夠在房地產項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業建議，保證了信托產品能夠成功推出和持續運營。

在這一案例中，“房地產專業機構＋融資平臺”成了金地集團房地產金融運作的基本要素。“金地集團＋金信信托進行的其實是房地產金融運作，而且它們擔當的是投資商的角色。”孟輝認為。

金地集團作為專業房地產開發商，在如何實現專業技能與融資功能的緊密結合方面一直在進行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設立公司，共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司，項目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。

該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包，包括了中國建設銀行16家分行分布在華中和華南地區的154項資產。這些資產大多為中國主要城市中的商業物業，其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題。”郭國強說，金地集團在不良資產處置（如再開發、出售、出租、物業管理等）中，將在這些物業的再開發和管理上發揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。

萬科加緊調整融資結構

萬科通過發行可轉債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調整融資結構；通過收購做大規模，追尋美國Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業房地產投資商的意圖日益明顯

萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結構。

作為上市公司，萬科充分利用了資本市場的融資功能，兩年來通過發行可轉債籌集資金34.9億元。

與此同時，萬科也嘗試利用信托資金。2003年12月31日，萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議，用于深圳十七英里項目的開發。該貸款資金由新華信托發行“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集，同時，投資者可以享受十七英里項目購房優惠權。2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協議，用于“深圳萬科云頂項目”的開發（表1）。

值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色（圖2）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照2.602億元的融資規模，萬科每年節約財務費用近400萬元。

另一方面，房地產項目作為一個特殊的商品，本身有其獨特的使用價值，該信托產品在設計過程中通過對這一使用價值的挖掘，加入了購房優惠權，使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。

而且，在海外資金紛紛投資中國房地產市場之際，萬科也適時跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協議，為即將開發的中山項目進行融資安排，合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元，最長不超過42個月的貸款。為實現上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權轉讓給全資子公司―永達中國投資有限公司，永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉讓完成后，萬科對中山公司直接和間接擁有的權益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產有限公司與新加坡政府產業投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡稱RZP）簽訂協議，將其持有的成都萬科置業95%股權中的40%轉讓給RZP，共同開發成都“萬科新城”項目。

從萬科在較短時間內連續發行兩期可轉債，以及信托融資、與海外房地產基金合作來看，其房地產金融運作的技巧日益嫻熟，融資結構也漸趨合理（圖4）。

如果說拓寬融資渠道是所有房地產商的題中應有之意，那么收購南都集團相關股權一案則昭示了萬科欲成為專業投資商的意圖。

2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購南都有關股權。根據有關協議，萬科此次受讓資產為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權及與之相對應的股東權益、蘇州南都49%的股權及與之相對應的股東權益、浙江南都房產集團20%的股權及與之相對應的股東權益。交易定價主要依據標的公司的凈資產值、所擁有的項目的評估值，同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元，涉及21項物業，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權益算，本項交易完成后，萬科權益土地儲備增加194萬M2。

我們的分析表明，這項收購使萬科的權益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區域發展的戰略布局，使其大大增強了持續競爭能力。

被萬科視為未來發展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產基金占主導地位的美國房地產市場，作為上市公司的Pulte Homes，其主導權不在公眾基金手中，而是以房地產投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規模，鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前十名地產商的市場占有率不到20%。

其實還有相當一部分房地產開發商也敏感地看到了這種轉型的脈絡。“我們也正在思考向專業房地產投資管理公司轉型的可能。”百仕達地產副總裁羅雷說。

房地產業食物鏈正在發生變異

從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產基金的介入，正在顛覆傳統的房地產業食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享

傳統的房地產開發鏈條顯示，開發商是整個鏈條的上端，也是利益傳動的第一環。而且開發商往往也利用這種“核心”的優勢，通過帶資承包等形式使得施工企業承擔部分開發資金利息、出讓他們應得的部分利益，通過預售的形式讓消費者承擔部分開發資金利息，等等，實施對施工企業、消費者的掠奪。

但在投資商、信托資金以及海外房地產基金參與的項目中，它們參與瓜分了以前由開發商獨自享有的高額利潤。顯然傳統的房地產開發和利益分配模式已經發生了變化（圖5）。

事實上，目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項目公司，雙方各自持有項目公司一定比例的股權，并按此比例享有項目利潤。與傳統房地產開發相比，這意味著站在整個開發鏈條上端的除了開發商以外，還有海外房地產基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產項目的大部分利潤。

我們認為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產基金越來越深入地介入中國房地產市場，它們將連同由開發商嬗變而來的專業房地產投資商一起共同占據產業鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產開發商積極向投資商和運營管理商轉變的根本動力。

房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場

房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業態。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力，只要政策許可，未來中國房地產基金從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業食物鏈的變異，那些具有豐富的開發、運營管理經驗的專業房地產投資商也將成為左右市場的重要力量

眾所周知，目前房地產業的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預收款等）規模過大。2003年，房地產開發投資資金來源中的國內貸款迅速擴張，規模達3138.3億元，分別相當于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調控后，房地產開發投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。

中國經濟景氣監測中心的張海旺認為，目前房地產開發投資資金的主要來源仍是國內貸款，其他融資渠道甚少且極不穩定，這給銀行系統帶來很大的不確定因素。 而且房地產開發企業把定金及預收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發投資中的比重超過六成，達61.3%，比宏觀調控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產開發投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用。“這間接加重了房地產開發投資對銀行資金的依賴。”

業內專家認為，中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產企業融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產業高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產，而不能分享房地產開發的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

房地產信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產信托基金生存和發展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產品”的部分特性（附文1）。

中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入（表2），符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿沒有稅收優惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

商業零售房地產將拔得頭籌

中國目前的居民消費率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業地產將產生持續而長期的需求。因此我們預計，在各種類型的房地產中，商業零售房地產將可能成為房地產基金（REITs）投資的首選目標

2004年底中國商業零售業已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。

從兩家外資零售業巨頭在中國的擴張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度，三年新開店數是過去五年的一倍。權威數據顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國的門店數達到44家，其計劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個月內更是狂開15家店鋪。據統計，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數已達53家。

其他外資零售業巨頭也不甘落后。德國零售和批發業巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業客戶服務，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。

而且目前世界零售企業500強已有70%在中國搶灘登陸,截至2004年6月,國內已有外資商業企業268家,店鋪數4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內地的投資。

國內連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據悉，國美2005年在全國的門店總數將達到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。

而且，內外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現象。因為目前中國消費率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認為，隨著消費的復蘇，消費率將觸底反彈，對商業地產將產生持續而長期的需求。

更重要的是，“商業地產運營將回歸理性，以租賃為主的運營模式將成為主流。”清華大學中國金融研究中心研究員張寧認為，商業地產將成為外資房地產基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業出租給商業企業以獲取穩定的租金收入。

目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業中心，其運作模式已具有房地產基金的雛形，也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。

1995年，經國務院批準，深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發展，深國投成立了深圳國投商用置業發展有限公司（下稱“國投置業”），專門開發商用物業，主要為沃爾瑪提供營業場地。

2004年底，深國投與新加坡嘉德置地集團（下稱嘉德集團）簽訂了合作框架協議書，在中國商用地產投資和管理領域進行合作。該合作框架協議書涉及項目20個，而此前雙方已經簽署了全國6個不同城市的深國投商業中心項目的轉讓合同―嘉德以9.98億元收購了6家商場，這些商場主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。

從操作模式看，以湖南項目為例：國投置業持有湖南深圳國投商業置業發展有限公司（簡稱湖南發展）49%的股權，嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權。在該項目的操作工程中，深國投大股東―深圳國際信托投資公司在2004年底發行了“深國投商業中心（長沙）集合資金信托計劃”，為湖南發展項目提供貸款融資。

梳理其中的關系，可以清晰地看出，該項目的運作類似房地產基金的運作。其中國投置業既相當于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者，湖南發展是REITs投資的房地產項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設沃爾瑪商場，相應的租金和管理回報收入就是國投置業和凱德商用的投資收益（圖6）。

而且，國投置業在項目的不同開發期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，使其相當于一個開放式的房地產基金。例如在土地收購期間，通過發行股權信托，支持深國投置業購買土地；在項目進行期間，可以根據工程的進度，從財務成本最小化的原則，通過發行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰略合作關系，保證了房產穩定的銷售渠道，并以此獲得穩定的租金收入；發行受益權信托，不僅可以及時變現，保證資金的流動性，而且可以充分享受商業地產開發的最大化價值。

該操作模式也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可，類似深圳國投這樣的企業可能就會利用多年積累的經驗，發起成立房地產基金，投資有穩定租戶的商業零售房地產，而不需要與海外房地產基金合作（圖7）。

未來會產生一批大投資商

在未來混業經營的模式下，會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司，發行房地產基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發行房地產基金產品，投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化，從而成為房地產市場大投資商。

中國目前房地產存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據統計，中國金融機構18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產作為抵押的，未來房地產基金的快速發展將改善開發商、投資商、銀行的資產負債結構。

即將由銀行推出的房貸資產證券化產品，無疑為商業銀行發展房地產基金開了一扇窗。據悉，中國人民銀行已批準中國建設銀行在2005年推出房貸資產證券化產品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產證券化設立的有限責任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產），其運作的基本方式是：首先，商業銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經信用擔保及評級后，發行住房貸款證券；最后，SPV持有資產所產生的現金流，用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業內人士認為，這是一種類似美國抵押型房地產基金的產品。

而且從現有的房地產開發商中也將分化出一批專業投資商，如萬科這樣擁有開發和物業管理品牌、資本運作能力強的公司，通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變為專業房地產投資商。一部分通過成立房地產基金公司，發行房地產基金，轉變為專業的房地產投資管理公司，其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發商將被淘汰出局。

附文

美國房地產發展模式

中國和美國有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產市場同樣高度分散，都面臨著城市和農村經濟發展差距的問題，地價差距也很大。我們認為中國房地產發展模式會逐步向美國模式逼近。

美國房地產發展模式的特點是房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展，以房地產基金（REITs）為主的金融產業鏈非常發達，開發商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產的核心是金融運作而非開發營建，房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者，地產建造商或中介商只不過是圍繞房地產基金的配套環節。

金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產基金，美國的投資商主要是從事物業投資，而非物業開發，因此美國真正的大地產商都出于金融領域，銀行是金融產業鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國銀行風險很小。經過近40多年的發展，美國目前大約有300多只 REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易（表4）。

按照REITs組織形態不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權益型：投資并擁有房地產，主要收入來源于房地產的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產貸款的利息。3）混合型：它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托，具有資產類REITs和抵押類REITs的雙重特點，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。

據統計，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產類投資，約占所有REITs 的96%.，每個REIT 根據各自的專長選擇投資領域，有的以地理區域為專長，如地區、州、市的地產；有的專長于各種行業地產，如零售業、工業、辦公樓、公寓、醫院等房地產；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產的投資中，零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%（見圖10）。

1992年以后，美國房地產基金引入傘式伙伴房地產基金（UPREITs）結構（詳見《新財富》2004年8月號《美國地產的資金流》）

篇6

1 我國房地產行業風險的現狀

無論在什么樣的社會形態，房地產終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產和發展的不可或缺的生活資料和生產資料。而且房地產業正是伴隨著經濟的發展、社會的進步慢慢發展起來的。我國對于房地產的研究始于20世紀90年代，隨著我國房地產業的發展繁榮而興起和深入，目前國內專家學者主要把房地產風險研究集中于從投資到收益整個環節中所存在的風險。

1.1我國房地產開發投資的現狀

在通貨膨脹時期，當物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認為房地產投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產投資的這種優越性是以長期的經濟發展趨勢而言的，受特定經濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復雜的現實經濟活動中，“經濟發展工業化、城市化地價上漲房地產增值” 并不是一成不變的簡單的直線關系。所以，在房地產開發投資過程中，開發商不能盲目地開發投資，要做好對開發投資過程中存在的風險的分析并做好防范措施。

1.2我國房地產開發投資的特點

房地產投資指的是投資者將現有資金投入到房地產的開發經營以及服務等活動當中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產投資的其中一個明顯的優點就是可以用債務的形式來進行籌資，如通過抵押的形式，充分發揮投資杠桿作用。其次，房地產作為投資產品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產投資更加重視對于投資區位的選擇。最后，房地產投資區別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內將其由實物變換為現金，因此易產生資金流動困難的風險。這也導致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應妥善考慮好所投資房地產的利用類型。

2 我國房地產行業風險的防范對策

2.1宏觀環境風險的防范對策

2.1.1國家需要完善房地產政策

目前的房地產政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現在房地產市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。

2.1.2融資創新

房地產企業獲取投資回報的最重要的因素在于財務杠桿利益，失去財務杠桿，便使得凈資產收益率大幅降低。過去企業一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務杠桿，隨著新的法律法規的出臺以及銀根縮緊，企業獲得信貸的能力越來越弱。房地產行業本是資本密集型產業，在新的形勢下，企業要想繼續獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創新人手，這是房地產企業能賴以生存的基礎，因此房地產行業的創新關鍵在于融資方式的創新。

2.1.3完善房地產金融的法律環境

確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。

2.2市場風險的防范對策

2.2.1密切關注市場動態

經營管理階段是房地產投資的關鍵階段之一，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

2.2.2促進房地產金融市場的發展和完善

由于我國房地產市場起步較晚，在快速發展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產金融風險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風險對開發企業自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統地解決當前房地產市場存在的金融風險，甚至調控不當還會引起房地產市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當前房地產金融市場存在的風險，應建立全國性的住房擔保體系，利用其政策優勢和資金規模優勢對房地產貸款市場進行調控，從而促進房地產金融市場的發展和完善。

2.2.3與施工企業達成期權協議，降低市場風險

如果房地產企業能和施工企業之間達成一個期權協議：所有工程款到竣工驗收時結算，并且，房地產企業有權按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產品折抵全部工程款支付給施工企業，那么情況將完全不同了。我們發現在實際操作中，有實力的施工企業很愿意和房地產企業達成這樣的期權協議，施工企業有效地規避了房地產企業的信用風險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產企業的也能利用這一期權交易降低風險。

3 總結

投資者在對房地產進行風險預測和分析時，應注重從宏觀和客觀兩個方面進行考慮，采取必要的措施降低投資風險，提高投資效益。投資者應從主觀上樹立正確的風險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風險進行總體把握。

參考文獻：

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中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03

商業銀行對房地產開發貸款進行全過程監控，實現封閉運行監管，可以有效防范房地產貸款風險和提高業務綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監控模式，即指對房地產開發貸款按具體項目進行監控，而且按照“一個項目對應一個賬戶”的原則設置監控專戶作為封閉管理平臺。現階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產開發貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產市場調整和企業資金鏈緊張可能導致的行業系統性風險。

一、封閉運行監管是房地產開發貸款風險管理的基礎性工作

房地產開發是資金密集型行業。改革開放以來，一方面我國商業銀行房地產貸款已經滲透到土地儲備、項目開發貸款、建筑施工、住房按揭等各個環節；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現就是商業銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監管工作，對開發貸款項目運行過程監管實際上是半失控狀態。因此，完善對房地產貸款的監控機制必須從項目資金封閉監管這一基礎性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。

（1）從房地產企業產品循環周期看，跟蹤資產轉換進程實際上就是落實資金封閉監管。眾所周知，房地產企業的產品雖然是“商品房”這個不動產，但仍屬于“現金―產品生產―產品銷售―現金”的資產轉換短周期，與固定資產轉換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產企業以銷售不動產為手段并在一個循環周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產與銷售過程的資金循環進行有效監控，那么對房地產貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產企業資金籌措渠道看，落實資金封閉監管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產企業規模有所擴大，但企業經營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現在獲取土地和資金的能力上。房地產項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環境變化大，導致房地產項目融資相當大程度集中于房地產貸款，商業銀行承載的信貸風險較大。因此，商業銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監管，認真監控項目資金使用和項目建設進度，在項目土地抵押基礎上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產市場風險，而且能夠防范房地產企業挪用貸款而產生的信用風險，保證房地產開發貸款實現良性循環。

（3）從房地產項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產項目資金封閉運行監管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎上的監管手段，商業銀行通過開發貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產項目銷售回籠的形式多樣、結算期限較長，因此，商業銀行在監控住房的銷售與資金結算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產銷售明細、銷售回籠總量和按揭業務量，檢查銀企雙方合作協議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。

二、封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段

近幾年，商業銀行房地產貸款封閉監管工作落實不盡到位的一大誤區，就在于把封閉監管主要當成貸后監控的一項內容，沒有細化到貸前調查、貸時審查、額度使用等環節上，前流程工作不深入，基礎不牢固，后流程監控措施必然無法到位，監管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監管角度來看，房地產項目封閉運行監管必須落實到房地產貸款“三查”的各個階段。

（1）在貸前調查階段，銀企雙方應充分溝通達成共識，為構建項目封閉運行監管方案打好堅實基礎。銀行經營部門除核實開發貸款的基本要素外，還需要引導房地產企業落實與項目封閉運作監管相關的具體事項：①項目主要結算賬戶及未來監控賬戶安排；②擬開發項目總投資構成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規劃建設要求；⑤項目建設施工單位、施工合同與項目監理單位資質情況；⑥項目建設資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產企業和開發項目總體風險的基礎上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業務，落實貸款償還事宜。在此基礎上，銀行經營部門應對項目專戶的開立、開發貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協議框架。貸款封閉運行（合作）協議的主要內容應包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發放進度；④專戶監管流程；⑤按揭業務合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。

（2）在項目授信審查階段，銀行內部應加強風險要素審查，明確房地產貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規范項目監控專戶的確立標準。對于單一項目開發公司，應針對單一項目設置唯一監管專戶；對于同時開發多個房地產項目的綜合類房地產公司，應根據開發貸款對應的開發項目分別設置專戶，一個項目對應一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環；②明確開發貸款的使用條件。一般應先辦妥項目土地抵押手續，并根據工程進度和監理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監管措施。要積極跟進項目建設進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應要求按揭貸款全部在開發貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯合）貸款項目，按開發貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發貸款對應項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應立即歸還開發貸款；對開發資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續建設，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監管合作協議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應審查房地產業務合作協議是否包含了項目貸款審查審批要求的內容，并落實此協議應作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發貸款的還款要求等條款。②應根據項目建設進度辦理授信額度提用手續。在房地產開發企業的自有資金得到落實并先行使用后，根據項目書面用款申請及付款依據，由客戶經理實地察看工程實際進度并符合資金監管協議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應要求銀行經營部門應停止辦理貸款手續；對開發貸款封閉管理協議要點落實有爭議的，應書面要求授信審查部門簽批確認。

（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結算為監控平臺，全面落實開發貸款封閉監管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業務明細進行嚴密監控，并與項目投資預算及建設進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執行貸款使用審批制度。項目客戶經理應根據項目書面用款申請，事先審核付款依據（主要是施工合同、購置清單和項目監理公司月度監理報告），由客戶經理實地察看并辦妥相關認定審批手續后，柜臺會計人員才能轉出貸款。同時，客戶經理還要按月填寫《授信業務用途監控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設進度監控。應通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發票、項目監理意見等單證留檔保存，發現問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業核對銀行存款日記帳和銷售收據發票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發貸款主辦（獨辦）銀行應確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業務聯動。嚴格按照銀企合作協議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現對公開發貸款與對私按揭貸款聯動。⑥嚴格執行項目開發貸款還款管理。按揭貸款發放后，應立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執行項目開發貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發貸款清償完畢后，應及時與企業辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結轉、后續投入等，在做好延伸服務的基礎上，挖掘后續市場機會和收益。

三、封閉運行監管是我國房地產行業穩健健康發展的現實需要

現階段，房地產市場調險不斷加大，銀行業和房地產業均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產業內外部發展因素看，封閉運行監管都是我國房地產行業穩健發展的現實需要。

（1）從宏觀調控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產項目封閉運行監管要求。

2007年，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發展。在強化保障性住房建設和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規范不同類型住房建設資金來源，還是防止住房建設資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產開發項目封閉運行監管措施，而且只有在銀行、房管、規劃等部門共同對房地產項目資金進行有效監管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產市場。

（2）從客戶選擇標準來看，房地產企業信用分類結果必將推進不同資信房地產企業資金封閉監管工作。

在目前持續貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產市場下行風險越來越受到金融監管部門和各家商業銀行的關注。為防止房地產信貸違約率上升，商業銀行一方面提高授信準入標準，扶優汰劣并加強房地產業的監控，深化房地產信貸結構調整；另一方面不斷加強房地產企業資信評估和全國征信系統建設，全面評價房地產企業資信和能力。鑒于此，商業銀行必然細化房地產項目的評估指標和資金監控措施，從而將房地產項目封閉運行監管工作不斷向縱深推進，監管針對性和監管效果將大大提高。

（3）從行業發展長遠來看，房地產企業應當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監管工作。

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    二、備案內容及方式

    房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送市建設與管理局房地產開發與物業管理處備案。

    三、提交材料目錄

    商品房開發項目的主要數據及所獲的批準文件均應辦理《項目手冊》網上備案,具體如下:

    1、《建設用地批復》、《土地出讓合同》;

    2、《建設用地規劃許可證》;

    3、《項目轉讓合同》或《項目拍賣合同》(通過轉讓或拍賣行拍賣取得的項目提交);

    4、《項目合資合作協議》(合資合作開發的項目提交);

    5、《土地房屋權證》;

    6、《建設工程規劃許可證》;

    7、《建筑工程施工許可證》;

    8、《商品房預售許可證》;

    9、《XX市建設工程竣工驗收報告》;

    10、《建設工程竣工驗收備案證明書》。

    備注:項目《土地房屋權證》上有共有人的,或項目有合資合作開發的,則應提交共有人或合作方的身份證明文件。具體要求如下:

    1、若共有人或合作方為公司的,則提交該公司的各投資者的法人營業執照、驗資報告及項目合資合作協議的材料復印件各一份;

    2、若共有人或合作方為個人的,則提交各投資方的個人身份證復印件一份。

    四、備案程序及辦理期限

    1、房地產開發企業按照項目建設的進度,在取得要求提交的備案材料后(以備案材料發文日期為準)30天內,將數據及材料圖片掃描后,錄入房地產開發建設管理系統;

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如何確認銷售收入成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有著重要意義。在全國房地產市場逐漸走向成熟和局部出現過熱的情況下，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，使得房地產企業面臨著越來越多的問題和挑戰，特別是房地產企業的財務和成本控制管理等問題。因此房地產企業銷售收入的確認同一般的生產企業相比具有特殊性，房地產開發企業會計銷售收入同稅法銷售收入的確認有存在一定差距。

一、房地產開發企業銷售收入的確認

1.房地產銷售收入確認的范圍

房地產銷售收入通常可以理解為開發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。

2.房地產行業收入確認的原則

進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。

3.房地產開發企業收入確認的時限

（1）關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。

（2）關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

二、房地產開發企業的財務管理

1.房地產開發企業財務管理的含義

眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。

2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務預算經驗和管理意識

很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準備不夠

不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。

3.加強房地產開發企業財務管理的措施

（1）完善房地產業金融市場

根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力

房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知。總的來說，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。

（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。

（4）推行全面預算模式

依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。

（5）明確房地產開發企業的開發目標

明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。

三、結束語

房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

改革開放以來，我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業迅速恢復、發展和壯大。近年來隨著房地產市場競爭的不斷加劇、市場逐步規范化，以及不斷快速上漲的房價所招致的一系列嚴厲調控措施，使得房地產開發企業面臨著來自各方面的風險，在這個高風險的投資環境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發投資風險分析，并運用適當的方法對風險進行識別和度量，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地產開發中的主要風險

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之問的差異程度。實際上就是實際結果與計劃結果的差異程度，這種差異程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險。在確定的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：

（一）政治政策風險。—國所處的國際國內政治環境變動(如戰爭、罷工、社會動蕩)及相應的政策法律調整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能會導致房地產開發商經濟損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而育，實行緊縮的貨幣政策還是實行寬松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的成本，影響項目的開發和出售。同時銀行等金融機構關于房地產方面的業務也會對房地產的需求產生影響。就財政政策而論，政府實行消極的財政政策還是實行積極的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產投資的引導與宏調等，都會對房地產開發和需求產生影響。這些政治政策風險在當前的中國尤其需要關注。

（二）經濟風險。主要是由于經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動導致房地產開發商經濟損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的．這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的物業價格，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要借助外部資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的物業將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房．就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

（三）自然風險。是指由于自然因素(如洪水、火災、地震等)對房地產開發造成的影響，從而造成房地產開發商經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

（四）技術風險。由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建設時可能已過時，或由于設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等導致的損失。

二、開發項目風險管理的主要內容

風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險管理技術的組合，目的是實現最大安全保障效能。

（一）合理界定項目覆蓋的范圍。加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

（二）合理確定項目管理目標。在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策。確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

（三）編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解（WBS），對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

（四）根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素, 比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別, 分析(評估或測算)、評價，實事求是地給予適當合理的調整，優化組合各種風險技術，擬定應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

（五）強化風險管理的計劃手段。把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。在項目實施過程中，利用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

（六）合理組織結構，明確崗位職責，順理管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能。在項目管理組織內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

（七）加強合同契約的管理。及時溝通信息．消除履約過程的不穩定、不信任影響。圍繞項目的最大利益(計劃利潤)，按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作。避免沖突造成的履約風險。控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。

（八）在項目內部加強實施行為的監督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風險。同時，強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據。向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況。對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

三、房地產開發項目的風險防范及對策

（一）通過可行性研究來防范風險

在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產項目一旦開始啟動，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者要在城市規劃、政策法規的約束條件下，由房地產市場的供求現狀及發展趨勢、確定投資項目的用途、規模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計。可行性研究階段對風險的估計、分析正確與否，將直接影響到房地產項目的成功與否。

（二）通過分散投資來控制風險

房地產分散投資是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區域分散是將投資分散到不同區域，從而避免某一特定區域經濟的負面影響，達到降低風險的目的；時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，以避免因市場變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對房地產開發項目進行投資利益共享，風險共擔，最大限度地發揮各自優勢，避免風險。

（三）通過市場監測控制風險

房地產是一個風險性產業，也是一個市場供給彈性很弱的產業，更是泡沫多發產業。為全面、及時、準確地掌握全國房地產市場變化情況，規避行業風險，強化業務宏觀指導，建立分地區房地產景氣分析和監測系統、建立房地產市場定期分析報告制度、加強住房金融研究、探索住房金融改革和發展的深層次問題是非常必要的。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設、銷售數量、消費需求變化及客戶結構進行經常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學性。

（四）對房地產市場要進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的各種環境要素并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目的類型和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。

（五）在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。對此必須有充分的認識和相應的對策和預案。

參考文獻