房地產合同管理模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產合同管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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1 房地產項目合約管理的目標及意義：

1.1 房地產項目合約管理的目標：

房地產項目開發目標一般是通過項目開發建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發目標而進行的。

具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產項目合約管理的意義：

合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。其意義體現在企業本身及管理者兩方面：

1.3對于企業：

1.3.1 最顯而易見的作用是監控企業的經營風險；

1.3.2 企業合同管理的一個最基礎的作用是提升企業形象:重合同、守信用是企業最重要的形象；

1.3.3 企業合同管理的一個很重要的作用就是創造經濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員：

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；

1.4.2 了解企業項目運營的費用組成；

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態、進度；

1.4.4 了解企業管理模式、業務組成等。

2 房地產合約的分類：

2.1 根據項目開發過程分為：

2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等

2.1.2 項目開發期間合同：建安工程類合同、工程監理合同、造價業務委托管理合同等

2.1.3 項目開發后期合同：銷售租賃合同、委托經營管理合同等

2.2 根據項目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業務外包類合同：

3 房地產項目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產項目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項目合約規劃的依據：

3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同；

3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件，確定最少自有資金數額，已經融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規劃架構的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據項目項目成本方案，確定項目開發個階段合約的預計合同金額；

3.1.5 根據項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額；

3.1.6 根據項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規劃：

3.2 根據項目合約規劃的安排推進合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據合約規劃的安排，在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節及相關簽約要點，如：

建設工程施工合同簽約要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款

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資金，是企業生存的血液。企業的經營和發展離不開資金，資金貫穿于整個企業經營的始終。因此，資金也是企業管理中的一條主線。企業的經營活動簡單地說就是通過合同約定，把投入資金變成合同約定的載體，最終按照合同約定把載體再變為比投入資金更多的資金，從而實現盈利的過程，即：資金載體資金。房地產企業是資金密集型企業，資金管理尤為重要。房地產企業除了銷售費用、管理費用、財務費用三大費用中的日常小額支出外，其他支出大多都要簽訂合同，管理好合同，按照合同進行企業的經營和管理，企業的運作才可能成功。

二、財務活動中的合同管理策略

合同和資金是企業管理的兩根主線，房地產企業管理抓住這兩根主線就能抓住管理脈搏，管理企業就能起到事半功倍的效果。

（一）合同管理融入財務管理的必要性

1.合同管理是資金控制的前提

房地產企業資金流動較大，而大額流動資金的依據主要是合同。在資金支付前，把握合同相關條款，是控制企業經營風險和財務風險的重要一步。合同付款不同于報銷流程，必須經合同管理人員審核，否則會給企業帶來巨大風險和損失。

2.合同是財務繳納稅金的依據

現行的印花稅，是直接依據合同進行繳稅的稅種。根據合同的種類，印花稅又細分了很多相應的稅目，如：購銷合同、加工承攬合同、建筑工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同等，不同的稅目，稅率也不一樣，因此合同管理要為財務計算繳納印花稅等提供準確依據。《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]31號）第六條規定“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預收合同》所取得的收入，應確認為收入的實現”，所以合同也是企業所得稅收入確認的依據。

3.合同是準確清算土地增值稅的依據

土地增值稅清算是根據據實發生的收入和支出計算出土地增值額，進而根據相應稅率計算出土地增值稅應納稅額。收入的確認要依據房地產企業與購房人簽訂的購房合同，開發成本的確認要依據建筑設計合同、建筑安裝等合同，費用確認要依據廣告合同、委托合同等等，因此，清晰齊全的合同資料是進行土地增值稅清算的必備條件。

4.合同是財務準確核算的依據

財務人員只有根據合同才能確認業務的性質，如收入類別的確認，購房合同是作為主營業務收入，租賃合同則作為其他業務收入。再如保證金條款，一般的建筑安裝合同都要求有5%的工程款作為質量保證金，合同中規定的保證金條款是財務扣款的依據。如果沒有約定，財務則不能強行扣留。合同中規定的收款、付款條款是財務確認收入、支付工程款項的條件，也是合同管理的重要內容，合同管理人員要時刻關注合同的執行情況，其職能正如軍事中的預警，合同管理人員是企業經濟活動中的第一預警人員，當合同在執行過程中出現異常時，合同管理人員要及時提醒相關部門，以避免違約風險。

（二）合同管理和財務管理的融合

合同管理和財務管理貌似風馬牛不相及，實則聯系密切。兩者都滲入管理活動的方方面面，都是企業主要管理目標。雖然如此，兩方面的側重點還是不一樣的。財務管理的核心部門是財務部，財務部作為企業經營成果的反映部門不僅需要對企業的經營事項進行相關的核算和監督，同時還要參與企業的預算管理，對企業的經營活動進行計劃、控制和反饋。合同管理除設有法務部的企業外，大多數房地產企業都是依據各自職能，由相關部門組織訂立相關合同和實施。在現代企業分工中，合同管理一般不屬于財務部門的管理范疇，那么如何把合同管理融入財務管理之中呢？

1.建立資金撥付前的合同審核崗位，配備合格的合同管理人員

房地產企業對大多數合同管理人員一般沒有授予合同審核的權利，這是欠缺的。合同管理人員不僅僅是一個檔案管理員，還是企業風險控制中的重要一環。由于企業合同眾多，品目繁雜，涉及企業經營事項的各個方面，因此，合同管理人員的素質要求較高。（1）要熟悉國家的法律法規，特別是經濟法規，能對合同的合法性進行初步審核，當然，如果沒有這方面人才，就應當聘請法律顧問；（2）要有一定的文字水平，對合同中語言表達的準確性能夠進行辨別，避免歧義；（3）要有一定的檔案管理知識，合同管理要求分門別類，條理清楚，要便于保存還要便于查找；（4）要具有一定的財務知識，只有具有相關的財務知識，才能在合同管理中建立相應的合同管理記錄，即合同管理臺賬。（5）要熟練應用計算機。只有將大量合同利用微機管理，才能提高效率，實現合同管理的及時、快速、準確。對于大型的房地產公司，隨著ERP等現代化辦公軟件的應用，已將合同管理納入到整個管理流程中，但由于職能的原因，合同執行情況仍不能一目了然，因此，設置合同管理崗位非常必要。（6）要有時間觀念。合同事項都是在一定時間段內的，超過這個時間段，匯報的數據再準確又有何用？這一點與財務是一致的，因為會計的四大假設之一便是會計分期，對時間提出明確的要求。

2.對合同管理人員明確授權

對不符合合同約定的收付款項有權拒絕簽字；對其工作職責做出明確界定。合同管理人員在對資金支付申請進行審核的同時，要登記記錄合同執行情況，即合同臺賬，合同臺賬要求每個合同一頁，具有相同性質的合同歸為一類，同在一個項目的歸為一項，即臺賬設置原則是：項目按合同性質設類，如建筑合同、安裝合同、土地合同、廣告合同等合同賬頁，每個合同賬頁的頁首通常包括合同編號、訂立時間、訂立人（對方）、合同期限等，表頁一般包括撥款（收款）時間、金額、撥款（收款）事項，未執行合同金額等，具體參見表1。合同審核的依據即合同文本，要對合同條款準確理解，對撥款時申請人提供的相關資料對照合同進行合規性審核。對涉及合同的收付款項，要制作一式三聯的收付款通知，一聯財務，二聯合同管理，三聯存根，一聯是財務的主要原因是各項審核簽字都在第一頁，財務要作為原始憑證；二聯是合同管理，是給合同管理臺賬做依據，該聯最好能與相關合同或臺賬一起存放；三聯是存根，是為了整本使用后，能整本存放整個收付款情況，以作備份。

3.合同管理人員記錄的合同臺賬要每月與財務進行核對，發現問題，雙方要及時整改。在核對完成后，要對公司所有當月未完合同的執行情況編制合同執行報表。一般應包括：合同金額、合同期間，合同執行情況（收付款情況）、違約情況等，參見表2。

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二、企業合同管理中房地產財務所存在的問題

（一）合同管理意識淡薄

在企業合同管理過程中，對房地產財務狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執行中管理意識還比較淡薄，房地產財務工作受到阻礙，相關的財務報表不夠詳細，信息不夠準確，企業自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業領導有著先施工，再簽合同的思想，對于企業合同管理意識不強，財務管理人員缺少相關的監督，從而制約了房地產財務管理有效的實施。

（二）管理制度還不夠完善

在房地產財務管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業合同管理中房地產財務管理是其中重要的環節。目前，在我國房地產企業對財務管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務管理上沒有一個合理的設計方法，導致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數據，使得房地產報告缺失相應的科學依據和事后評估報告。相關的合同簽訂和經濟效益統計工作沒有一個具體的標準，對整個房地產財務管理運行造成一定的阻礙。

（三）合同管理不夠規范

隨著經濟體制的改革，合同管理工作在我國許多企業中都開展起來。當時在合同管理方面還不夠科學和系統，隨意性問題比較嚴重，對一些相關事務的安排沒有統一的規劃。對于合同沒有統一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關條款制定不夠嚴謹。一些房地產企業在經濟活動中，沒有按照相關的標準來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責任分配都沒有納入合同中。轉讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務部門不能及時的對合同所產生的交易信息進行記錄，會計處理出現滯后現象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產企業信息化水平比較低，財務人員對合同的變更、登記等相關的操作全部依賴與手工，信息技術應用不強，造成財務管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現數據偏差或者合同管理不足情況，對財務管理的工作造成一定的阻礙。

（四）監督評估機制還不夠健全

在企業合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執行落實，還要注重房地產財務活動的評估和監督。當前一些房地產企業在財務管理中沒有相應的財務報表評估環節，對于財務的處理只是停留收支的環節上，沒有對非貨幣信息過多的關注，這就使得企業合同管理的開展上不能有效的體現出合同的嚴謹性和規范性，使得房地產財務報告的準確性和關聯性不能得到有效的體現。在房地產財務管理的執行和落實過程中，由于涉及的環節比較多，這就使得監督體制不能很好的開展，房地產財務管理受到一定的制約。

（五）管理人員水平還有待提高

在企業合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結構比較復雜。由于缺少相關的專業人員，使得不能夠在房地產財務中對企業合同管理有效運用。在房地產合同管理和制訂過程中，工作人員專業知識比較缺乏，專業水平相對較低，這就使得企業合同管理過程中，不能發現問題的所在，制約了房地產財務工作進行。一些企業管理人員對房地產財務進行日常的審核時，由于專業水平的問題，很難發現其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責任意識不高，這些都使得在房地產財務工作難以開展和落實。

三、加強企業合同管理中房地產財務的應用對策

（一）提升財務管理人員的綜合素質

在房地產企業中，根據目前財務人員綜合性人才缺乏的情況，應該要加強對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養，以此來滿足財務人員在合同管理中的需要[1]。推動財務工作模式的完善，更應該對現有的財務管理人員進行強化培訓，提升自我的職業道德素養，并且能夠讓他們能夠充分認識到合同管理在財務活動中的重要性[2]。財務管理人員在工作中應該樹立工作責任意識，提升工作的積極性。通過互聯網技術和相關的信息技術，對相關的人員進行指導，更好的培養實踐性人才，保障房地產財務工作在合同管理中有效進行，同時滿足合同管理中對財務人才的需求，確保房地產經濟活動有效進行。

（二）建立有效的合同控制體系

當前一些企業所采用的財務管理制度，對于財務管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業財務管理工作沒有有效的落實到實處，企業合同管理不夠規范。對企業合同控制體系的完善和建立，對企業合同涉及到的數據應該要注意及時的進行記錄。對于企業發展的投資項目應該做好審核工作，成立董事會，構建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監事會結構。確定控制體系主體，采用分級負責的方式，明確各個企業部門之間的職責，將責任落實到個人。加強財務部門與其他部門共同配合，保障房地產財務能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權益化，進而從內部進行監督和治理，減少財務工作的不規范性出現。提升員工的積極性，加強房地產財務管理。

（三）提升合同管理水平

企業合同管理工作是企業經營、發展的基本要求，根據當前企業合同管理執行不規范的狀況，加強企業合同管理制度的執行是很有必要的。加強企業合同管理制度的執行開始應該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內容進行要科學、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進行更改，尤其針對相關責任人對合同隨意更改的問題，制定企業管理者共同審定批準制度，保障企業合同管理工作按規定程序批準并且能夠嚴格執行。根據合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應急預案和應對措施，減少合同問題所帶來的經濟損失。對于財務管理工作中出現的不符合財務管理制度的支出項目，做好監督和管理工作。然后對合同管理制度執行要加強檢查工作，企業的管理部門對合同制度執行加強檢查力度，對每個月、季度進行簽訂的合同數據狀況進行審查，并且及時掌握和了解相關的合同制度執行情況和合同財務資金數據，同時房地產財務部門對相關的專項經費進行專項審計，從而避免漏記、多記的現象出現，確保企業合同管理有效進行，提升企業合同管理水平，促進企業更好的發展。

（四）健全完善考核評估制度

在房地產企業的運作過程中，評估和核算是企業用來調整財務活動的方式，能夠有效的保障財務管理工作的標準化。在房地產企業的財務管理中，應該定期及時的對合同財務收支狀況和具體的資金流動狀況進行評估和總結，以便于能夠在最早的時間內對出現的問題進行改正和調整。加強對合同項目考核和評估，進而提升財務管理的價值。注重房地產企業財務管理的改進和創新，結合房地產企業的實際情況，科學、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業經濟活動正常運行。

（五）轉變合同管理觀念

目前，房地產企業主要是以追求經濟效益最大化為目標，對企業合同觀念還比較落后。隨著經濟不斷的發展，對于財務管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產樓盤更加的青睞，為保障房地產企業財務運行水平提升，轉變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學化的合同管理觀念加入到財務管理中去，不僅能夠解決房地產企業運營中所出現的問題，還能夠改變當前環境下房地產企業外在性的情況，而且還可以協調好財務關系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產企業合同管理與財務管理效益統一和諧，使房地產企業價值達到最大。

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二、房地產企業合同管理過程中存在的問題

合同是企業經濟業務的反映，是經濟業務起點到終點的規范和約束。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統全程的動態管理過程。合同管理不僅僅關注合同的訂立內容，還關注合同簽訂前的準備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產企業合同管理大致存在下列問題。1.相關主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產項目的審查包括承辦方的信用審核和資質審核。房地產項目合同簽訂之前的擬定環節、相關主體的資質和履約能力等等直接關系到盈利能力。房地產公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風險，導致內控管理機制失效，甚至影響房地產公司的正常經營。因此，如何加大對合同主體的審核機制是房地產工作簽訂合同之前的重要內容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質，也缺少固定的營運場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業騙得發包方對施工方的信任，倘若房地產企業忽視了對其的資質審查，很容易影響其后續的盈利能力。2.合同文本內容不細致嚴謹。合同是企業經濟業務經濟行為的規范和約束，若合同條款內容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經濟利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關的糾紛矛盾也將隨之發生。3.合同重簽訂，輕執行，違約風險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔相應的責任和義務。房地產企業的施工合同、銷售合同等履約時間長達好幾年，部分企業在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關鍵要素沒有持續跟蹤，導致出現未按合同履約或者違約現象。例如某房地產開發企業資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預算，后續的工程款無法按約支付，導致拖欠工程款、農民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴重的訴訟案件，拉低了該房地產企業的社會信譽，造成了無法挽回的經濟損失。4.合同保管零散，缺乏系統管理。房地產企業合同種類繁多，根據合同標的物可分為采購合同、施工合同、勘察設計合同、廣告宣傳合同等、不動產銷售及租賃合同等。部分房地產企業的合同在各個部門各個經辦人員手中零散保管，沒有系統保管管理，不能從既往的合同中分析總結收入成本的有效數據，甚至出現合同缺失導致合同履行缺乏依據的情況。

三、基于內部控制下的房地產公司加強合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統全程的動態管理過程。房地產企業首先要參照企業內部控制制度，結合企業自身的發展階段，制定職責明確、分工合理的合同管理制度。房地產企業需依據各個部門的職能，科學規劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個環節的執行部門，明確每個部門在合同管理過程中的職責，需要注意的一點是財務部門一定要對合同有前期介入或者審批，并由獨立部門（比如審計部或者風控部）對前面各個環節進行程序監督或過程監督，由此形成全面的系統的動態的合同管理，減少企業的合同風險。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識主要包括法律意識的宣傳培養，也包括合同條款內容中對法律法規的遵守和運用。一方面房地產企業可定期組織員工學習房地產法律法規，在日常合同管理環節中，培養員工法律和風險意識，提高員工的法律知識水平。另一方面，可以設置專門的法務部門或者外聘法律顧問，對重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對合同出具法律專業意見或建議，彌補具體業務部門在法律條文上的知識空白或欠缺。3.強化合同管理的監督機制。強化合同管理監督機制可從組織架構和內控措施入手，房地產企業可指定或者新增合同管理的監管部門，合同監管部門要定期或者不定期對進入供應商目錄庫的合作方資質的審查、合同審批的程序、合同的執行、合同的保管歸檔進行檢查，詳盡落實合同管理的內容，及時發現合同管理中存在的問題，責令相關部門及責任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產企業合同繁多，有條件的企業要利用信息技術進行合同管理，比如委托開發或者購買專門的合同管理軟件，逐步實現合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業也應分類建立合同臺賬，比如施工合同臺賬、不動產銷售合同臺賬、不動產租賃合同臺賬、廣告宣傳合同臺賬等，對合同主體、標的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結算價、是否履行完畢等關鍵因素進行登記，實現數據的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產企業的合同履約能力。房地產企業合同簽訂后，承辦部門便需積極開展合同的交底工作，交底工作是需將合同內容細化至每個部門和員工，保證合同條款正確有效執行，全方位樹立員工的合同管理意識。例如，合同履約部門需落實合同履行義務，在履約時需堅持安全性、謹慎性原則，加大對各類文件管理的同時，收管文件原件，并做好相關文件交接記錄，例如施工項目的簽證、設計等等，保管與之相關的資料，切實防范合同履約的法律風險。再如，財務管理部門加大對流動資金的管理力度、及時監管價格波動趨勢、及時關注尾款結算、保證金收回等情況，提醒履約部門做好收尾工作，這些都可實現合同管理的“閉環管理”。再者，房地產企業在保證自身權益的同時，還需重視合同糾紛的索賠機制，在施工項目竣工驗收時，可由組成驗收隊伍小組，按照國家標準進行驗收，杜絕流于形式的驗收方式，加大對開發項目的質量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對我國法律政策的變化，房地產企業需對此加以重視，樹立風險導向性合同管理理念，預防可能發生的法律風險，對其可能發生的違約問題盡快解決，并擬定解決方案，預防房地產企業的經濟損失。例如，當房地產企業履行抗辯權時，倘若由于房地產企業的原因引起的合同履約方面存在的問題，房地產企業需積極彌補合同，防止違約行為的發生。

四、結束語

綜上所述，隨著房地產企業風險管理意識的增強，合同管理也逐步成為其內控管理的重要內容，房地產企業需加大對合同的管理力度，實現房地產企業的持續健康發展。

參考文獻

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一、合同簽約時財務部門的監督審核作用

(一)工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財務部門應介入合同條款擬定首先，在合同簽訂前，房地產財務部門應該重點對簽約方的履約能力進行考察和分析，要求簽約方提供有關財務報表，對比分析簽約方的財務情況、經營成效以及現金流量等重要指標，然后還要和同行整體情況進行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進行合同條款審核的過程中，房地產財務部門重點關注簽約方的款項支付方式及違約金等內容。在某些工程合同中，建設單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時，承包單位不愿意提供發票，僅僅只是開具收款收據，這是因為工程款按照屬地原則應該開具建安發票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業，開具建安發票必須是先獲得外出經營許可證后才可開具，這樣就會增加人力或者物力成本，對此，建設單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時為其提供收款收據，但是在后期的工程款支付中應該要求開具合同金額一半以上的發票，同時要求承包單位在支付至工程質量保證金時，把合同全部金額的發票提供給建設單位，這點主要是考慮土地增值稅問題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財務核算等內容，避免簽訂時出現漏洞，進而影響后期的執行。(二)銷售類合同簽訂過程中，財務部門應介入合同條款擬定房地產企業在進行銷售合同簽訂時情況會比較復雜，這點主要是由于簽訂對象差異比較多，難免會出現因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴瑾，就可能會在后期退房等情況中造成一些損失，嚴重的還可能會影響房地產企業的聲譽。比如，合同條款中是否標注了因為購買方自身因素導致的退房，是否應該沒收購房定金；假如出現退回房款的情況，退回時采用的是無息還是有息退還；還有就是假如購買方延遲付款時間，此時是否要收延遲利息等，上面的內容都要在商品房銷售合同中進行明確的說明，以免后期給房地產企業造成不必要的經濟糾紛。(三)出租類合同簽訂過程中，財務部門應介入合同條款擬定通常情況下，房地產企業在進行商住樓建設時，基本上都是把底層當作店鋪，此時就會面臨底層出租的問題，在房地產企業制定底層出租合同條款時，房地產企業的財務部門也要積極參與其中，重點對租金的收取形式、出租時間以及租金數量等進行明確，以此確保房地產企業經濟利益。

二、合同執行中財務部門的控制作用

房地產企業簽訂的各種合同，企業的財務部門都要備案，必要時合同簽訂部門可以對正式簽訂的合同進行掃描，把合同的掃描件放在房地產企業的局域網中，以此實現資源共享的目的。但是需要注意的是財務部門應該按照不同類型的合同，使用對應的方式進行合同執控制。(一)針對工程類合同，房地產財務部門要整理好合同信息，并制作合同執行臺帳通常合同執行臺賬中應該包含和收付款有關的信息，比如合同的簽訂時間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發票開具等，建立這樣臺賬能對合同執行進行很好的監督和控制。房地產財務部門應該按照合同的具體執行情況和工程部門進行相關信息的核對，以防出現合同超額支付的情況，對那些沒有按照合同條款進行履約的，房地產財務部門可以拒絕付款，同時還要向負責人匯報具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產財務部門還應該對把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細，這兩份資料類似總臺帳和明細帳，共同對合同執行實施控制。(二)對房地產企業的銷售報表進行嚴格審核房地產企業的銷售合同也很重要，在房地產銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報表，并復制一份交給財務部門，財務部門應該認真審核銷售報表，并與財務系統進行比較，以此監督控制銷售合同履行情況。對房地產企業而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當前很多購房者都是通過按揭進行購房的，按揭的擔保就是購房合同。對此，房地產財務部門就必須嚴格監督合同履行情況，在收到房款后，及時反饋給銷售部，然后及時告訴購房者，讓購房者辦理房產權證，以此降低企業承擔的風險。

三、合同執行后，財務部門要發揮歸檔作用

在完成合同執行后，房地產企業應該及時進行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說業務部門應該保存的是和工程審批、建設及驗收相關的合同內容，但是財務部門則要保存合同中和款項相關的內容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。

四、財務部門對合同履行的評估管理作用

對房地產企業而言，完成了合同的執行和歸檔之后并不能代表整個合同管理就結束了，最重要的是還應該進行合同履行情況的評估，而且在整個評估管理中，房地產財務部門應該積極參與評估工作。房地產企業的財務部門應該把握評估工作中的重點內容，主要從合同中的相關款項、合同履行過程中的收支明細等內容進行分析，以此保障合同評估管理的有效性。

五、結束語

總而言之，在房地產企業合同管理中，房地產財務工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時房地產財務部門具有監督審核的作用、在合同執行是有控制的作用、在合同執行后還要發揮歸檔的作用，最后還要進行合同履行的評估，只有確保其參與了整個合同管理的過程，才能確保合同管理的科學有效性，以此提升房地產企業的綜合競爭力。

參考文獻:

[1]李鴻.企業合同管理中房地產財務的重要意義探究[J].財會學習,2016,17:32+35

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目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的現象。在房地產開發過程中，每個開發樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。提高房地產開發企業建設項目合同管理水平是十分必要的。

一、項目合同管理在工程項目中的意義與作用

（一）合同對整個工程項目的設計計劃和實施有決定性作用。

合同分配著工程任務,具體地規定著工程任務相關的各種問題,工程所涉及到的生產材料和設備供應、運輸,各專業設計和施工的分工協作關系由簽訂的各合同協調并統一工程各參加者的行為；合同確定了項目的組織關系，規定著項目參加者各方面的經濟責權利關系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統的形態和運作；合同作為工程項目任務委托和承接的法律依據，是工程項目各參加者之間經濟關系的調節手段，也是工程實施過程中雙方的最高行為準則和解決雙方爭執的依據。

（二）合同管理在項目管理中居于核心地位

建設項目點多、面廣、戰線長，合同標的涉及的范圍寬、內容復雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實項目的目標和計劃,將項目的工期、成本、質量目標有效統一起來。工程項目管理的制度化要求嚴格合同管理,無論是設計、施工還是項目的運營,只有嚴格合同管理,才能按期保質地完成工程項目。

二、建立項目合同管理系統

房地產項目在開發過程中會涉及建設單位、設計部門、監理公司、材料設備供應商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復雜的關系,妥善處理和協調各種公共關系是房地產項目開發成功的關鍵。因而需要一些專業扎實、業務精通的合同管理人員在充分了解房地產開發企業的業務流程后,識別企業各職能部門合同管理要素,系統地分析各要素相互間的關系,建立合理科學的合同要素網絡,合同要素網絡要確保建設項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關系人之間的經濟關系與法律關系,是建立項目合同管理體系的依據。建設項目合同管理體系的設計應能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應能有效保證在合同“兩期”內合同要素網絡的協調性和一致性。

（一）合同形成期

堅持“遵守、補充、審核”相結合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護企業的根本利益。1)遵守各類合同標準文本的合同條款,結合房地產開發企業項目的特點，保證簽訂合同的總體方向，維護合同各方基本的責、權、利關系;2)補充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護公司的利益;3)審核補充條款由合同管理部門負責,合同責任人提出，項目部等職能部門參與會簽，以保證合同補充條款在合同日后順利履行。

（二）合同履行期

建立合同目標管理責任體系,全面落實合同標的,實現合同目標。

1.確定合同執行責任人,明確責任人在合同實施過程中不同時期的管理目標,并要求合同責任人根據目標制定完成管理目標的工作計劃。

2.建立合同責任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監督責任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標的最終實現。

3.建立合同考核制度,把合同考核標準和指標納入企業部門績效考核體系中,激發合同責任人的工作潛能,保證合同網絡各要素之間的協調性。

三、完善合同管理制度

制度化和標準化是合同管理的基礎。建立一套適應企業目前發展狀況的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調動各合同管理責任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標準強化管理制度的執行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業在簽訂、履行、變更合同時遭受經濟損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達到責任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規定,有利于協調各合同關系,明確合同規定的各項權力,執行合同檔案管理,監督合同實施過程,調解合同爭執,處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現對工程進度、成本、質量控制。

1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設計上除要考慮按標準編號收發、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;

2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執行過程中可能發生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護企業的利益;

3.合同履行管理程序:為及時預測、發現合同在履行過程中出現的各種問題，監督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標管理與合同考核管理相結合的原則，設計并優化合同履行管理程序，保證項目相關的各個合同按計劃高效率地執行，保證房地產開發項目按期保質地正常實施；

篇7

房地產開發企業從土地獲取、前期手續辦理、招投標、施工建設到完工交付，參與主體多,開發建設周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現的問題及解決方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承發包雙方以實現建設工程目標,明確相互責任、權利、義務關系的一項協議；是承包人實行工程建設,發包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質量,從而確保工程建設活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內容主要由建設工期、工程造價、技術資料、工程質量、材料與設備供應責任、撥款與結算、竣工驗收、質量保修范圍和質量保證期、雙方相互協作等條款構成。

二、建設單位合同管理常見問題

（一）招標階段工作不當

招投標時，投標單位比較多，競爭激烈，依據法律法規，要嚴格堅持公平、公開、公正、擇優的原則展開。[2]但是在實際招標過程中，由于各方面的原因，最終的中標單位并不一定是配合最好的單位。

（二）現場合同管理存在漏洞

建設單位對施工現場的合同管理不重視，造成施工方現場行為違反合同而建設方沒有發現的現象，對建設方造成經濟損失。

（三）沒有及時變更合同

合同變更主要由合同內容變更以及合同主體的變更這兩部分構成。若合同的主體與變更內容脫節達不到一致，后期勢必會在合同變更索賠時產生諸多繁瑣問題，進而對完善合同管理造成不利的影響。

三、建設單位合同管理對策

（一）招標時嚴格審查企業資格

在工程招標時還應該對施工企業的主體資格、企業信譽、注冊資金、財務經濟狀況、履約能力、與招標工程相類似的工程施工經驗等進行嚴格審查，以確保投標企業的內在質量。在價格的選擇上遵循工程規律，防止“超低價”的價格，避免出現“低價中標，高價索賠”的現象。多數房地產公司建立招標采購中心，參與招標采購全過程，從源頭選好施工單位。

（二）健全合同管理機構

做好合同管理工作的基礎是建立健全合同管理機構。在建設單位內部，需要成立專門的合同管理機構，對合同加以統一管理與保存，匹配專業合同管理者對合同管理加以負責，設立合同臺賬，及時統計、檢查合同并報備合同管理機構，進一步提升工程合同管理工作的水準。

（三）施工合同簽訂注意要點

1合同價款的結算方式是否明確，到底采用固定單價、固定總價還是按實結算的方式結算。2合同中是否約定了風險幅度。按照2013工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單招標的工程宜采用固定單價合同，且雙方應在招標文件或合同中明確風險內容及范圍、幅度，不得采用無限風險、所有風險約定風險范圍及幅度。主要材料、人工、機械風險幅度在±3%～±6%區間考慮，如果合同中沒有對上述幅度進行約定則應補充相應條款。3應重點關注預付款、進度款等條款的約定。關于暫列金額、專業工程暫估價、文明安全施工費在預付款及進度款中的支付問題進行明確約定。工程質量保證金由于不同的保修時間，往往會引起承發包雙方的爭議，建議約定時間，比如自工程交付之日起2年內無質量問題，退還質保金的70%；防水工程質保期滿后無質量問題，7日內支付質保金的30%。4工程暫估價材料確定應該約定，暫估價材料價格確定的程序及價差調整方式。工程水電費的計量及結算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費應嚴格計量，杜絕重復計費和水電浪費。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時點是否科學合理，尤其對涉及工期提前獎的項目，各方對時點的約定必須清楚：建設單位、施工單位、監理單位、設計單位四方驗收通過還是備案通過。

（四）設計變更的簽證與索賠管理

設計變更的簽證、索賠務必做到準時按照程序展開。許多業主或者監理工程師在變更工程時隨性較大，通常在現場發現圖紙有問題，又或者是實際情形出現變動時就會提出施工單位變更或會議上的口頭通知，施工現場人員需要做好現場施工記錄和會議紀要，并讓業主和監理進行簽字認可；要準時發出變更核定單，及時跟蹤簽字，且簽字手續要保存好；變更核定單務必做到規范完整，變更內容要做到清晰準確，實事求是，與此同時簽字蓋章要做到規范。變更費用要在變更單確認后要及時確定，各項費用的計算要做到有理有據，有規范可尋，準確到位。

（五）推行合同示范文本制度

公司合同管理部、法律事務部要嚴格依照國家頒布的合同范本來制定各自單位的合同范本，各項目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當事人知曉并掌握相關法律、法規，讓現實中實行的項目建設工程合同與法律法規的要求一致，防止缺少項，杜絕產生有失公允的條款，同時也提高當事人熟知合同運行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機關加強合同的監督力度，仲裁機構或者人民法院可以及時有效的裁判糾紛，最大力度的對當事人的利益進行維護。采用標準化的范本進行合同的簽訂，對于推動建設工程合同管理制度的日益完善。

四、結束語

建設項目合同是建設單位市場化運作的基礎，施工合同管理是工程管理的重要環節。對施工合同進行有效管理能夠促進雙方全面履行合同約定的義務，維護雙方利益，確保工程質量。就合同管理工作而言，建設單位要根據施工合同管理中的問題及時采取必要措施，提升合同意識，完善合同管理機構，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業人才，提高履約中的施工現場管理，加強合同索賠管理。

參考文獻：

[1]宋宗宇.建筑合同法規原理與實務[M].重慶:重慶大學出版社,2005.

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1 合同的訂立原則及范圍、材料的約定

合同管理首先要明確合同的訂立原則，是雙贏的原則。合同的訂立，對于雙方所提出的要求與條件必須合理，防范履約風險。在合理的前提下，找到平衡點，在雙方達成一致，通過合同條款，最終實現雙贏的原則。在實際操作中，某些簽訂合同的一方，為了實現自己的利益最大化，合同中出現嚴重不的平等，另一方最終無法按些條款執行而中途中止合同，導致索賠事件的發生，項目在進度上受到延誤的同時雙方利益也受損。

其次，合同標的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同，合同交底到位。實際操作中，部分工程合同中描述的范圍攻與圖紙所表達的范圍存在不一致的情況，這就需要在描述時清晰地說明每一部分的范圍，特別是存在新舊交接的工程部位。如果是土建工程需具體到層數軸位部位，如果是安裝工程，需詳細說明系統的劃分情況等。合同范圍的清晰可以減少爭議，特別是在包干合同中作用理顯現。

另外對于如訂合同合時圖紙不詳細、或未最終對材料進行定板或施工方法未最終明確、工程量未能較準確地核實等原因，此部分合同訂立時適宜用暫定價的處理。

合同中還需對材料進場、檢驗、堆放等管理作進詳細要求，確保工程質量。

2 合同執行過程中的跟蹤管理

時間管理：合同策劃及圖紙計劃的落實的前提下，通過招標的方式，選擇施工單位，從而簽訂合同。這需要以進場時間對項目計劃進行倒排，才能確保項目按期的順利實施。

施工進度控制：原則上需按項目整體計劃對施工進行時間上的控制。同時項目需在現金流方面作支撐，否則會影響進度。反過來說，也可以結合現金流情況來控制施工進度。

質量控制：合同實施過程中，需專為負責檢查合同技術標準與品牌要求的落實。一旦發現出現偏差，立即糾正整改處理，確保工程按合同約定的質量完成。

合同執行的監控：項目需配相關人員對合同雙方履約情況進行收集處理，確保合同的實施。

驗收記錄：按合同約定的驗收標準進行驗收，驗收過程中作詳細記錄，資料歸案保存。

合同評審機制：建立合同評審機制，由多個部門參與，對合同的訂立、實施進行評審，總結不足，記錄在案，不斷完善。

3 合同實施中的變更及防范

合同實施過程主要存在中三種變更：設計變更、合同變更、現場變更。對于變更簽證的管理，在合同中需專用條款作約定，并在項目實施過程中訂立詳細的變更與簽訂操作指引，約定各簽證的權限，完善和規范管理。經總結，避免變更簽證的方法途徑如下：

3.1 了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。營銷簽證包括樣板房的選定、裝修風格、營銷場地布置等的變更，充分了解營銷的意圖甚至是具體要求，避免營銷簽證的發生。

3.2 加強圖紙會審，明確甲方、乙方、設計方共同承擔責任，避免設計簽證。保證圖紙質量的前提下，避免因設計失誤、考慮不周等原因所導致的簽證發生。另需在設計合同中約定其承擔的責任，從主觀上約束，使設計成果在負責任的前提下完成，減少設計錯誤而導致的簽證的發生。實際中有這樣一個例子，甲方委托設計單位對一裝修工程進行設計，但設計任務較急，加上設計單位任務太多，人手存在嚴重的不足，導致設計圖紙錯漏百出，因設計錯誤而導致的損失就有四十多萬元。經協商，設計方同意承擔二十多萬元的損失，這就是約定責任共同承擔的一個成功的例子。

3.3 理清工程范圍劃分及其搭接關系，避免出現漏項或重壘工程，避免合同簽證。

3.4 辦理好場地移交，避免責任簽證。在實際施工中，施工材料進場，但因甲方未辦理場地移交，材料保管的責任不完全在施工方，因未辦理場地移交而需承擔的失竊責任時事時有發生，而且還存在安全等責任。

3.5 施工措施、工藝、工序事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費。在實際施工中就有這樣的例子：某個項目在簽訂土建合同時，未明確主體鋼筋的連接方式，而設計的約定較為模糊，設計說明中寫只要符合強度要求的任何一種方式，如綁扎，電渣壓力焊接等方式均可采用，合同中技術文件中也未明確注明采用哪一種方式，現場施工并未對該施工方進行選定。最后施工單位以全部采用電渣壓力焊為由，在正常按合同計費方式的前提下，追加五十多萬的增加費用。這是設計、合同、現場管理的一大敗筆，象這樣施工措施、工藝、工序事先未明確并定價，而導致措施簽證的事時有發生，各環節工作盡量做細，因此應盡量避免施工措施簽證。

3.6 施工樣板先行，避免施工簽證。對于精裝的工程來說，數量大而施工方法相同的施工，首先訂立施工樣板，這樣可規范施工，避免一錯十錯的施工簽證。

3.7 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價格重新確認。特別是在裝修和園建的過程中，提前定樣板，既可保證施工質量和施工效果，也可以避免因材料變化引起的價格風險。

3.8 合理安排并事先明確進度節點要求，避免趕工簽證。合理的施工時間，對施工質量及造價的都有影響。

4 合同實施過程中設計變更的管理

設計變更的發生，既影響工程質量，也影響項目的成本造價。在合同管理的過程中，需對設計變更規范管理，管理的內容包括：

4.1 設計變的提出方式：由設計管理部門以書面的形式提出。

4.2 原因分析：是人為的原因、設計失誤、消防原因等，盡量避免。

4.3 影響方式：如優化方案。

4.4 變更業務的辦理

4.5 審批與發放、溝通

4.6 與合同與現場的接軌

4.7 辦理有關手續，涉及成本變動的，成本動態調整。

5 合同實施過程中的支付與結算管理

支付與結算，是合同的重要條款，也是合同訂立雙方所必爭的款之一，在不違反雙贏的原則的前提下，盡量選擇適合自己一方的支付與結算方式，對合同的造價控及順利執行至關重要，結合實際，需注意以下幾點：

首先對支付方式的分析：按合同暫定價的支付方式里雖然簡單但不實際，在實施工過程中會存在范圍的調整，施工進度的調整等，都會影響到所完成造價的變動，如果簡單地按合同暫定造價支付款項，少付，對施工單位不利，超付，對甲方不利，最好按實際完成進度工程量進行支付的方式控進行，可減少爭議。如樁基施工等，無法準確預測工程量，按施工中實際完成工程量支付較為合適。

其次，對結算與反索賠辦理過程要及時性、主動性。施工過程中對施工單位的反索賠需及時處理，否則會錯過最佳的核實時機，影響工程進度、造價。特別是隱蔽項目，更要即時處理。

再次，約定好合同價款的調整方式，可依據合同、其他參考或結合市場作調整。

最后，對結算數據審核。制定結算的程序，對結算的前提及結算資料的提交要求作詳細的約定。

篇9

［摘要］企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個企業的經營成敗和合同及合同管理有密切關系。企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。企業財務部門在合同管理中通過對合同評審中財務稅收相關條款的把關、合同預計效益的測算、合同執行過程的跟蹤監督、執行后的總結分析等，發揮財務部門在合同管理中的監管職能，不僅可以有效規避資金、稅務風險，更可以提升企業的經濟效益。

［

關鍵詞 ］銷售；服務合同；財務管理；房地產行業

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1財務管理在參與房地產銷售企業合同管理中的必要性

（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務對項目經營效益進行預測，根據公司利潤要求，對很可能出現虧損的項目，及時預警，努力為公司減少損失。當出現競爭項目時，根據預測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經營效益。

（2）參與企業合同評審，提出與財務稅收相關的專業意見，有效規避財經稅務相關法規風險。房地產銷售企業，大多由市場客戶部拓展客戶，根據客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務專業人員，在起草合同過程中對財務稅收相關法規不了解，這就需要財務部及相關人員參與到合同的起草訂立中，在相關領域提供專業可執行的意見，從而降低、規避財務稅收風險。在銷售合同訂立過程中，財務根據以往的項目結算經驗提供可靠的數據支持。財務部門會監控合同執行全過程，進行跟蹤分析，其結果可為簽訂新合同提供寶貴的經驗借鑒，保障合同的可執行性、安全性。

（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內容由財務部辦理結算。由于合同從起草到執行財務都參與其中，在每月結算時能及時發現合同條款之外的事項，并及時通知相關執行人員及領導，協調各相關部門，訂立相應補充協議，完善合同管理，促進合同順利履行。

（4）能為公司經營管理決策提供專業支持。合同執行全過程參與、監控、管理。從項目可行性分析數據測算、合同評審發表專業意見、合同執行項目全盤結算工作到合同后的總結分析評價，財務部始終是在客觀獨立地發表專業意見，用數據和事實說話，在公司決策時提供客觀專業的意見和數據支持。

2財務人員在合同管理領域可以發揮的空間

（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務提供此項目相關的數據，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預計銷售單價，基礎費率等信息，財務根據項目結算經驗、利用專業知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務費、將產生的人力成本費用進行預測，測算出本項目可為公司貢獻的經營效益，根據公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。

（2）在合同起草訂立階段。與開發商訂立合同時，財務部門參與到合同評審中，與公司法務部門對合同的合法性、合規性把關，以降低風險、減少損失。法務部門重點審核合同文本的完整性、準確性及合法性等。財務重點審核是否符合國家相關稅收法規、公司相關的財務管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結算相關的合同條款的合理性、嚴謹性和可操作性。法務部門、財務部門提出專業意見，經過修改及領導審批后簽訂合同。如房地產銷售公司與房地產開發商簽訂的《××項目銷售服務合同》，財務在合同評審時要關注：①合同中是否有附近樓盤的禁業條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請提醒業務負責人關注，做好風險提示。②甲乙雙方權利義務中是否有我方要承擔案場運營費用，如果有我方承擔的電話費等，要約定發票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應支付給我方費傭金中扣除。這些條款細微的地方如果約定不清晰，容易導致會計稅務風險且費用報銷不暢。③服務傭金結算關鍵條件應重點關注。房地產銷售結算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結算，在完成季度、年度任務時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結算的房源進行補差結算。這時要注意是全額補差還是超過任務部分補差。甲方是否有內部員工等關系優惠客戶房源，關注此部分的結算條件可能與正常委托房源結算不一致。商品房銷售會涉及結算時點的確定，如在房款全額到達開發商賬戶才給我方結算費傭金；或者業主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發商實際收到房款金額給我公司結算，等按揭款到達開發商賬戶后再結算剩余部分服務傭金。發現漏洞或表達不清晰的地方，及時修改，把風險降到最低。④如果開發商要對銷售業績好的項目人員或團隊進行獎勵（費傭金之外的），應該按照稅法及公司制度規定，由開發商通過我公司的薪酬體系下發，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發商直接發放，避免涉稅風險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產生的，同意罰扣款，但應約定此部分罰扣款從應付的費傭金中扣除，并提出財務稅務法規規定的可操作性的意見。⑥財務部根據合同約定的時間，在項目執行過程中對此進行跟蹤，發現有延遲付款的開發商，給項目負責人發提示郵件，提醒催款，減少應收賬款的發生。

（3）項目在執行過程中，財務部應按照合同條款，對項目結算信息進行審核，看是否符合合同約定的結算條款，是否有漏結、少結現象，扣罰款內容及金額是否與合同約定一致，財務部門對項目整個執行過程進行跟蹤監控管理，確保公司收入的準確性、完整性，并測算風險預警，以降低風險。項目結束時，財務部要對整個項目的結算進行全盤的銷控，發現項目是否有應該結算而未結算的費，并按照合同條款，提醒項目負責人追回相應收入，減少呆賬、壞賬的發生，減少公司損失。

（4）對合同執行后的評價。企業應當建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進行匯總、分析、評價。包括項目預計收益實現率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執行情況的總結與分析等方面的內容。通過總結與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應的改進和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執行完成情況，進行統計分析，為公司經營管理決策提供依據。財務按照項目大小、客戶結構、商品房產品結構等分類進行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務能力，加強應收賬款風險管理能力。

3結論

合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。房地產市場在不斷發展，財務稅務法規也在不斷變化，財務人員應多去了解、適應市場的變化，努力學習相關政策法規，及時更新專業知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發揮重要作用。

篇10

一、內部控制以及合同管理的相關概念

內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。

二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析

房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。

1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛

由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。

2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要

當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險

在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議

通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。

1.細化合同細則，明確彼此的責任義務

房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。

2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制

目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端

合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。

四、小結

本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。